最近刷社媒app，賣房買房的節(jié)奏是明顯加快了。

　　比如北蔡某某小區(qū)，昨天剛上一套性價(jià)比房源，今天早上就賣掉了。

　　再比如三林某小區(qū)，一天成交三套，業(yè)主群都炸了。

　　如果你關(guān)注上海樓市，一定感覺(jué)到了最近二手房市場(chǎng)的熱度。

　　不是某些中介嘴里天天喊的要漲了要漲了，而是真金白銀的成交。

　　我們自己的業(yè)務(wù)端同樣如此，買房賣房成交都很多。

　　本月二手房網(wǎng)簽量預(yù)計(jì)要突破3萬(wàn)套。

　　這不僅是近三年的新高，甚至已經(jīng)逼近了上一輪牛市的峰值。

　　但跟牛市不一樣的是，目前為止火起來(lái)的不是“漲”，而是“賣”。

　　準(zhǔn)確地說(shuō)，價(jià)格合適的房子會(huì)迅速被交易掉。

　　這些地方，賣爆了

　　先說(shuō)說(shuō)幾個(gè)代表性的板塊，你看看是不是最近也在中介朋友圈刷到過(guò)。

　　大寧這邊，算是北上海改善的頂流板塊。

　　金茂府、慧芝湖，新梅共和城、明園這些小區(qū)，最近成交特別猛。

　　不少小區(qū)的成交量都比之前要好很多。

　　當(dāng)然漲價(jià)的還是少數(shù)，像一些品質(zhì)在線的次新房，比如靜安府價(jià)格比之前要高。

　　前灘從最高點(diǎn)的20多萬(wàn)跌到現(xiàn)在的12-14萬(wàn)，跌幅超過(guò)30%。

　　價(jià)格可以說(shuō)跌回2020年前的水平，不少一直盯著這個(gè)板塊的學(xué)區(qū)、改善客戶，就開始下手了。

　　不完全統(tǒng)計(jì)，到28號(hào)已經(jīng)成交量32套。

　　而且有成交的小區(qū)很多，屬于是百花齊放。

　　三林是典型的剛需小區(qū)集中地。

　　承接了很多前灘、張江的外溢需求；前灘買不起？退一步買三林。

　　到3月22日，不完全統(tǒng)計(jì)，三林的成交也超過(guò)了100多套。

　　中介表示，他帶看過(guò)的房子大部分都已經(jīng)賣掉了。

　　再看另一個(gè)剛需板塊，南翔。

　　南翔呢，印象城加留云湖，城市界面好，現(xiàn)在價(jià)格也是跌了不少。

　　16-22號(hào)一周時(shí)間網(wǎng)簽量就有60套。

　　一些熱門小區(qū)周末看房的人是一波接一波。

　　再說(shuō)一個(gè)板塊，老閔行。

　　這地方其實(shí)沒(méi)什么光環(huán)，但成交量一點(diǎn)不輸上面幾個(gè)。

　　每周都是50-60套以上的網(wǎng)簽量水平。

　　這里主打的是總價(jià)200萬(wàn)上下的老公房、動(dòng)遷房。

　　買這里的，基本都是新上海人第一套房，或者是預(yù)算有限的剛需家庭。

　　對(duì)他們來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在上車的性價(jià)比很高，只要花時(shí)間都能找到“便宜”的房子。

　　從這些板塊，能看到，無(wú)論是中產(chǎn)改善，亦或是剛需上車。

　　流動(dòng)性，都被激活了。

　　這就是為什么你會(huì)感覺(jué)到：

　　最近上海二手房，好像突然就“活過(guò)來(lái)”了。

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　　誰(shuí)在賣？誰(shuí)在買？

　　這一波成交里，賣家和買家各有各的心思，咱們來(lái)具體看一下。

　　賣家有三類：

　　第一類，急賣的人。

　　這個(gè)和前兩年著急賣房離場(chǎng)要移民的、要套現(xiàn)的還有點(diǎn)區(qū)別。

　　當(dāng)下著急的，都是想抓住小陽(yáng)春趕緊賣房的，對(duì)后市不確定，不想錯(cuò)過(guò)這個(gè)窗口期，拿著錢等機(jī)會(huì)。

　　不算是純?yōu)榱速u房套現(xiàn)。

　　第二類，置換的人群。

　　這應(yīng)該是當(dāng)下的成交主力。

　　既有換房為了改善的，也有換房為了上學(xué)的。

　　他們不追求賣在最高點(diǎn)，只求能賣掉順利置換。

　　對(duì)他們來(lái)說(shuō)，賣和買是一個(gè)整體操作——只要總賬算得過(guò)來(lái)，就可以出手。

　　第三類，貪心想賣更高的。

　　他們看到成交量起來(lái)了，或者是帶看情況非常好，就要臨時(shí)加價(jià)。

　　雖然這類人群不算多，但我相信也有不少買房的最近應(yīng)該遇到過(guò)。

　　買家有兩類：

　　第一類，抄底的人。

　　主要針對(duì)前灘、大寧這些核心資產(chǎn)。

　　他們研究過(guò)歷史數(shù)據(jù)，知道每一輪周期底部都是這樣的：成交量先起來(lái)，價(jià)格后起來(lái)。

　　他們現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)，就是為了搶在價(jià)格反彈之前。

　　但這類人群不多。

　　第二類，不得不買的人。

　　主要針對(duì)老閔行、南翔、三林這些板塊。婚期定了、孩子要上學(xué)了、租房實(shí)在租夠了……他們是真正的居住需求驅(qū)動(dòng)。

　　他們可能不懂什么周期不周期，但他們知道一件事：

　　現(xiàn)在買，比前兩年便宜了幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)。

　　第三類，老破小。

　　絕對(duì)的市場(chǎng)主力人群，因?yàn)楹芏嗬掀菩≌娴牡搅丝梢砸再I代租的程度。

　　現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，確實(shí)處在一個(gè)微妙的博弈階段：

　　低價(jià)房源被不斷被清空，新的掛牌價(jià)開始往上試探。

　　部分買家開始有點(diǎn)慌了的感覺(jué)，怕“踏空”；

　　少數(shù)賣家開始飄了，覺(jué)得自己也能賣更高。

　　如果買家恐慌性追高，市場(chǎng)就可能進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊升”；

　　如果買家保持理性，市場(chǎng)就會(huì)在“量縮價(jià)穩(wěn)”中進(jìn)入下一輪博弈。

　　目前來(lái)看，理性還是占上風(fēng)的。

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　　該怎么辦

　　如果你要問(wèn)我該怎么辦，我有幾點(diǎn)說(shuō)給你聽(tīng)聽(tīng)。

　　對(duì)于現(xiàn)在必須要賣房的房東來(lái)說(shuō)：

　　不要因?yàn)槌山涣科饋?lái)就盲目跳價(jià)。

　　你的目標(biāo)不是賣在最高點(diǎn)，而是以合理的價(jià)格快速賣掉，在談判桌上爭(zhēng)取一個(gè)更高的成交價(jià)。

　　拿到錢完成置換是最重要的。

　　流動(dòng)性比那幾萬(wàn)塊的差價(jià)重要得多。

　　建議盯著小區(qū)近期真實(shí)成交價(jià)，出價(jià)合適的，就出手。

　　如果你是買房的。

　　先問(wèn)問(wèn)自己：你是剛需，改善置換。

　　如果你是真剛需（結(jié)婚、上學(xué)、首套房）：

　　現(xiàn)在的筍盤確實(shí)在快速消失，該果斷的時(shí)候還是要果斷。

　　當(dāng)熱現(xiàn)在也沒(méi)到房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，買家優(yōu)勢(shì)依然在，選擇范圍還是很大。

　　建議聚焦你預(yù)算范圍內(nèi)的板塊，劃定幾個(gè)目標(biāo)小區(qū)，盯緊房源。

　　如果你是賣一買一：動(dòng)作要快，節(jié)奏要對(duì)。

　　你是這波行情里最需要“踩準(zhǔn)節(jié)奏”的人。

　　先賣后買，雖然現(xiàn)在二手成交火熱，但不確定性依然存在。

　　先把手里的房子賣掉，拿著現(xiàn)金再去談你想買的房子，你會(huì)更有底氣。

　　最后

　　3萬(wàn)套的成交量，是一個(gè)好的兆頭，但也要請(qǐng)大家保持清醒。

　　接下來(lái)幾個(gè)月的持續(xù)成交才是決定未來(lái)走勢(shì)的關(guān)鍵。

　　但上海樓市的企穩(wěn)可能是正在發(fā)生的事情。

　　如果你正在考慮買房或賣房，卻搞不清現(xiàn)在的行情到底是該沖還是該等，別自己瞎琢磨。

　　我們每天都在一線跑盤，哪里的筍盤被掃了、哪個(gè)小區(qū)還有漏可撿，不同小區(qū)賣房采取什么策略，我們門清。

　　私信我們，說(shuō)出你的需求，我們來(lái)幫你診斷。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。