最近，網(wǎng)上都在瘋傳一張截圖：

一套蟠龍?zhí)斓啬掣邊^(qū)房源，房東低于買入價(jià)60萬出售。

這個(gè)消息確實(shí)最近傳播很火，網(wǎng)上“解禁來臨，徐涇全面破發(fā)”、“大虹橋投資客虧蒙了”等類似的內(nèi)容到處都在發(fā)。

但是這個(gè)消息本身已經(jīng)算不得新聞，當(dāng)下，基本所有人都知道解禁會(huì)給大虹橋的樓市帶來很大的影響。

而作為購房者，或許我們真正應(yīng)該關(guān)心的是，未來幾年，大虹橋這個(gè)地方還能買嗎？

畢竟在浦西，拿著五六百萬預(yù)算，大虹橋是一個(gè)避不開的地方。

如果真的要買大虹橋，那么買新房還是買二手？什么樣的小區(qū)在未來比較有競(jìng)爭(zhēng)力？

其實(shí)在今天這個(gè)節(jié)點(diǎn)，討論大虹橋是否會(huì)破發(fā)已經(jīng)沒有意義了：

因?yàn)楫?dāng)下在售的很多次新房，成交價(jià)格早就已經(jīng)破發(fā)了。

比如之前我就提過的一個(gè)項(xiàng)目，徐涇的中建頤璟臺(tái)。

這項(xiàng)目上市的時(shí)候，新房銷售價(jià)格也是6萬。

如今掛牌價(jià)已經(jīng)到了5w，我看了下內(nèi)網(wǎng)，最新成交價(jià)僅4.9w+。

他隔壁的龍信虹橋御瀾也是如此，掛牌價(jià)也就是5w的水平。

當(dāng)然這倆項(xiàng)目確實(shí)位置有點(diǎn)偏，加上倆小區(qū)都是一排房子且周邊沒地鐵，看起來很應(yīng)該破發(fā)。

但是即便位置更好的房子，其實(shí)也破發(fā)了。

比如老牌次新房（其實(shí)也不老，萬科同期）招商虹橋公館一期，當(dāng)年開盤均價(jià)5.8萬每平，如今的掛牌價(jià)和成交價(jià)也來到了5萬出頭。

像是位置更偏一點(diǎn)的招商虹橋公館三期，新房賣的時(shí)候就在打折，如今二手房也同樣就是5萬出頭的掛牌價(jià)。

即便像萬科天空之城三期、招商虹橋公館二期這種挨著地鐵但是沒有在TOD上面的項(xiàng)目，價(jià)格到了今天也只是略微保本。

這兩個(gè)小區(qū)整體的掛牌價(jià)水平在5.8-6.3，實(shí)際的成交價(jià)都是5.8-5.9（下圖萬科三期成交價(jià)，數(shù)據(jù)來自房見）；

雖然相比于當(dāng)當(dāng)年5.7左右的新房?jī)r(jià)格還沒有完全破發(fā)，但是已經(jīng)相去不遠(yuǎn)。

目前徐涇范圍僅剩的幾個(gè)價(jià)格還明顯超越6萬的項(xiàng)目，其實(shí)就是幾個(gè)更純粹且標(biāo)桿的地鐵盤，比如蟠龍?zhí)斓亍⒅序E天璟、萬科天空之城在tod上面的幾期房子。

客觀來說，其實(shí)解禁造成房?jī)r(jià)下跌、破發(fā)的原理非常簡(jiǎn)單。

就是供需關(guān)系變化帶來的價(jià)格變化。

但是網(wǎng)上有很多大v經(jīng)常說一些非?！胺粗恰钡难哉摚?/p>

1、大家不會(huì)虧錢賣，價(jià)格肯定能扛得住的；

2、解禁一萬套，也不意味著大家都會(huì)把一萬套拋掉。

價(jià)格本身是由價(jià)值和供需關(guān)系決定的——供大于求，價(jià)格下去是必然的。

而解禁帶來的供應(yīng)量增加，從來不是指一個(gè)區(qū)域所有房子都掛牌，比如徐涇一萬套都掛牌上架；

只需要按照上海平均的掛牌率來計(jì)算，整個(gè)板塊都扛不住解禁的壓力。

上海小區(qū)比較健康的掛牌水平就是3%，也就是每一百套房子掛牌三套。

我們即便不考慮當(dāng)時(shí)很多人是投資客造成的額外拋售，單純按3%計(jì)算，徐涇新增的穩(wěn)定掛牌套數(shù)都有300-400套。

這個(gè)體量，基本讓徐涇五年以內(nèi)房齡次新房，掛牌量翻了一倍。

那么徐涇的增量買房需求，未來幾年有機(jī)會(huì)增長(zhǎng)一倍嗎？

答案肯定是否定的。

因此，破發(fā)這件事，在徐涇這個(gè)范圍內(nèi)只是開始，不是結(jié)束。

當(dāng)然，解禁的壓力是大，但是小區(qū)的扛壓能力差別也很大。

從第一部分我舉的案例大家也看得出，大虹橋內(nèi)部，不同的小區(qū)也是階層分明，跌幅差別很大。

如果均以買入價(jià)計(jì)算：

最堅(jiān)挺的幾個(gè)小區(qū)，目前相比于當(dāng)年的新房買入價(jià)仍然保有漲幅；

而第一部分提到的，最差的幾個(gè)已經(jīng)跌去了20%。

而這其實(shí)也是一個(gè)區(qū)域走向成熟之后，必然會(huì)進(jìn)行的板塊深度分化——

大家雖然都是同一個(gè)板塊，甚至新房入市的價(jià)格都接近；

但是等到二手交付后，也會(huì)因?yàn)槲恢貌煌⑵焚|(zhì)不同、認(rèn)可度不同，在價(jià)格上拉開差距。

如今的大虹橋（以徐涇+前灣為主），明顯的一梯隊(duì)肯定是前灣的虹廬灣和徐涇的蟠龍?zhí)斓?，二者分別是板塊成交價(jià)最高的小區(qū)。

二者中站位更高的無疑是虹廬灣，100平帶車位成交價(jià)如今還可以達(dá)到750-800萬，毫無疑問整個(gè)大虹橋的第一梯隊(duì)。

當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格我還是要多說一句，其實(shí)7萬多到八萬也合理，雖然這是外環(huán)外。

大虹橋這個(gè)板塊整體在浦西外環(huán)的能級(jí)還是很高的，整體的定位就至少是一個(gè)均價(jià)6萬的板塊。

假設(shè)大虹橋沒有超供的話，在如今的行情下，我認(rèn)為其真實(shí)的價(jià)格層次應(yīng)該是大板塊均價(jià)6-6.5w左右的水平，整體比九亭和南翔的價(jià)格貴15%-20%。

畢竟大虹橋的城市界面、產(chǎn)業(yè)實(shí)力并不差，也是成片開發(fā)的片區(qū)，上游是2號(hào)線的外溢，何況還有宇宙級(jí)的規(guī)劃加持。

上游長(zhǎng)寧的商品房次新房至今依然很貴，像中海長(zhǎng)寧第至今仍在9w+的價(jià)格水平。

按照外溢板塊估值，整個(gè)大虹橋的標(biāo)桿達(dá)到虹廬灣7.5-8灣的成交價(jià)倒是也合理——

只不過整個(gè)板塊這樣的標(biāo)桿只能容下一兩個(gè)，畢竟板塊內(nèi)購買力有限。

這種情況其實(shí)很普遍，就和大寧金茂府之前在大寧的地位一樣，當(dāng)年15w+就是比板塊其他小區(qū)高出15-25%。

前灣本身就是閔行，雖然很多朋友不覺得閔行比青浦高一檔次，但是確實(shí)還是在價(jià)格上有所體現(xiàn)。

疊加商業(yè)+學(xué)校+地鐵+品質(zhì)，目前虹廬灣絕對(duì)是大虹橋的第一梯隊(duì)。

當(dāng)然，這個(gè)梯隊(duì)并不是一成不變的。

因?yàn)椋S著上海郊區(qū)在去年開始重啟拍地，本應(yīng)由3.5代住宅帶來的板塊內(nèi)部洗牌今年將在上海郊區(qū)上演。上海郊區(qū)樓市，將迎來全面洗牌

大虹橋就是如此。

徐涇已經(jīng)拍賣了寶業(yè)和綠城兩塊地；

而華漕前灣近期更是公布了預(yù)計(jì)要上市的五塊地，疊加之前上海城投拿的前灣地塊，前灣預(yù)計(jì)在未來一到兩年供應(yīng)六個(gè)項(xiàng)目。

新房上市，必將讓板塊梯隊(duì)重新洗牌。

那么等到這些新房上市之后，大虹橋未來的樓市格局梯隊(duì)如何排列呢？

什么樣的區(qū)域，未來的發(fā)展?jié)摿Ω茫?/p>

房不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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首先可以確定的說：

隨著這輪新房供應(yīng)，基本就讓華漕和徐涇兩個(gè)片區(qū)的樓市格局基本塵埃落定了，小的居住組團(tuán)分布基本定型。

先說徐涇，隨著蟠祥路開通、綠城和寶業(yè)地塊的成功出讓，徐涇基本形成了以蟠龍路、蟠祥路、徐盈路為核心的三個(gè)成熟居住組團(tuán)。

未來即便是再有新的地塊出讓，要么在這幾個(gè)組團(tuán)之中，要么就是整個(gè)徐涇板塊的邊角料地帶——比如夾在別墅區(qū)之間的、比如在板塊交界處的，都不太能打。

而前灣片區(qū)，隨著本輪新地塊的上架，也基本確定了板塊的樓市格局。

之前前灣其實(shí)只有一個(gè)小板塊，也就是挨著13號(hào)線延長(zhǎng)線前灣公園站的小組團(tuán)。

這個(gè)板塊南部就是華漕的成熟地區(qū)，內(nèi)部有印象城和開市客，還有學(xué)區(qū)資源，是目前前灣乃至整個(gè)大虹橋區(qū)域內(nèi)第一梯隊(duì)的小組團(tuán)。

而諸翟路站附近只有大華紫樾府一個(gè)項(xiàng)目，隔壁幾個(gè)都是動(dòng)遷或者租賃用房，實(shí)話說即便未來板塊成熟也談不上多有競(jìng)爭(zhēng)力。

而本次這批新地塊，又給前灣帶來一個(gè)新的組團(tuán)，就是環(huán)繞著前灣核心規(guī)劃霽月湖的環(huán)湖組團(tuán)。

而結(jié)合前灣的控規(guī)，除了這些核心區(qū)圍繞著地鐵和湖而建的社區(qū)，未來剩余的待供應(yīng)區(qū)域都是板塊的西北角——目前都是荒地。

這些在近期，在板塊還如此不成熟的情況大概率不會(huì)供應(yīng)——

如果當(dāng)下就供應(yīng)出來作為板塊邊角料，對(duì)樓市格局也沒什么影響。

而如果綜合起來、把大虹橋核心區(qū)的徐涇、華漕、虹橋商務(wù)區(qū)進(jìn)行綜合排序，那么就涉及到一個(gè)問題：

到底該用什么樓市模型來對(duì)大虹橋核心區(qū)的各個(gè)小板塊進(jìn)行評(píng)估。

大虹橋最開始的時(shí)候一直是用產(chǎn)業(yè)中心的模型評(píng)估，也就是大虹橋的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域虹橋商務(wù)區(qū)，房?jī)r(jià)是最貴的。

當(dāng)年大虹橋真正實(shí)質(zhì)性成交價(jià)到十萬的區(qū)域，其實(shí)也就是商務(wù)區(qū)里面的萬科時(shí)一區(qū)等小區(qū)。

而如果在產(chǎn)業(yè)的估值模型下，再疊加規(guī)劃預(yù)期的實(shí)現(xiàn)、產(chǎn)品的更新，那么大虹橋最貴的房子就應(yīng)該是前灣剛剛開發(fā)的環(huán)湖片區(qū)：

朝南看湖，坐落于湖畔的定位改善的豪宅項(xiàng)目，應(yīng)該是板塊真正的價(jià)值巔峰。

畢竟前灣是大虹橋未來唯一的天際線地標(biāo)片區(qū)，成片開發(fā)的地標(biāo)寫字樓。

但是大家都知道，這個(gè)規(guī)劃雖好，落地時(shí)間預(yù)計(jì)會(huì)非常久，預(yù)計(jì)得有20年以上。

短期前灣這個(gè)規(guī)劃肯定沒法把這個(gè)作為房子估值的基礎(chǔ)，更不能視為購買力來源。

而整個(gè)大虹橋來看，雖然虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)、徐涇的產(chǎn)業(yè)雖然在這幾年都有所增加，但是增量有限，實(shí)際上增長(zhǎng)還不足以撐住過去幾年暴增的一萬多套新房；

最關(guān)鍵的是，這幾年新增的產(chǎn)業(yè)類型包括新能源、律所、人力資源、以及一些制造業(yè)的總部，都沒有當(dāng)年開發(fā)商企業(yè)聚集對(duì)于行業(yè)的從業(yè)者那么強(qiáng)大的號(hào)召力。

因此，當(dāng)下的大虹橋，以及未來至少十年的大虹橋，基本很難用產(chǎn)業(yè)模型去排樓市梯隊(duì)。

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而隨著過去這幾年大虹橋的補(bǔ)跌，以及結(jié)合如今大虹橋二手房的成交情況；

對(duì)于大虹橋樓市，比較理性的分析模型，一定是按照一個(gè)近郊睡城的模型去分析：

最核心的優(yōu)勢(shì)一定是地鐵——到市區(qū)通勤要方便。

那大虹橋內(nèi)部的板塊區(qū)分，至少先要分成兩大類：

第一類是地鐵盤，能夠享受市區(qū)外溢購買力的加持，不至于無人接盤的項(xiàng)目。

第二類是非地鐵盤，流通性堪憂，主要服務(wù)本地購買力。

然后就是綜合比較各小板塊內(nèi)部的差別：

小板塊內(nèi)部產(chǎn)品品質(zhì)如何？到地鐵距離如何？周邊小板塊的環(huán)境配套如何？

那么這種情況下，未來的真正一梯隊(duì)，大概率是地鐵盤里的品質(zhì)佼佼者。

尤其是要考慮到待入市的地塊或者新房可能采用3.5代住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)；

那么第一梯隊(duì)，最大概率就是前灣公園地鐵站即將上市的那塊地、以及蟠祥路地鐵站附近新拿地的綠城和寶業(yè)兩個(gè)項(xiàng)目。

當(dāng)然這個(gè)前提是這幾塊地產(chǎn)品品質(zhì)過硬，沒有浪費(fèi)地塊的質(zhì)素，做了改善定位和抬板產(chǎn)品。

但是這個(gè)其實(shí)是個(gè)未知數(shù)，因?yàn)榭茨壳暗南ⅲ伎赡苡凶償?shù)：

寶業(yè)項(xiàng)目做了品質(zhì)很高的改善盤但是封了陽臺(tái)且離地鐵有一定的距離；

當(dāng)然最關(guān)鍵還是未來交付的效果。

綠城地塊，據(jù)說要做一個(gè)“流速盤”而非品質(zhì)盤，定價(jià)據(jù)說也是石破天驚。

而前灣的新地塊現(xiàn)狀還沒拍，未來做什么產(chǎn)品無人可知，到時(shí)候肯定也要看大虹橋的市場(chǎng)行情定方案。

市場(chǎng)在解禁影響下，如果不好賣，那么小區(qū)的品質(zhì)定位不會(huì)抬高。

因此這個(gè)第一梯隊(duì)其實(shí)很可能無法誕生。

而曾經(jīng)的一梯隊(duì)王者，比如虹廬灣、蟠龍?zhí)斓?、中駿天璟、萬科天空之城（在tod上面那幾期）、或者勉強(qiáng)算上中核，這些項(xiàng)目能否留在一梯隊(duì)，就看新出來這幾個(gè)新房是否能打。

如果說這些新盤都啞火了，那么大概率這些項(xiàng)目未來還是一梯隊(duì)。

反之，如果出了更牛的新房，這些盤大概率要隨著新王誕生而地位沒落，變成二梯隊(duì)。

當(dāng)然在這里面，如果細(xì)分：

虹廬灣、花語前灣因?yàn)樵陂h行片區(qū)、且綜合配套實(shí)力更加成熟，算這個(gè)梯隊(duì)里的頭部；

中駿天璟以及蟠龍?zhí)斓芈匀跻换I，但是強(qiáng)于中核錦悅府和地鐵下一站的萬科天空之城。

而把這些小區(qū)排梯隊(duì)，大概就是王者項(xiàng)目值7.5-8萬，次頂級(jí)7萬附近。

而排在中段的比如蟠龍?zhí)斓卮蟾啪褪?.5上下的價(jià)格層次。

至于排在這個(gè)大梯隊(duì)末流的小區(qū)，也就是6萬上下的水平。

當(dāng)然這個(gè)價(jià)格會(huì)在未來幾年解禁之后出現(xiàn)震蕩，不過由于都是比較標(biāo)桿的項(xiàng)目，跌幅不會(huì)特別大，5%-10%左右。

而再往下一個(gè)梯隊(duì)、或者說是三梯隊(duì)，其實(shí)就是近地鐵的其他項(xiàng)目。

比如萬科天空之城不在橋上的兩期，招商虹橋公館挨著地鐵的一期，或者未來交付的華發(fā)等項(xiàng)目。

這些盤的價(jià)格大概率也即是5.5-6萬的水平——自此也就開始破發(fā)了。

這個(gè)梯隊(duì)里多補(bǔ)充一個(gè)部分就是虹橋商務(wù)區(qū)的萬科時(shí)一區(qū)、富力等小區(qū)。

這些小區(qū)憑借著板塊的成熟、虹橋商務(wù)區(qū)的核心地位以及相對(duì)優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)水平，讓這些小區(qū)依然能維持在6萬左右的水準(zhǔn)。

雖然相比巔峰完全沒落，但是在現(xiàn)狀依然能位處在第三梯隊(duì)，不至于和那些徐涇、華漕的邊角料項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)末流。

而第四梯隊(duì)，其實(shí)就是那些遠(yuǎn)離地鐵的項(xiàng)目。

這個(gè)里面就很多了。

比如像徐涇的南山雨果，品質(zhì)不差，但成交價(jià)都跌破5萬了。

本質(zhì)上就是離核心資源都太遠(yuǎn)，抓不住購買力。

當(dāng)然，這里面像蟠龍府這種距離還能夠到一點(diǎn)地鐵站的估計(jì)也能維持在5.5萬的水平。

像前面提到的中建、或者本身就在比較遠(yuǎn)位置的燦耀星城等等，價(jià)格估計(jì)也就是5萬甚至以下的水平。

這些房子都是很難觸達(dá)地鐵外溢購買力，甚至如果板塊產(chǎn)業(yè)不大幅進(jìn)步，未來淪為本地市場(chǎng)也不是沒可能——

原因在于大虹橋上面幾個(gè)梯隊(duì)，有地鐵概念的項(xiàng)目太多了，買房客根本不夠分。

結(jié)語

當(dāng)然，徐涇作為典型的近郊剛需板塊，行情走勢(shì)也難逃大市場(chǎng)。

去年十月份之后，市場(chǎng)成交也非常不錯(cuò)。

年后，滬七條新政整體提高了公積金的貸款上限，對(duì)于剛需板塊的回暖更是重大利好。

畢竟，這個(gè)政策對(duì)普通家庭來說就相當(dāng)于變相降息，而對(duì)公積金多的家庭更是相當(dāng)于直接加了預(yù)算。

新政的刺激之下，的確直接給市場(chǎng)注入了一批剛需購買力。

在年前便宜房子賣空了的行情下，年后像九亭、南翔都有房子相比于年前成交價(jià)漲了5-15萬。

從這個(gè)角度來看，大虹橋就受到了解禁很大影響：

帶看熱度高，但是成交價(jià)依然上不出去。

大家都知道要解禁，出價(jià)很謹(jǐn)慎；

心態(tài)變好的只有大虹橋的房東們——因此市場(chǎng)上的現(xiàn)狀就是價(jià)格非常難談。

而解禁的影響即將到來，未來幾年大虹橋樓市必將再次震蕩，短期話是建議大家觀望一下，不要盲目跟風(fēng)上車買人大虹橋。

畢竟如今拿著600萬-700萬，甚至中環(huán)以內(nèi)、內(nèi)環(huán)附近都能買到商品房，建議大家多對(duì)比對(duì)比。

如果大家選房遇到困難，就可來看看我們的分析文章，相信可以得到一定程度的解惑。

如有難以解決的選房問題，也建議您線下參與我們的沙龍和我們當(dāng)面交流下，看能否給您提供一些參考建議。