作者 | 黃怡博 責編 | 韓瑋燁

摘要：以慈溪環創愛琴海購物中心為樣本，拆解項目立足客群需求，通過品牌迭代、空間煥新、區域聯動三維打法，突破運營瓶頸，為非一線城市存量資產盤活提供可落地資管參考。

隨著零售不動產Reits的放開，在一線城市卷不動的資本近兩年開始關注消費力較強的二線城市的優質標的。

慈溪環創愛琴海購物中心，位于寧波北部。這幾年，資產方打開思路，沒有只靠某一個維度的升級硬闖，而是圍繞“滿足客群需求、完善消費載體、放大項目價值”的目標，通過“品牌迭代、空間煥新、區域聯動”三個方向協同發力，逐漸突破了發展瓶頸，形成了企業獨特的打法。既解決了自身的運營難題，也為非一線城市存量商業的資管實踐，提供了可借鑒的樣本。

一、直面痛點

非一線城市存量商業，普遍逃不開三個問題：招商難、業態舊、體驗差。核心癥結在于，商業業態配置沒跟上消費者的需求變化——大家早已不滿足于能買到東西，而是既要質價比，也要情緒價值，這直接導致很多項目坪效低、客流留不住。

具體到寧波慈溪本地，商圈競爭激烈，存量商業項目占比高，同時多數項目缺乏清晰的差異化定位，區域內始終缺少能夠引領消費升級的商業標桿。前幾年，慈溪環創愛琴海購物中心也同樣受到三大問題的制約：品牌吸引力不強、存在客流冷熱區、動線規劃存在短板，導致資產價值未能充分釋放，想突破區域競爭，必須先解決這些自身瓶頸。

二、重構經營的底層邏輯

痛點清晰了，破局的邏輯就清晰了，運營方需要重新構建需求匹配-載體升級-價值放大的遞進執行力。

品牌迭代，要解決怎么把顧客吸引過來的問題，關鍵是找準顧客想要什么；空間煥新，要解決怎么把吸引來的顧客留住的問題，重點是把消費場地改得更舒服、更有吸引力；區域聯動，要解決怎么把項目價值做高的問題，目的是借助區域優勢，打破單個項目的局限。

上述三個動作環環相扣，形成品牌引客→空間留客→區域賦能→資產增值的完整閉環，既能解決單個項目的運營麻煩，也能打破發展瓶頸，最終讓資產變得更值錢。

三、策略落地要精細化

1.品牌矩陣迭代——破解引流難，筑牢破局基礎

商業的生命力在于常變常新，慈溪環創愛琴海購物中心的品牌迭代，延續了愛琴海華東區域成熟的品牌調改能力，不斷滿足顧客的實際需求，不盲目招商，力求精準發力。

2025年，慈溪環創愛琴海購物中心重點發力貼合本地客群需求的首店引進，成功引入盒馬鮮生、NEED創意韓國料理、ACMEITEM、大疆等慈溪首店。同時完成二樓超市街區整體改造，填補了區域內的業態空白。

后續新店矩陣將精準覆蓋潮流零售、品質餐飲及生活方式等多個維度，涵蓋潮玩立方、榮興發、九十葉、龍歌、KOI、華為啟境、Potato Corner等熱門品牌，進一步豐富品牌矩陣。

除此之外，慈溪環創愛琴海購物中心還通過舉辦“2026慈溪面包咖啡節”引流，三天吸引客流超25萬人次，招募全國20座城市50余家品牌參與，其中70%是慈溪首進。

品牌迭代帶來的效果非常直觀。2025年品牌調改和街區改造后，慈溪環創愛琴海購物中心全年客流同比提升27%，銷售同比增長32%，首店效應初步顯現。2026年清明面包咖啡節期間，聯動場內商戶實現銷售同比提升34%，客流和銷售雙增長。隨著2026年新品牌的官宣，首店集群效應將進一步放大，慈溪環創愛琴海購物中心在慈溪及寧波北部的商業標桿地位也將進一步鞏固，解決了引流難的問題。

2.空間體驗煥新——破解留存難，承接引流效果

針對項目高區客流不足、動線不合理、體驗感弱的瓶頸，同時應對消費者對商業空間體驗感、探索欲的增長需求，業主方決定啟動新一輪空間煥新，核心是承接品牌引流的效果，提升客流利用率和資產坪效。

據了解，近期慈溪環創愛琴海購物中心已經啟動3樓A區專題改造工程，總面積超過4500平方米，預計投資800余萬元，涉及整體動線重構、品牌精裝升級及主題場景營造，圍繞客流動線和業態組合，進行全方位重構。

具體包括三個方面：

• 整體動線重構，解決動線不合理、客流互通不暢的問題；

• 品牌精裝升級，提升空間質感；

• 主題場景營造，打造沉浸式消費環境。

同時，3樓A區將改變單一品牌結構，采用更具設計感的躍層設計，劃分更靈活的鋪位，打造休閑娛樂空間，打破樓層固有印象。

待高區改造完成后，將成為客流新的“引力場”，實現全場客流高效互通。從行業同類案例來看，類似的空間重構的項目，能有效提升高區客流占比，增強消費者停留時長，進而提升單位坪效。對于慈溪環創愛琴海購物中心而言，此番改造能有效承接品牌引流帶來的客流，解決留存難的痛點，同時提升品牌入駐吸引力，為資產增值打下堅實的基礎。

3.區域聯動——破解增效難，放大資產價值

考慮到單項目的影響力有限，客流會有天花板。想要進一步提升資產價值，必須打破單項目運營的局限。業主方與運營方高效協同，依托愛琴海華東區域的規模優勢，通過區域聯動實現資源共享、活動協同，破解增效難的問題，放大慈溪項目的價值。

一是區域布局打底，愛琴海集團已在上海、江蘇、浙江3省市17座城市，布局27個項目，形成密集高效的商業網絡，為聯動提供基礎。

二是區域項目聯動，2025年華東區域成功開業上海樂高樂園主題商業街愛琴海·繽紛里、無錫梁溪愛琴海購物中心兩大標桿項目，夯實區域影響力；2026年一季度，區域整體日均客流同比提升45.5%，銷售同比增長48.9%，品牌引入山葵炙、榮興發、暴龍眼鏡、潮玩立方、瀾滄瑤、酷玩空間、LAVAZA等品牌區域首進品牌30余家，形成良好的運營氛圍。

三是節日活動聯動，五一期間，區域協同發力，各項目因地制宜、聯動造勢，共同營造出“全城熱動、一城一趣”的節日氛圍。

據了解，4月30日無錫梁溪晶海廣場即將開業，屆時將推出宇樹機器人無錫首秀、Pet Bloom自在搖尾游園會、北岸音樂節及惠民福利等活動。而慈溪項目作為宇樹機器人全國巡演核心站點，呈現“十人矩陣+中國武術演繹”，聯動引流，助力商戶引流，共創科技消費新生態。

從區域整體數據來看，規模化聯動能實現資源共享、成本優化，凸顯規模化資管的優勢，而慈溪項目作為區域聯動的核心參與者，也將實現了價值增效，進一步提升了資產估值。

結語：

慈溪環創愛琴海購物中心的案例，給非一線城市存量商業破局提供了清晰且可落地的思路。首先要大膽創新，跳出單一維度解決問題的固有思維；其次是，永遠要把用戶需求放在第一位，敏感的捕捉用戶需求的細微變化，前置性進行品牌的蓄客及迭代；第三是，空間要以體驗為本，在空間改造上的投入，不能只看眼前的成本，更要看到長遠的收益。

從人貨場的視角來看，以“場域”的資產價值為本，隨時協同“人”與“貨”，做足在地消費的研究，是非一線存量商業資產管理的根本。