01

盡管一線城市的“小陽(yáng)春”是意料之中，但樓市的熱度確實(shí)還行。上海自新政后二手成交很好，預(yù)測(cè)本月突破3萬(wàn)套。北京成交也不弱，二手已經(jīng)接近2萬(wàn)套，新房更是出現(xiàn)了單日網(wǎng)簽200套的盛況。

而對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，最值得一提的不是二手房單日成交量創(chuàng)5年新高，而是二手成交均價(jià)達(dá)到6.2萬(wàn)元/平方米。

▲深圳二手房均價(jià)正式破“6”始于2024年7月，彼時(shí)降至均價(jià)5.9萬(wàn)元。隨后深圳房?jī)r(jià)在930新政后一度回升，但很快又再次跌落。如今深圳在小陽(yáng)春行情下重返“6”字頭，自然彌足珍貴。

對(duì)此，我還記得，深圳房?jī)r(jià)是從2014年年底央行意外降息開(kāi)始躁動(dòng)，在2015年3月開(kāi)始正式上揚(yáng)。

那會(huì)兒，我剛開(kāi)始做地產(chǎn)自媒體，但敏銳的感覺(jué)到，深圳樓市的春天，來(lái)了！

▲2014年央行降息后，我發(fā)了一篇文章，預(yù)判最佳買(mǎi)房時(shí)機(jī)已到。

到了2015年7月，深圳均價(jià)從3萬(wàn)漲到了3.8萬(wàn)，此時(shí)上海均價(jià)也不過(guò)3.4萬(wàn)、北京均價(jià)3.3萬(wàn)！而廣州均價(jià)1.7萬(wàn)，更是需要乘以2，才能勉強(qiáng)趕得上深圳房?jī)r(jià)。

至此，深圳房?jī)r(jià)可以說(shuō)是一騎絕塵，一直處于快速上行通道，住宅產(chǎn)品基本一推出就是“日光盤(pán)”。不僅新建住宅均價(jià)全國(guó)第一，買(mǎi)房難度也全國(guó)第一。

到了2021年，深圳房?jī)r(jià)已然沖破8萬(wàn)關(guān)口，到處都是千萬(wàn)乃至兩千萬(wàn)的”普通住宅“。

此時(shí)，深圳的房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比2015年，漲幅高達(dá)166%，對(duì)比2008年（均價(jià)1.2萬(wàn)），漲幅更是高達(dá)700%，再按3成首付乘以3倍的杠桿，可以說(shuō)，這十余年間，很多買(mǎi)房人的凈資產(chǎn)翻了十幾倍，不會(huì)投資的也有三四倍。

這樣的漲幅，其他城市都是沒(méi)有的。這時(shí)的深圳，超過(guò)了上海、北京，成為全球漲幅的前三名，吸引著全世界的目光。

02

深圳，本來(lái)是廣東的小漁村，因?yàn)榕c香港的因緣際會(huì)，深圳成為最早啟動(dòng)住房商品化改革的城市，80年代初就開(kāi)始售賣(mài)商品房，主要客戶是香港人、海外華僑，自此，深圳接替民國(guó)時(shí)期的上海，成為一個(gè)”投資冒險(xiǎn)家的樂(lè)園“。

隨著深圳房?jī)r(jià)的大漲，全國(guó)有上千萬(wàn)人一度非常后悔，他們都曾經(jīng)都有過(guò)深圳買(mǎi)房的念頭。到了2021年，多數(shù)人已經(jīng)沒(méi)有能力買(mǎi)得起深圳的房子了。

以深圳最著名的炒家樓盤(pán)龍悅居為例，龍悅居四期是深圳最后一批經(jīng)適房，2013年以每平5000元的價(jià)格賣(mài)給低收入人群，一套63平的小兩房原始購(gòu)入價(jià)只有30多萬(wàn)，解禁上市后只需補(bǔ)交少量地價(jià)就可以轉(zhuǎn)紅本。

而到了2020年下半年，已經(jīng)漲了近10倍的龍悅居被大V選中，再次暴漲。成交價(jià)從500萬(wàn)，上漲至600萬(wàn)、700萬(wàn)、800萬(wàn)...... 對(duì)比最初的30萬(wàn)成本，漲幅超過(guò)20倍。

當(dāng)時(shí)，深圳炒房大V的諄諄教誨是這樣的：

在一個(gè)住房自有率只有30%的城市，如果你要買(mǎi)房，你能做的只有一件事，擠進(jìn)這30%的群體當(dāng)中，而不是期望房?jī)r(jià)下降。

也因?yàn)檫@個(gè)觀點(diǎn)的洗腦，深圳房子成了沒(méi)法用錢(qián)衡量的稀罕物，大家都想把錢(qián)換成房子，升值！再升值！

孰料時(shí)代使然，短短三四年，沉浸在舊時(shí)光影的人們，就到了翻到下一頁(yè)的時(shí)候。深圳房?jī)r(jià)雪崩，龍悅居從800萬(wàn)直跌到300萬(wàn)。

而也因?yàn)檫@一跌，那些后悔錯(cuò)過(guò)買(mǎi)深圳房子的人，應(yīng)該是最高興的，本來(lái)他們錯(cuò)過(guò)了500萬(wàn)以上的財(cái)富，現(xiàn)在只錯(cuò)過(guò)了300萬(wàn)，或者200萬(wàn)，這么一想，內(nèi)心似乎好受多了。

03

目前看，當(dāng)前 深圳房?jī)r(jià)時(shí)隔2年雖重回6萬(wàn)，與2021年的高峰期相比，平均下跌2.1萬(wàn)元每平，距2015年起漲時(shí)的3萬(wàn)均價(jià)，也仍有1倍漲幅。

如此觀察，深圳房?jī)r(jià)大致處于一個(gè)穩(wěn)定的震蕩期，不會(huì)大跌了，想漲也沒(méi)那么容易。

盡管是"也許能漲"，但深圳的抄底大軍也開(kāi)始有點(diǎn)按捺不住了。自三月以來(lái)，深圳二手房成交已經(jīng)超過(guò)4500套，預(yù)計(jì)本月能接近6000套。

事實(shí)上，由于房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，房貸利息、首付政策調(diào)整到位且社會(huì)預(yù)期不會(huì)再變，有效刺激了深圳“等等黨”的抄底需求。部分手里有錢(qián)的豪客，更是先行一步，高端市場(chǎng)近期迎來(lái)明顯升溫。

是啊，房?jī)r(jià)連續(xù)調(diào)整了5年，這五年來(lái)房?jī)r(jià)整體跌了30%，首付本身又降到20%，相當(dāng)于一套高峰期500萬(wàn)的房子，首付原本要150萬(wàn)以上，如今跌到300萬(wàn)出頭，首付降到20%，只要60多萬(wàn)，上車(chē)門(mén)檻一下子降了將近100萬(wàn)，很多“等等黨”就沖進(jìn)去抄底了。

對(duì)此，你怎么看？深圳重回6萬(wàn)區(qū)間，你會(huì)考慮抄底嗎？