3月23日，碧桂園發(fā)布內(nèi)幕消息及盈利預(yù)告：預(yù)計2025年錄得凈利潤約10~22億元，而其2024年同期則錄得虧損約351.45億元。

雖然實現(xiàn)扭虧為盈，但并非碧桂園經(jīng)營面回暖的信號。

一、扭虧為盈：債務(wù)重組收益，不是經(jīng)營回暖

從2022年虧損60.52億、2023年虧損1784億、2024年虧損351.45億，到 2025年“盈利”，碧桂園業(yè)績反轉(zhuǎn)的核心不是賣房賺了錢，而是債務(wù)重組的賬面處理。

2025年12月30日，碧桂園177億美元境外債務(wù)重組正式生效，境內(nèi)137.7億元債券重組也落地，累計“化債”近 900億元。

原債務(wù)賬面價值約1270億元（境外177億美元+境內(nèi)137.7億元）；清償對價公允價值約570億元（現(xiàn)金+新債+股權(quán)）。

換言之，碧桂園只用570億就償還了1270億債務(wù)。

而這570億中，現(xiàn)金很少，大部分是可轉(zhuǎn)債，轉(zhuǎn)股價大多為2.6或10港元，遠(yuǎn)高于當(dāng)時約0.5~0.6港元的市價。

因此，重組收益為1270億?570億=700億元。

如果剔除這部分非現(xiàn)金收益，碧桂園2025年預(yù)計虧損約678~690億元，相比2024年351.45億的虧損額，幾乎翻倍。

二、納入小盤股指數(shù)：規(guī)則下的被動選擇，不是價值認(rèn)可

債務(wù)重組帶來的賬面扭虧，很快轉(zhuǎn)化為資本市場的“利好”。

2026年2月，碧桂園被納入MSCI中國小盤股指數(shù)；3月，又被納入富時羅素全球指數(shù)，成為唯一新增地產(chǎn)股。

不少聲音將此解讀為“國際機構(gòu)認(rèn)可碧桂園價值”，但這不過是指數(shù)編制規(guī)則下的被動結(jié)果。

2024年5月，碧桂園自由流通市值跌破約460億港元的門檻，被自動剔除出MSCI中國指數(shù)（大盤和中盤股）；本次入圍MSCI中國小盤股指數(shù)，實際上是“降級”。

目前，MSCI中國小盤股指數(shù)的門檻是自由流通市值不低于約4.4億美元（約合34億港元）。

而碧桂園自由流通市值與總市值很接近，一直都在百億港元以上，為什么直到現(xiàn)在才被納入MSCI中國小盤股指數(shù)？

此前未被納入，是編制機構(gòu)進行了人工干預(yù)，總不能把一家面臨退市甚至清盤危機的公司納入指數(shù)，坑害購買相關(guān)指數(shù)基金的投資者？

現(xiàn)在納入，是因為債務(wù)重組的成功，帶來700億的賬面收益，清盤呈請也被法院駁回，退市和清盤危機暫時解除。

編制機構(gòu)的總原則還是盡量少進行人工干預(yù)，因此符合市值條件的碧桂園自動被納入相關(guān)指數(shù)。

三、重返世界 500 強：營收撐場面，不是 “王者歸來”

2025年7月，碧桂園以351億美元營收位列《財富》2024年度世界500強第460位，時隔一年“重返”榜單。媒體大肆宣揚 “王者歸來”“逆勢崛起”，這是最大的冷幽默。

各種500強榜單， 從來只看營業(yè)收入，不看利潤、負(fù)債、現(xiàn)金流，更不看企業(yè)生死。

碧桂園即便巨虧千億、債務(wù)暴雷、樓盤延期，只要過去的銷售結(jié)算還在，營收就能踩線上榜，這本身也沒什么好說的。

但荒誕之處在于“重返”！

最近幾年，碧桂園的營收每年都在大幅下降，而《財富》雜志500強的門檻變動不大，同期匯率波動也不大。

既然2024年能以2527.56億元的營收入榜，為什么2023年的4303.71億營收未能入榜？

因為，碧桂園直到2025年1月14日才發(fā)布2023年財報，主辦機構(gòu)沒有數(shù)據(jù)，怎能讓你入榜？

至于延遲發(fā)布的原因，官方的說法是“外部環(huán)境復(fù)雜性和內(nèi)部債務(wù)重組挑戰(zhàn)”。

這才是“重返”世界500強的真相。

以上三個所謂“利好”，本質(zhì)都是“紙面繁榮”：扭虧靠重組、入指數(shù)憑規(guī)則、上榜看營收，沒有一個能證明經(jīng)營真正回暖。

真正的“利好”，從來不是“財報上的數(shù)字、指數(shù)里的席位、榜單上的排名”這些虛頭巴腦的東西，而是主業(yè)健康，現(xiàn)金流回正、交付兌現(xiàn)、負(fù)債率降低！