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上海這些地方在瘋狂成交

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  最近刷社媒app,賣房買房的節(jié)奏是明顯加快了。

  比如北蔡某某小區(qū),昨天剛上一套性價(jià)比房源,今天早上就賣掉了。

  再比如三林某小區(qū),一天成交三套,業(yè)主群都炸了。

  如果你關(guān)注上海樓市,一定感覺(jué)到了最近二手房市場(chǎng)的熱度。

  不是某些中介嘴里天天喊的要漲了要漲了,而是真金白銀的成交。

  我們自己的業(yè)務(wù)端同樣如此,買房賣房成交都很多。

  

  本月二手房網(wǎng)簽量預(yù)計(jì)要突破3萬(wàn)套。

  這不僅是近三年的新高,甚至已經(jīng)逼近了上一輪牛市的峰值。

  但跟牛市不一樣的是,目前為止火起來(lái)的不是“漲”,而是“賣”。

  準(zhǔn)確地說(shuō),價(jià)格合適的房子會(huì)迅速被交易掉。

  

  這些地方,賣爆了

  先說(shuō)說(shuō)幾個(gè)代表性的板塊,你看看是不是最近也在中介朋友圈刷到過(guò)。

  大寧這邊,算是北上海改善的頂流板塊。

  金茂府、慧芝湖,新梅共和城、明園這些小區(qū),最近成交特別猛。

  不少小區(qū)的成交量都比之前要好很多。

  當(dāng)然漲價(jià)的還是少數(shù),像一些品質(zhì)在線的次新房,比如靜安府價(jià)格比之前要高。

  

  

  前灘從最高點(diǎn)的20多萬(wàn)跌到現(xiàn)在的12-14萬(wàn),跌幅超過(guò)30%。

  價(jià)格可以說(shuō)跌回2020年前的水平,不少一直盯著這個(gè)板塊的學(xué)區(qū)、改善客戶,就開(kāi)始下手了。

  不完全統(tǒng)計(jì),到28號(hào)已經(jīng)成交量32套。

  而且有成交的小區(qū)很多,屬于是百花齊放。

  

  三林是典型的剛需小區(qū)集中地。

  承接了很多前灘、張江的外溢需求;前灘買不起?退一步買三林。

  到3月22日,不完全統(tǒng)計(jì),三林的成交也超過(guò)了100多套。

  中介表示,他帶看過(guò)的房子大部分都已經(jīng)賣掉了。

  

  再看另一個(gè)剛需板塊,南翔。

  南翔呢,印象城加留云湖,城市界面好,現(xiàn)在價(jià)格也是跌了不少。

  16-22號(hào)一周時(shí)間網(wǎng)簽量就有60套。

  一些熱門小區(qū)周末看房的人是一波接一波。

  

  再說(shuō)一個(gè)板塊,老閔行。

  這地方其實(shí)沒(méi)什么光環(huán),但成交量一點(diǎn)不輸上面幾個(gè)。

  每周都是50-60套以上的網(wǎng)簽量水平。

  

  

  這里主打的是總價(jià)200萬(wàn)上下的老公房、動(dòng)遷房。

  買這里的,基本都是新上海人第一套房,或者是預(yù)算有限的剛需家庭。

  對(duì)他們來(lái)說(shuō),現(xiàn)在上車的性價(jià)比很高,只要花時(shí)間都能找到“便宜”的房子。

  從這些板塊,能看到,無(wú)論是中產(chǎn)改善,亦或是剛需上車。

  流動(dòng)性,都被激活了。

  這就是為什么你會(huì)感覺(jué)到:

  最近上海二手房,好像突然就“活過(guò)來(lái)”了。

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  誰(shuí)在賣?誰(shuí)在買?

  這一波成交里,賣家和買家各有各的心思,咱們來(lái)具體看一下。

  賣家有三類:

  第一類,急賣的人。

  這個(gè)和前兩年著急賣房離場(chǎng)要移民的、要套現(xiàn)的還有點(diǎn)區(qū)別。

  當(dāng)下著急的,都是想抓住小陽(yáng)春趕緊賣房的,對(duì)后市不確定,不想錯(cuò)過(guò)這個(gè)窗口期,拿著錢等機(jī)會(huì)。

  不算是純?yōu)榱速u房套現(xiàn)。

  第二類,置換的人群。

  這應(yīng)該是當(dāng)下的成交主力。

  既有換房為了改善的,也有換房為了上學(xué)的。

  他們不追求賣在最高點(diǎn),只求能賣掉順利置換。

  對(duì)他們來(lái)說(shuō),賣和買是一個(gè)整體操作——只要總賬算得過(guò)來(lái),就可以出手。

  第三類,貪心想賣更高的。

  他們看到成交量起來(lái)了,或者是帶看情況非常好,就要臨時(shí)加價(jià)。

  雖然這類人群不算多,但我相信也有不少買房的最近應(yīng)該遇到過(guò)。

  買家有兩類:

  第一類,抄底的人。

  主要針對(duì)前灘、大寧這些核心資產(chǎn)。

  他們研究過(guò)歷史數(shù)據(jù),知道每一輪周期底部都是這樣的:成交量先起來(lái),價(jià)格后起來(lái)。

  他們現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng),就是為了搶在價(jià)格反彈之前。

  但這類人群不多。

  第二類,不得不買的人。

  主要針對(duì)老閔行、南翔、三林這些板塊?;槠诙?、孩子要上學(xué)了、租房實(shí)在租夠了……他們是真正的居住需求驅(qū)動(dòng)。

  他們可能不懂什么周期不周期,但他們知道一件事:

  現(xiàn)在買,比前兩年便宜了幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)。

  第三類,老破小。

  絕對(duì)的市場(chǎng)主力人群,因?yàn)楹芏嗬掀菩≌娴牡搅丝梢砸再I代租的程度。

  現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng),確實(shí)處在一個(gè)微妙的博弈階段:

  低價(jià)房源被不斷被清空,新的掛牌價(jià)開(kāi)始往上試探。

  部分買家開(kāi)始有點(diǎn)慌了的感覺(jué),怕“踏空”;

  少數(shù)賣家開(kāi)始飄了,覺(jué)得自己也能賣更高。

  如果買家恐慌性追高,市場(chǎng)就可能進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊升”;

  如果買家保持理性,市場(chǎng)就會(huì)在“量縮價(jià)穩(wěn)”中進(jìn)入下一輪博弈。

  目前來(lái)看,理性還是占上風(fēng)的。

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  該怎么辦

  如果你要問(wèn)我該怎么辦,我有幾點(diǎn)說(shuō)給你聽(tīng)聽(tīng)。

  對(duì)于現(xiàn)在必須要賣房的房東來(lái)說(shuō):

  不要因?yàn)槌山涣科饋?lái)就盲目跳價(jià)。

  你的目標(biāo)不是賣在最高點(diǎn),而是以合理的價(jià)格快速賣掉,在談判桌上爭(zhēng)取一個(gè)更高的成交價(jià)。

  拿到錢完成置換是最重要的。

  流動(dòng)性比那幾萬(wàn)塊的差價(jià)重要得多。

  建議盯著小區(qū)近期真實(shí)成交價(jià),出價(jià)合適的,就出手。

  如果你是買房的。

  先問(wèn)問(wèn)自己:你是剛需,改善置換。

  如果你是真剛需(結(jié)婚、上學(xué)、首套房):

  現(xiàn)在的筍盤確實(shí)在快速消失,該果斷的時(shí)候還是要果斷。

  當(dāng)熱現(xiàn)在也沒(méi)到房?jī)r(jià)漲的時(shí)候,買家優(yōu)勢(shì)依然在,選擇范圍還是很大。

  建議聚焦你預(yù)算范圍內(nèi)的板塊,劃定幾個(gè)目標(biāo)小區(qū),盯緊房源。

  如果你是賣一買一:動(dòng)作要快,節(jié)奏要對(duì)。

  你是這波行情里最需要“踩準(zhǔn)節(jié)奏”的人。

  先賣后買,雖然現(xiàn)在二手成交火熱,但不確定性依然存在。

  先把手里的房子賣掉,拿著現(xiàn)金再去談你想買的房子,你會(huì)更有底氣。

  

  最后

  3萬(wàn)套的成交量,是一個(gè)好的兆頭,但也要請(qǐng)大家保持清醒。

  接下來(lái)幾個(gè)月的持續(xù)成交才是決定未來(lái)走勢(shì)的關(guān)鍵。

  但上海樓市的企穩(wěn)可能是正在發(fā)生的事情。

  如果你正在考慮買房或賣房,卻搞不清現(xiàn)在的行情到底是該沖還是該等,別自己瞎琢磨。

  我們每天都在一線跑盤,哪里的筍盤被掃了、哪個(gè)小區(qū)還有漏可撿,不同小區(qū)賣房采取什么策略,我們門清。

  私信我們,說(shuō)出你的需求,我們來(lái)幫你診斷。

  注:該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解,不構(gòu)成交易建議。

  

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