北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是北京人，房子在車公莊。但女兒現在工作在通州，事業編很穩定，就是來回通勤辛苦，而且還不能申請公租房，所以她想在通州買套小公寓。看好了新光大中心，偏南向44平，預計都辦齊了130萬左右。我們也去大致看過了，感覺環境和景觀都還不錯，價格也能接受，就是產權是40年的，想聽聽您的意見。

另外我也想到了索性都換房的想法，就是賣掉這套車公莊的能賣500多萬，索性買在通州得了，至少是個大三居，環境比城里強多了。而且我愛人已經退休，我最多再有三年，能提前盡量提前，這兩三年就算租房也一晃就過去了。只是沒想好學區和保值的問題，您認為換到通州合適嗎？

A：

1、我的意見，房子是用來住的，既然是為了居住那就該買就買唄。或者這么說吧，如果是我家孩子想為了解決通勤苦惱而買房，那我會支持的。

雖然說公寓有各種不好解決的劣勢，但從居住角度講是優勢明顯的。而且總價在北京也不算很高，在能接受的條件下就買吧。

2、另外一點是整體換房的計劃，如果是我的話會暫緩。或者說首先得問清楚，女兒是只考慮通勤，還是說也有“獨立生活”的想法？

畢竟很多孩子從小就有避開父母的理想。人家買房只是說了通勤的理由，或許更大的潛在理由就是想躲開父母。那如果您整體換房了，人家不是一場空嗎？所以先問清楚吧，別受累不討好兒。

3、另外就是學區和保值的問題，我認為是看換到的房源的具體情況。常規建議是如果在短期內用不上學位，那換成通州的非學區房是合適的，肯定是提高了居住的性價比，也能避開溢價部分的保值風險。

不過這得看具體的小區和房源。因為500多萬的總價在通州不算低了，如果是買很普通的小區，那雖然面積大，但有“錯配”的可能，保值和流動性未必強。

3、總之我的建議是先問清楚，看女兒是否排斥和父母在一起同住？如果不愿意，那就給人家買個小公寓。如果還愿意一起住，那再做整體換房的計劃。

僅供參考。

二

Q:

我也是大齡女生，北漂無京戶，一直租房在國貿附近，無論是老破小還是陽光100和蘋果這種公寓都住過。我一直想買房，但是說實話總是猶豫不決，從喜好上我是喜歡陽光100這種的，但是都是開間，我父母要來北京的話就根本沒法住了。

而且您說的朝向和保值問題我也注意到了，但我一直有個想法，畢竟一旦經濟好轉的話又有大量的年輕人來北京，對單身公寓的需求就會增大，那一次次的周期循環之下這種公寓的保值會有所改觀吧？朝向問題確實是無法解決的，但這其實就是魚和熊掌不可兼得，既然價格低就不可能面面俱到了。

A：

1、對啊，就因為是公寓開間的價格偏低，所以您才能接受朝向不太好和家庭居住不方便的瑕疵。那如果按您說的，年輕人增多導致價格改善了，也就是上漲了，您還愿意接受這些瑕疵嗎？

換句話說，現在開間的優勢是價格低，劣勢是朝向和戶型。那如果房價漲了，請問還有什么優勢？所以這就是個悖論，您希望是自己買下房子后逆轉趨勢而漲價，可漲價就會失去優勢，請問別人為什么要高價接盤？

2、所以您的想法不能說是錯的，只是有些一廂情愿而已，只考慮了自己這邊的，而沒站在將來接盤人的角度上考慮。

3、總之我的看法是房子是用來住的，如果自己覺得合適就買吧，公寓本來就是自住為主的產品，開間更是。優勢就是居住的性價比高，其背后的支撐是價格走勢相對弱。但優劣勢是可以互換的，只是看自己站在那個角度上而已。

另外多說一句，大量年輕人來北京是肯定的，但未必還有前些年多。畢竟人口大趨勢是明擺著的，而且新一線城市還越來越多，年輕人的選擇也增多了。

再有一點，所有公寓都是房齡新的時候受追捧，可這種產品由于出租率高，所以老化的快。而且是一旦物業不給力，那老化會陡然加速，也就有可能更加影響流動性+價格走勢了。

僅供參考。

三

Q:

我是2019年就在北京看房了，但后來因為口罩和漲漲跌跌的就沒買，大跌之后就更沒買了。現在我們還是在立水橋租房，兩居室租金6000，北京北的。但我們現在想讓孩子轉學到朝陽的朝外分校，除了買房遷戶之外好像沒別的辦法了。

但說實話還是擔心剛買完房就又跌，所以仍然在猶豫，想聽聽您的建議，比如如果買立城苑怎么樣，性價比高不高？能再跌多少？

A：

1、立城苑的性價比，從居住的角度來說應該是中等吧，不算太高。因為這里的戶型比較大，那坪效一般都高不到哪兒去，對應性價比也就不太高了。

以兩居室為例吧，我剛才看了看價格是100平左右的480萬吧，租金也6000多塊錢，6300吧。那租售比就是480/6300=750左右，跟北京平均值的650相比就性價比不太占優了。

2、比如跟您北京北租的兩居室相比，租金差不太多，但戶型是80多平的，總價在400萬左右，那租售比就是650左右，基本就是北京平均值。

3、但這也不意味著立城苑的房價還會跌，因為這種戶型偏大的房子本來就是自住為主的，租金收益率都偏低。所以不算特殊的劣勢，也就不至于單獨下跌。

如果下跌那就肯定是跟隨大盤唄。但大盤現在的平均租售比是650，租金回報率就是1.8%，已經高于同期銀行存款利率了，那就沒什么下跌空間了唄。

4、這自己做個對比吧。假定您現在手中有400萬，存銀行定期的話五大行是1.5%利息，每年6萬。而如果買下這套房，每年能節省7萬多的租金，請問您怎么選？您認為房價還能跌多少？

僅供參考。

四

Q:

我是替在北京工作的女兒咨詢房子問題。現在我們主要是兩點分歧，女兒關注的都是北四環到北五環的房子，而我們預算有限300萬左右，頂多買個老破小的房子。而如果是到北五環外就能買到房齡新的兩居室了，目前這是最大的分歧。

第二個分歧是在學區上，我建議是一步到位，否則將來結婚后很大的可能還是要換房，又麻煩又花錢和耽誤精力。而女兒卻不嫌麻煩吧，堅持是不考慮學區。

Ps：我看的是****的新樓盤，能買兩居，學校是**分校。

A：

1、我先問一句，您指的“一步到位”的學區是哪里啊？不會是近郊的學區吧？因為無論在市區哪個算學區房的板塊，300萬都只能買到占坑兒房。

2、那既然是新樓盤就不好算學區房了，只能說是有對口學校而已。或者說在學校沒有創出好成績之前，只能算是“掛名校”，和有成績+師資+生源支撐的真正名校不是一碼事兒。

所以從這點來說您和女兒其實沒有分歧。或者說她屬于是不考慮學區，而您是考慮了不算學區的學區，殊途而同歸，不看廣告看療效。

3、另外就是買哪兒的房子？我也認為您和女兒沒什么實質的分析，五環內外無非就是一條路，如果有地鐵貫穿的話就沒什么區別了。

所以還是看小區+周邊配套吧。我估計您二位的分析未必是房子，而是配套，地鐵或許就是最主要因素。女兒考慮的是通勤時間短，能節省精力+有更多的時間社交。而您或許考慮的就是居住，其他的對您來說不重要。

所以這或許就是年齡不同導致的需求不同吧。我要建議就是換位思考，或者說房子是用來住的，這“住”既包括居住也包括通勤和各種配套，那就以具體的使用者為主唄，誰住誰做主。

4、其他我沒什么建議，要不您還是告訴我具體的小區吧，我看看有什么聊的，要不然我也不知道說什么了。

僅供參考。

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