本文繼續(xù)分享增值稅法施行后增值稅優(yōu)惠政策銜接事項(xiàng)所涉業(yè)務(wù)的對比分析。根據(jù)10號公告的規(guī)定，自2026年1月1日至2027年12月31日，一般納稅人發(fā)生符合條件的應(yīng)稅交易，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的規(guī)定征收率計(jì)算繳納增值稅，也就是說，雖然增值稅法規(guī)定的征收率只有3%，但是，原適用5%征收率的部分業(yè)務(wù)并未“一刀切”的廢除，而是階段性繼續(xù)執(zhí)行，具體分析如下。

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不動(dòng)產(chǎn)融資租賃

老政策（財(cái)稅〔2016〕47號）：一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

10號公告：2016年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同，或者以2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

公路、橋、閘通行費(fèi)

老政策（財(cái)稅〔2016〕47號）：一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費(fèi)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

試點(diǎn)前開工，是指相關(guān)施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前。

10號公告：收取開工日期在2016年4月30日前的一級公路、二級公路、橋、閘通行費(fèi)。公路、橋、閘的開工日期，以相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期為準(zhǔn)。

出租不動(dòng)產(chǎn)

老政策（36號文件附件2）：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

10號公告：出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。

銷售不動(dòng)產(chǎn)

老政策（36號文件附件2）：一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

10號公告：銷售其2016年4月30日前取得（含自建）的不動(dòng)產(chǎn)。

另外，根據(jù)10號公告的規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，同樣允許適用差額征稅，即該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)允許從含稅銷售額中扣除。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

老政策（財(cái)稅〔2016〕47號）：納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

10號公告：轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)。

租售房地產(chǎn)老項(xiàng)目

1.老政策

針對房地產(chǎn)老項(xiàng)目出售或出租計(jì)稅的相關(guān)規(guī)定，在老政策中涉及如下規(guī)定：

（1）36號文件附件2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

（2）財(cái)稅〔2016〕68號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（3）國家稅務(wù)總局公告2019年第31號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（4）財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第2號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項(xiàng)銷售的不動(dòng)產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

2.10號公告：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期確定合同開工日期。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入未完工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項(xiàng)銷售的不動(dòng)產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

上述按照5%征收率適用簡易計(jì)稅的規(guī)定，針對增值稅一般納稅人，那么，小規(guī)模納稅人從事上述業(yè)務(wù)，是否也適用5%的征收率呢？

在老政策中，比如36號文件附件2，有如下規(guī)定（部分）：

1.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

4.小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

另外，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕47號的規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，也按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

根據(jù)增值稅法關(guān)于征收率的規(guī)定，結(jié)合10號公告適用5%征收率只針對一般納稅人的規(guī)定，筆者認(rèn)為，增值稅法執(zhí)行后，小規(guī)模納稅人適用的征收率為3%。

PS：增值稅優(yōu)惠政策銜接事項(xiàng)對比分析的后續(xù)內(nèi)容將在下一篇文章中和大家分享，敬請期待！

文 章 來 源：祥順企服特聘專家原創(chuàng)內(nèi)容。