文/端宏斌

昨天，深圳出了個挺魔幻的場面：一個新樓開盤，幾百人深夜排隊，現場擠到失控，最后保安都用上了辣椒水噴霧。見下圖：

不少人看到這個新聞，第一反應是：樓市回暖了？不是說現在房子沒人買了嗎，怎么還能搶成這樣。

我看了一下相關背景，發現該樓盤正在降價大促銷，平均單價比周邊的二手房還便宜了差不多一萬塊，而且都是小戶型，最大的才89平，按照65平的上車盤來算，目前總價大約240-260萬就可以買一套，首付就40多萬。這么便宜的價格，自然引發了很多人哄搶，他們甚至頭天半夜就來排隊了。

這種降價幅度，原本壓著不動的需求就會一下子擠出來，他們不是現在才想買房，是一直就想買，只是之前覺得不劃算，一直在等，現在覺得差不多了，所以這不是需求突然爆發，而是價格觸發了堆積已久的需求。

我們再來看上海的數據，從3月開始上海二手房大爆發，上個周六，一天成交1600多套二手房，是歷史第三高峰。

為什么會集中釋放？本質還是價格到位了。很多房源是經過一輪一輪降價，才終于讓買賣雙方在某個價位上達成一致。所以這波放量，是交易雙方都認清了現實。

除了深圳和上海，其他一線城市的樓市也出現了企穩的苗頭。不過目前的企穩還很不穩定，不是買家在追漲，是賣家終于肯大幅讓步了。但除了這些一線城市，其他城市的樓市還在繼續走弱。

如果你再仔細分析，你會發現這一輪先動起來的房子，其實是有共性的?；径际堑涂們r、小戶型、老房子，也就是所謂的“上車盤”。這些房子的特點很簡單：門檻低，壓力小，就算判斷錯了，損失也比較可控。比如上海很多老破小的租金回報率已經超過3%了，這比買理財產品強多了，而且老破小還有動遷概念，萬一將來遇到拆遷，那回報率一下就上去了。

現在買房的人，心態和以前完全不一樣了。以前買房是進攻思維，盡可能用高杠桿買大房子，因為他堅信房價會永遠漲。他甚至連首付都是靠信用卡套現弄出來的。

現在沒人還相信房價永遠漲的敘事了，所以是防御思維買房，低總價房源的優勢就出來了，首付低、月供低，有些老房子還能收租，租金回報也不錯，在利率下降的環境里，對一部分人來說已經具備一定吸引力，就算賺不到多少錢，但你把錢放在手里，確實也無處可投，還不如買房呢。

另外，拆遷因素你必須要考慮到，以我比較熟悉的上海來說，這幾年拆遷補償都非常可觀。舉幾個例子，黃浦區金陵東路某30平石庫門房屋，評估價為12萬元/平，補償總額可達30×12×2.5+45（套型補貼）=945萬元；普陀區石嵐三村84號拓路項目中，56平老公房補償金額為56×9.8萬×1.8+30萬=1017萬元；農民的宅基地補償也不錯，川沙新鎮陳行村某70平宅基地，土地補償費174.45元/平，地上附著物補償958萬元，合計補償金額超千萬元 。你買完老破小，先3%的租金收幾年，萬一趕上拆遷，回報立馬翻幾倍，如果趕不上，那你就3%收著也不虧。

正因為如此，這一輪先恢復的，不是改善房，而是最便宜的那批房子。因為改善房背后，依然需要對未來收入有信心，需要敢加杠桿，而這件事，目前還沒有大規模發生。

如果你問我，樓市到底有沒有見底？我覺得這不能一概而論，因為像以前那種齊漲齊跌的行情，很可能不會來了，真實情況是，樓市正在發生明顯的分化。有些房子，已經有人愿意接了，甚至在價格合適的時候會出現短期的哄搶；但還有大量房源，依然賣不動，需要繼續降價才可能有人來看。

所以，你與其問“見沒見底”，不如換一個問題：哪些房子已經接近底部，哪些還沒有。從目前情況來看，核心城市中那些價格已經大幅回調、總價較低、流動性還在的房源，確實接近底部；而那些位置一般、供應量大、缺乏流動性的房子，仍然處在下行通道。同樣的房地產，有人開始覺得機會來了，有人卻依然悲觀。兩種判斷不矛盾，因為他們面對的本來也不是同一類資產。

現在的形勢，用更準確的語言來描述是：正在試探底部，但不是底部的確認。什么才是底部的確認？我的判斷是，當改善房也開始放量，那么底部就確認成功了。理由很簡單，改善房代表的是市場的信心，群眾對未來有信心，他才會買改善房，他才不在意租金回報率。

今天我看到高盛的一個研究報告，他認為中國國內房地產市場正在回暖，并將在未來三年預計出現較大幅度增長。具體來說，他認為2026年下半年是上海和深圳樓市觸底的時間點，其他城市觸底時間會晚6-24個月。

洋人的報告你不必全信，但可以當作一個很好的參考。我說一個我的觀察，最近人民幣強勢升值，從去年的7.4，升到現在的6.8，匯率一年升值超6%，創下近年來最大的年度升值幅度。

當初人民幣是怎么貶值的？是因為大量有錢人，賣掉了房子，把錢換成美元跑路。現在這些錢又回來了，因為外面都不太平啊，別人通脹，我們通縮，那還不如換成人民幣呢。錢回來導致人民幣升值，回來的錢總要買點啥，不可能一直趴在銀行賬上吃利息，現在買啥都便宜，除了股票貴。

請注意，我這篇文章并不是忽悠你去買房子，所以你不必像被踩到尾巴一樣跳起來反駁。買不買房就跟結不結婚一樣，都是自己的事情。但是呢，那些不買房的人，就像那幫不結婚的女人成天宣揚不婚思維一樣，她自己已經嫁不出去了，她最好所有人都嫁不出去，那她就放心了。同樣的，那些不買房的人，最好所有買房的都賠死，他也開心了。這幫人還特別空，大量閑暇時間用來上網刷帖，所以搞得似乎嗓門特別大。你想干啥就干啥，不用去理睬這路人。