當(dāng)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓月租金迎來(lái)2字開(kāi)頭，倒回十余年前行情，現(xiàn)在的市場(chǎng)是否處于一個(gè)舊模式失效、新模式確立的換擋期？

近日，隨著各大機(jī)構(gòu)報(bào)告陸續(xù)出爐，2026年北京一季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)日漸清晰。

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盡管因?yàn)闃颖静町愖罱K數(shù)據(jù)呈現(xiàn)不同，但反映出的市場(chǎng)走勢(shì)基本一致。

新增供應(yīng)方面，2026年一季度北京市場(chǎng)延續(xù)克制供應(yīng)態(tài)勢(shì)，連續(xù)三個(gè)季度無(wú)新增供應(yīng)入市，供給端持續(xù)收縮，繼續(xù)為存量消化提供了喘息窗口，這也是北京空置率在一線城市中保持相對(duì)較低水平的重要原因之一。但同時(shí)意味著，累計(jì)的供應(yīng)壓力將被推遲釋放。

根據(jù)預(yù)測(cè)，下半年最高將有130萬(wàn)平方米新空間入市，這一增量或?qū)⑼苿?dòng)年末空置率走高。

凈吸納量與空置率方面，具體成交顯示出有限復(fù)蘇夾雜驚喜。高力國(guó)際提出觀點(diǎn)，核心市場(chǎng)外圍和新興子市場(chǎng)正成為需求承接主力，凈吸納量接近4.3萬(wàn)平方米，占整體去化75%。區(qū)域板塊方面，中關(guān)村子市場(chǎng)依托科創(chuàng)企業(yè)需求，空置率較峰值已經(jīng)回落5個(gè)百分點(diǎn)至17.4%，黃金使館區(qū)燕莎板塊空置率則錄得所有板塊最高（約26%）；TMT、金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)仍是去化前三大主力。

租金方面，跌幅逐步收窄但仍然繼續(xù)下探。未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)更激進(jìn)租金優(yōu)惠政策或新模式玩法，成為關(guān)注的問(wèn)題。

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具體成交方面，根據(jù)市場(chǎng)信息，一季度超過(guò)萬(wàn)平方米的成交共有3宗，兩宗均位于豐臺(tái)，一宗位于朝陽(yáng)區(qū)CBD。

其中，郵政儲(chǔ)蓄銀行拿下中海海嘉中心4.3萬(wàn)平方米獨(dú)棟。中海海嘉中心位于中關(guān)村豐臺(tái)園與麗澤商務(wù)交匯處，地下4層，地上19層，地鐵9號(hào)線、16號(hào)線豐臺(tái)南路站地鐵上蓋，兩站即可達(dá)到麗澤城市航站樓，同時(shí)承接麗澤新興金融和豐臺(tái)科技園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策紅利。

中海海嘉中心

天兵集團(tuán)在同位于豐臺(tái)區(qū)的南中軸國(guó)際文化科技園租賃了約2萬(wàn)平方米。南中軸國(guó)際文化科技園地處北京南中軸線，是一處城市更新項(xiàng)目，原為大紅門(mén)服裝商貿(mào)城，2024年8月整體投用。

南中軸國(guó)際文化科技園

德勤華永去化了國(guó)壽金融中心約1.6萬(wàn)平方米辦公。德勤華永是德勤在中國(guó)的成員，總部位于上海，主要客戶(hù)有中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)東方航空、中國(guó)聯(lián)通、東鵬飲料、三只松鼠、金隅集團(tuán)等。國(guó)壽金融中心位于北京國(guó)貿(mào)核心商圈，毗鄰央視大樓、中國(guó)尊等，2019年投入運(yùn)營(yíng)，總建筑面積約16萬(wàn)平方米，主要租戶(hù)有中金公司、中國(guó)人壽、昆侖資本、仲量聯(lián)行、佳能、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、諾華制藥等。

國(guó)壽金融中心

除以上外，西城區(qū)金融街中心項(xiàng)目去化了9200平方米，承租方為某國(guó)有大行總部；太平洋保險(xiǎn)大廈去化了8600平方米，承租方為中國(guó)保險(xiǎn)保障基金；通州區(qū)保利大都匯去化了超7000平方米，承租方為某央企子公司；東二環(huán)中糧廣場(chǎng)去化了6000平方米，承租方為中糧期貨；麗澤平安金融中心去化了5600平方米，承租方為建信住房；CBD正大中心去化了約5000平方米，承租方為西藏信托；亞奧板塊城奧大廈去化了近5000平方米，承租方為游戲公司迦游網(wǎng)絡(luò)；CBD北京國(guó)際財(cái)源中心去化4000平方米，承租方為母嬰品牌世喜；亞奧板塊奧南五號(hào)大廈去化2500平方米，承租方為科技公司原點(diǎn)科技；望京頤堤港去化2300平方米，承租方為“新經(jīng)典”；望京板塊星地中心去化2100平方米，承租方為悅久禾網(wǎng)絡(luò)；亞奧板塊環(huán)球貿(mào)易中心去化2000平方米，承租方為云視頻領(lǐng)域小魚(yú)易連。

從以上交易不難看出，除了德勤華永，超過(guò)5000平方米的去化均由國(guó)央企完成；經(jīng)過(guò)大規(guī)模去化階段后，新興板塊麗澤子市場(chǎng)仍然備受青睞；大部分租賃仍發(fā)生在金融街、CBD、麗澤、亞奧、望京等配套相對(duì)成熟、產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中的板塊。

03

值得關(guān)注的是，2026年CBD核心區(qū)中服地塊將迎來(lái)集中供應(yīng)。

中服地塊已經(jīng)入市的項(xiàng)目有中信大廈、眾秀大廈、三星大廈、陽(yáng)光金融中心、正大中心、泰康集團(tuán)大廈、國(guó)壽金融中心。

按照規(guī)劃，2026年將集中入市的有民生銀行、金通港中心、大家保險(xiǎn)、遠(yuǎn)洋國(guó)際大廈。

圖源：戴德梁行

其中，民生銀行總部項(xiàng)目2010年拿地，2022年啟動(dòng)開(kāi)工，位于中信集團(tuán)大廈（中國(guó)尊）南側(cè)，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，建筑高度140米，總投資約60億元，目前該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入裝修沖刺階段。公開(kāi)資料顯示，民生銀行總部目前位于長(zhǎng)安街沿線、西城區(qū)復(fù)興門(mén)內(nèi)大街2號(hào)的中國(guó)民生銀行大樓。

項(xiàng)目效果圖

金通港中心由普洛斯、中金、香港置地聯(lián)合打造，是一棟高140米的國(guó)際超甲級(jí)寫(xiě)字樓，總建筑面積17.5萬(wàn)平方米，地上約12萬(wàn)平方米。項(xiàng)目2023年4月開(kāi)工，2024年結(jié)構(gòu)封頂，2025年幕墻封頂，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)驗(yàn)收入市。

和民生銀行一樣，大家保險(xiǎn)大廈項(xiàng)目定位為大家保險(xiǎn)總部大樓。該項(xiàng)目由大家保險(xiǎn)集團(tuán)全資投資建設(shè)，占地面積近1萬(wàn)平方米，總建筑面積16.72萬(wàn)平方米，地上33層，地下5層，建筑高度160米，計(jì)劃6月底或者三季度竣工入市。

大家保險(xiǎn)效果圖

遠(yuǎn)洋國(guó)際大廈目前已更名為遠(yuǎn)洋·維晟中心。項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、匯豐、崇高發(fā)展三家聯(lián)合體競(jìng)得，交易價(jià)格38億元，占地面積1.1萬(wàn)平方米，建筑面積約18萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)上市。據(jù)悉，項(xiàng)目最初規(guī)劃為匯豐銀行的中國(guó)總部所在地。

以上四個(gè)項(xiàng)目，建筑面積總計(jì)約72.2萬(wàn)平方米。另外，根據(jù)機(jī)構(gòu)消息，今年年內(nèi)CBD板塊的齊家園外交公寓辦公樓、金融街板塊兆泰金融中心、燕莎板塊懋源曜中心、麗澤商務(wù)區(qū)中陽(yáng)廣場(chǎng)、通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港一座、運(yùn)河天、合景國(guó)際金融廣場(chǎng)5A、望京-酒仙橋板塊北京太古坊T1-T4共計(jì)約130萬(wàn)平方米供應(yīng)均將入市亮相。

行業(yè)分析稱(chēng)，2026年是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折年。以CBD核心區(qū)收官項(xiàng)目群和太古坊為代表的頂級(jí)供應(yīng)入市，標(biāo)志著市場(chǎng)從“存量消化”進(jìn)入“存量與增量博弈”的新階段。租金筑底過(guò)程可能延長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將全面轉(zhuǎn)向綜合價(jià)值與運(yùn)營(yíng)能力的比拼。