市場回暖動能持續(xù)增強(qiáng)，新興產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與企業(yè)全球化布局加快釋放需求潛力

仲量聯(lián)行2026年第一季度深圳辦公樓市場回顧與展望

2026年4月9日，深圳—— 2026年第一季度，深圳甲級辦公樓市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，回暖基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)。以消費(fèi)電子、人工智能、機(jī)器人等為代表的新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，帶動多家頭部科技企業(yè)集中成交；同時(shí)，企業(yè)全球化布局提速，出海服務(wù)類企業(yè)加快落地，疊加多元化業(yè)態(tài)持續(xù)承接部分存量空間，共同推動市場基本面邊際改善。

仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理、華南區(qū)與華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李文杰表示：“深圳辦公樓市場本輪改善建立在新興產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、企業(yè)組織升級及全球化相關(guān)服務(wù)需求持續(xù)釋放的基礎(chǔ)之上。隨著具備成長性的產(chǎn)業(yè)集群加快向高品質(zhì)辦公空間集聚，市場需求結(jié)構(gòu)正持續(xù)優(yōu)化，也為辦公樓市場提供了更具韌性的支撐。”

市場需求

2026年第一季度，深圳辦公樓市場新增需求進(jìn)一步向新興產(chǎn)業(yè)集中。多家頭部科技企業(yè)合計(jì)簽約租賃面積約2.5萬平方米，涵蓋擴(kuò)租及較大面積新租成交，反映出科技企業(yè)在產(chǎn)品迭代、團(tuán)隊(duì)擴(kuò)編和總部職能升級帶動下，對高品質(zhì)辦公空間的需求持續(xù)提升。與此同時(shí)，圍繞核心企業(yè)布局的人工智能、IP運(yùn)營及專業(yè)外包服務(wù)等上下游企業(yè)加快集聚，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。機(jī)器人賽道亦保持活躍，相關(guān)企業(yè)合計(jì)簽約產(chǎn)業(yè)空間約2萬平方米。整體來看，科技企業(yè)集中成交仍是本季度辦公樓市場改善的核心驅(qū)動力。

企業(yè)全球化布局加速，也為市場帶來新的需求來源。一季度，深圳出海服務(wù)類企業(yè)累計(jì)租賃甲級辦公空間近7,000平方米，涉及海外品牌推廣、跨境物流、供應(yīng)鏈管理等多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。隨著企業(yè)全球化經(jīng)營不斷深化，圍繞出海的服務(wù)生態(tài)有望進(jìn)一步完善，并持續(xù)為辦公樓市場提供穩(wěn)定需求。

市場供應(yīng)

2026年第一季度，深圳甲級辦公樓市場錄得兩個(gè)新項(xiàng)目入市，新增辦公面積合計(jì)約14萬平方米，均位于南山區(qū)。盡管新供應(yīng)持續(xù)釋放，但在需求端成交改善的帶動下，新增面積對整體空置水平的短期影響相對可控。截至季末，全市甲級辦公樓市場整體空置率降至25.9%，環(huán)比下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)兩個(gè)季度回落，需求修復(fù)對整體基本面的改善作用正在逐步顯現(xiàn)。

除傳統(tǒng)辦公外，多元化業(yè)態(tài)正在成為承接存量空間的重要補(bǔ)充力量。目前，全市已有超過26萬平方米甲級商辦物業(yè)簽約相關(guān)運(yùn)營方，計(jì)劃引入酒店、大健康等業(yè)態(tài)。隨著部分區(qū)位條件較優(yōu)、產(chǎn)品屬性匹配的項(xiàng)目逐步完成業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換，存量資產(chǎn)有望加快去化，這也將對辦公樓市場供需關(guān)系的修復(fù)形成積極支撐。

租金方面，2026年第一季度深圳甲級辦公樓市場平均租金環(huán)比下跌2.3%。雖然整體仍處于調(diào)整通道，但跌幅較此前數(shù)個(gè)季度進(jìn)一步收窄。

市場展望

展望未來，深圳甲級辦公樓市場修復(fù)態(tài)勢預(yù)計(jì)將延續(xù)，需求修復(fù)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍將是市場運(yùn)行主線。

區(qū)域?qū)用妫昂＾k公樓市場在租戶持續(xù)導(dǎo)入及片區(qū)配套不斷完善的推動下，商業(yè)氛圍進(jìn)一步成熟。受益于當(dāng)前仍具吸引力的租金水平，前海片區(qū)對成本敏感型及升級型租戶的承接能力有望持續(xù)增強(qiáng)，租金跌幅也有機(jī)會逐步收窄。福田核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓宇則憑借成熟的商務(wù)環(huán)境和突出的區(qū)位優(yōu)勢繼續(xù)吸引區(qū)域內(nèi)外的租戶，租賃表現(xiàn)預(yù)計(jì)保持穩(wěn)健。

雖然短期內(nèi)市場仍面臨租金承壓、供需再平衡周期較長等挑戰(zhàn)，但在新興產(chǎn)業(yè)集聚、全球化相關(guān)服務(wù)需求落地及多元業(yè)態(tài)承接存量空間等因素的共同作用下，市場基本面有望持續(xù)改善。近期，部分外地科技企業(yè)正在加快在深圳設(shè)立辦公室或遷入總部，一些頭部科技企業(yè)也在積極籌劃擴(kuò)租。隨著人工智能（AI）、擴(kuò)展現(xiàn)實(shí)（XR）終端等新品進(jìn)入密集發(fā)布周期，消費(fèi)電子企業(yè)在研發(fā)、供應(yīng)鏈管理及海外運(yùn)營方面的空間需求有望進(jìn)一步增長。

仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗指出：“深圳辦公樓市場正在由此前以成本導(dǎo)向?yàn)橹鞯恼{(diào)整階段，逐步轉(zhuǎn)向由產(chǎn)業(yè)升級與需求修復(fù)共同驅(qū)動的新階段。隨著AI及相關(guān)數(shù)字化產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，中國憑借較強(qiáng)的AI應(yīng)用場景落地能力和完善的產(chǎn)業(yè)配套，正推動AI加速融入傳統(tǒng)行業(yè)、拓展產(chǎn)業(yè)邊界，并催生智能駕駛、智能座艙、AI眼鏡等新興賽道及相關(guān)出海需求。同時(shí)，AI對量化投資等行業(yè)的賦能，也正帶來新的擴(kuò)張型辦公需求。在此背景下，企業(yè)對辦公物業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)，正由傳統(tǒng)的區(qū)位與成本因素，進(jìn)一步延伸至電力容量、網(wǎng)絡(luò)質(zhì)量、數(shù)據(jù)安全及運(yùn)營保障能力，而這些要素也日益成為企業(yè)調(diào)整不動產(chǎn)策略時(shí)的重要考量。未來，更能滿足高算力、高安全性及合規(guī)運(yùn)營要求的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目，將在新一輪產(chǎn)業(yè)升級中持續(xù)受益。”

注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價(jià)均基于建筑面積。

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