蘭州樓市這十幾年的變化，堪稱像坐過山車。

十年前的蘭州樓市，那叫一個瘋狂，閉眼沖就對了，不管你是本土開發(fā)商，還是品牌房企，只要蓋樓，基本都能賣得風生水起。

那時候大家買房，就一個核心：“先上車，以后的事等以后再說”。

后來市場降溫，大餅畫怕了，買房的人也清醒了，蘭州樓市開始進入兌現(xiàn)力為王的時代。

這個階段的置業(yè)者，也不會被輕易忽悠了，不再相信那些虛無縹緲的承諾，只認一個理：“看得見、摸得著的，才靠譜”。

這兩年，蘭州樓市徹底進入產品內卷的時代，大家目標都是好房子，一窩蜂地講產品，新盤的產品力也已經卷到了天花板。

各種新概念、新設計層出不窮，四代宅、空中花園、下沉會所等，以前算高配的現(xiàn)在都成了標配。

但好像對買房人而言，還不夠！為什么？

如今的蘭州樓市，已經過了蓋好房子就能暢銷的階段了，開始進入客戶越來越看重居住價值全周期運營的深度競爭時代了。

一個最典型的特征就是，這兩年，蘭州討伐物業(yè)的聲量越來越高了。

尤其是在四代宅這種新型社區(qū)形態(tài)出現(xiàn)后，有一部分的質疑聲指向了露臺和隱私，還有一大部分一股腦的指向了物業(yè)。

我身邊幾乎沒有人對自己小區(qū)的物業(yè)是滿意的，互聯(lián)網各個平臺上吐槽物業(yè)的聲音更是一抓一大把，問題也是五花八門。

地下車位只買不租、暖氣不熱踢皮球、占用原來的停車場新建充電樁不算入公共收益、小區(qū)道路亂七八糟、環(huán)境臟亂差、新房裝修押金不退、公共設施不維護、綠化維護全靠老天爺……關鍵收費還死貴。

有的甚至違規(guī)收費，物業(yè)費捆綁水電費、公共收益去向不明……業(yè)主投訴材料都寫了好幾萬字。

以目前蘭州大部分物業(yè)公司的水平去運營四代宅的話，確實有些難度。

要知道，四代宅主打的就是戶戶有花園、家家有庭院，還有立體園林、社區(qū)會所、架空層等配套，這對物業(yè)運營和服務水平的要求肯定高。

所以很多人直言不諱的指出：“蘭州的物業(yè)典型的就是還不會走，但是市場已經要求它跑起來了，三代宅都服務不清楚，四代宅更是別想了”。

會所運營、園林打理、架空層等公共配套維護，這些都是需要具備系統(tǒng)的運營能力，很多物業(yè)連打掃衛(wèi)生這種基礎的服務都做不好，何談復雜的運營。

說真的，蘭州很多物業(yè)，已經跟不上住宅產品迭代的腳步了。

一個很值得注意的現(xiàn)象，現(xiàn)在很多深耕蘭州市場的房企，新樓盤產品做的已經很有突破性了，營銷端也一直在努力告訴購房者，新產品如何解決大家的居住訴求和痛點。

產品認可了，臨門一腳時卻被自己老小區(qū)的物業(yè)背刺了。

一句：“我是XX的業(yè)主，我有發(fā)言權，不要買他們的房子，物業(yè)太爛了，住進去就知道多糟心……”

而這直接給新項目的亮相，當頭一擊。

其實，也不怪業(yè)主怨氣這么大，確實是因為很多物業(yè)太不作為了。

了解市場的人都知道，這兩年蘭州入市的新項目，很多樓盤確實在產品端有了非常大的突破。

隨便看一個新盤，都能說幾個亮點來，可以說現(xiàn)在連剛需盤都能做出改善感了，不管內配還是產品，誠意都很足。

新項目得房率基本突破100%，贈送面積一個比一個高，公區(qū)精裝、酒店式的車馬廳、全明地庫、高級會所等，能加的配置全加上，直接讓人眼花繚亂。

現(xiàn)在的新房，比起之前的房子，居住舒適度、顏值、實用性，提升了好幾個檔次。

一切都在向著好房子這個遠大目標靠近了，可房子越蓋越好，物業(yè)卻還在原地踏步。

我們經常遇到：一個新項目在入市前密集發(fā)聲，市場反響也不錯，但物業(yè)這個回旋鏢，卻正中開發(fā)商的眉心。

有些項目在售期間宣傳說是星級物業(yè)、24小時管家服務、溫暖社區(qū)……

結果交付后，物業(yè)直接擺爛，曾經的廣告詞直接成為被業(yè)主指摘的痛處。

物業(yè)口碑是連鎖反應，老業(yè)主的吐槽一傳十十傳百，互聯(lián)網更是容易炸鍋。

一個項目的物業(yè)服務跟不上，會直接拖累開發(fā)商的其他項目，尤其是新盤。

老業(yè)主犀利的吐槽和維權動作，會直接戳中了新盤的命門：產品再牛，物業(yè)跟不上，所有宣傳的“好生活”都是空話。

物業(yè)的問題，已經成為整個房地產行業(yè)發(fā)展不得不直面的問題了。

當前，全國范圍內都在主張好房子好生活，住房發(fā)展也處于有沒有向好不好轉變的關鍵時期，這個階段，物業(yè)管理的重要性再怎么強調都不為過。

物業(yè)作為一個項目建設全生命周期的重要環(huán)節(jié)，早已不是樓盤的附屬品，而是貫穿項目開發(fā)、銷售及長期運營的核心命脈。

毫不夸張的講，物業(yè)是決定項目的關鍵變量，它的好壞，甚至能直接左右開發(fā)商的生死存亡。

如果開發(fā)商將物業(yè)視作成本項，任由其服務缺位、管理混亂，這種擺爛行為，會迅速侵蝕項目的市場認可度，成為新樓盤的隱形殺手，讓開發(fā)商所有的口碑和投入打了水花。

產品是面子，物業(yè)是里子，面子再好看，里子爛了，房子照樣賣不動。

就拿這兩年的蘭州來說，政府開始花大功夫大力整頓物業(yè)市場，黑牌、罰款、清退等不在少數(shù)。

核心原因就只有一個，沒有好物業(yè)，好服務，好房子就永遠都是一句空話，無法完成閉環(huán)。

作者=指蘭針·曉曉

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