深解萬科年報：重組、上市和國家隊的3個信號

來源 | 鳳凰網風財訊

作者 | 王婷婷W=T=T

3月31日，萬科A發布了2025年年度財務報表。

年報發布前，邊控、退薪、受限、舉報、調查、股跌……消息層出不窮，但沒一個算好。

也因此外界對萬科這次年報及管理層回應，相當關注。

但實際是，大家都在“等”。

等重組：壓力是否生變數？

債務重組方案，或是最快能等到進一步結果的，畢竟這涉及萬科是否構成實質性違約。

年報顯示，目前萬科三筆公開債務（22萬科MTN004、22萬科MTN005、H1萬科02）已經啟動展期協商程序，并已表決通過，方案是40%首付（2026年1月集中兌付） 60%展期一年。

40%首付，在目前已經給出重組方案的房企中，比例幾乎屬于最高了。這一步能看到上級通過深鐵給到萬科的“支持”態度。

不過60%真的能展期一年即付？大多數人都不敢肯定，有債權人甚至直言“已經做好battle展期延長、再展期方案的準備”。

因為今年內萬科的臨期債實在不少，還有11只，其中4只時間只有1-3個月。

“接下來，萬科4月-7月的公開債兌付壓力確實尤為突出。”萬科管理層在業績說明會上就坦言，公司當前經營形勢依然十分嚴峻。懇請各方繼續給予理解、支持與包容，給予化解風險的時間與空間。公司會積極尋求債務長效化解方案。

萬科在報告中則明確表示，通過“展期協商”“再融資”“資產交易”“資源置換”等方式化解流動性壓力。

而報告期內，萬科已經完成的公開債償付約為332.1億元，推動了31個項目大宗資產交易（交易金額113億元），作為債務重組的配套手段。

此外，萬科主動終止了聯合資信對其主體及多只債券的信用評級，表明其在調整融資結構與市場溝通策略，為債務重組創造空間。

等資助：

國家隊 股東給萬科多少“開源”？

年報顯示，去年2只“國家隊”現身萬科的前十大流通股東，總持股3.18億股，總持股占流通股比例為3.27%。

具體而言，中央匯金資產管理有限責任公司、中國證券金融股份有限公司持股數量分別為18547.82萬股、13266.94萬股，已連續30個季度持有萬科股份。深鐵集團的持股比例也保持穩定。

3月31日，萬科A還發布公告，提請股東會授權最高584.5億元對外財務資助額度。

鑒于房地產開發多采用項目公司模式，各方股東原則上需按照權益比例向項目公司提供資金。萬科此舉為解決項目公司經營發展所需資金，提高資金使用效率。

能夠看到，萬科管理層仍在不懈努力讓“從上至下”的資金支援落地。萬科也表示，大股東深鐵集團已通過市場化、法治化手段予以支持，累計提供股東借款335.2億元，幫助公司穩妥處置風險。

“開源”的同時，萬科在主動“收縮”。

一方面完成冰雪業務剝離，推動業務組合收斂，以及非核心業務有序剝離；一方面，堅決退出低潛力城市，聚焦核心城市高潛力板塊；一方面，人員和管理方面也會繼續降本增效。

年報表示，“萬科2025年開發業務實現銷售1340.6億，按期保質交付房屋11.7萬套。2026年公司仍會聚焦核心主業，并全力保交付。”相信萬科完成上述目標，還是不難的。

等上市：普洛斯能帶來多少“想象”？

經營方面，如上述萬科管理層所言，“形勢嚴峻。”

截至報告期末，萬科2025年營業收入2,334.33億元，同比減少31.98%；利潤虧損739.24億元，虧損同比收縮56.66%。這主要受到房地產開發業務結算收入下滑影響，物業服務等經營性收入相對穩定。

此外就是來自信用減值的巨大影響，因為2025年萬科信用減值了481.4億元，同比翻倍。但這是由于應收賬款及存貨跌價計提增加，資產縮水不計提是不行的，長痛不如短痛。

好在萬科的物管、商業、物流、公寓等持有型資產經營持續貢獻業務收入，疊加31宗大宗資產交易的完成回籠約113億元資金，加速了結構優化的效果。

實際上，“非地產業務”能夠給萬科帶來很大的想象空間，普洛斯就是最熱門的一個。

消息稱，國際物流巨頭“普洛斯”計劃2026年港股上市，預期估值1800億元-2200億元。萬科仍持有普洛斯21.4%的股權，是單一最大股東，對應其上市股權價值或達到385億元-470億元。

雖然港股上市后，主要股東通常有6-12個月禁售期，短期無法大規模減持，但如果普洛斯真的上市，對萬科而言也有一定價值增量和正向引導。

但因為普洛斯上市，仍是一個巨大的未知數。能否通過普洛斯增加萬科的融資與退出工具 、兌現賬面增值，都無法確定。

站在另一個視角來看，普洛斯就算不上市，如果能深入驅動普洛斯的物流、數據中心、新能源與萬緯物流、產業園、商業地產聯動，加速“開發 運營 資管”融合，或許萬科的多元業務能夠給公司帶來更大的增長空間。

畢竟在房地產“存量時代”，持有型經營型業務本身就是房企深挖的重地，也是承載未來預期的重要領域，值得關注。