都在拼城市、現金、產品，為什么第一總是保利？

地產財富會

連續三年成為行業榜首

連續三年資金回籠率超100%

連續三年核心城市銷售貢獻率超90%

保利發展持續向上的底牌

是什么？

2026-4-21

2025年的中國房地產，正在進入一個新的運行區間。

市場仍在調整，但信心在局部修復，行業運行邏輯正在發生深層變化。

從規模競速走向質量比拼，從普遍擴張走向結構分化。

在城市和企業的分化加劇中，部分企業開始建立起新的競爭坐標。

保利發展就是其中之一。

其最新發布的年報數據顯示，2025年，保利發展簽約業績2530億元。這是保利發展繼2023、2024年之后，連續第三年坐穩了行業年度銷售榜首的寶座。

同時，在克而瑞的2026年1-3月業績排行榜中，保利發展也以517.5億元的全口徑銷售額持續保持行業第一。

這是對頭部企業韌性最直接的詮釋。

但更值得我們深挖的，遠不止于此。

01

銷售三連冠的掌控力

認真閱讀保利發展的年報，會發現這家企業的“三連冠”，不只是規模結果，更是一種經營確定性和掌控力的體現。

保利2025年財報及相關年度公開數據中，有兩個點非常值得關注，他們代表著一家房企的領先確定性：

首先是權益比的“含金量”。

數據顯示，保利2025年的銷售權益比提升至79%，同比增加了3個百分點。

這意味著什么？

在過去幾年，為了沖規模，不少房企通過高杠桿、高合作的方式，將銷售額“做大”。但這種規模，往往是虛胖，一旦市場下行，風險便會迅速傳導。

保利79%的權益比，則清晰地告訴我們：這份銷售額，絕大部分是保利自己說了算，是真金白銀的自主掌控力。這在當下，無疑是穿越周期的“硬通貨”。

其次是核心城市構成了保利發展的“穩定業績壓艙石”。

2025年，保利在核心城市的銷售貢獻度穩定在92%的高位。

這已是保利連續第三年保持在90%左右的高位水準。

北上廣深等一線城市，以及部分強二線城市，構成了保利最堅固的“護城河”。2025年，在兵家必爭的核心城市中，保利的市場占有率已超過7.9%，同比提升0.8個百分點，進一步吃掉了對手的份額。

尤其是在其中的10 個城市中，保利發展的市占率超過 10%；

同時，保利在廣州、上海分別銷售約500 億元和 390 億元，在北京、三亞、佛山等城市實現了單城破百億的成績。

在這些高能級城市，保利不僅市場占有率持續提升，更通過精準的產品定位和營銷策略，牢牢抓住了市場。

比如，廣州玥璽灣和上海世博天悅項目，作為全國“好房子”的標桿，也是2025年全國單項目銷售額破百億的極少數項目。

百億好房子，保利發展一家便獨占兩席。這不只是產品力的勝利，更是保利對市場趨勢的精準預判和深耕策略的成功。

02

現金流大師的秘密

如果說銷售額是房企的“面子”，那么健康的現金流，就是決定其能否走遠的“里子”。

保利發展，無疑是深諳此道的“現金流大師”。

2025年，保利的回籠資金高達2589億元，銷售回籠率連續第三年突破100%，達到102%。

這意味著，保利賣出的每一分錢房子，不僅都收回了賬，甚至還超額消化了部分歷史應收款項。

這種極致的資金回籠效率，在行業流動性普遍偏緊的當下，簡直是“教科書級別”的示范。

保利是如何做到的？

一是堅決執行了“以銷定產”的開發策略。

保利嚴格執行“以銷定產”的策略，動態調整每一個項目的開工節奏。

全年新開工面積703萬平方米，竣工面積2450萬平方米，建安支出同比壓降至737億元，這并非簡單的收縮，而是一種“控本增效、精益運營”的智慧。

二是擁有融資端的顯著優勢。

2025年，保利開創行業先河，成功發行了國內首單現金類定向可轉債，規模達85億元，6年期綜合成本僅為2.32%。

同時，公司新增有息負債平均成本同比下降33個基點至2.59%，期末綜合融資成本也降至2.72%的歷史低位。公司債利率最低探至2.12%，中期票據利率低至1.85%，均刷新了公司歷史紀錄。

這種低成本融資能力，是當前業內少有的，也為保利構筑了厚實的“安全墊”。

得益于此，保利的資產負債率實現連續五年下降，同比再降2.08個百分點至72.26%，有息負債規模也同比減少了77億元。

正是這健康的財務結構，讓保利在風浪中穩如磐石。

03

產品主義的降維打擊

在市場回歸居住本質的當下，產品力與交付力，成為房企的核心競爭力。而保利發展，用實際行動詮釋了何為產品主義的降維打擊。

2025年，保利全年累計交付高品質住宅12.99萬套，客戶滿意度提升至87%，獲評行業“交付力”第一。

這背后，是保利基于對客戶需求的精準洞察，持續深耕“好產品、好服務、好生活”，并將其沉淀為層層遞進、不斷進階的產品力系統。

首先，是回到居住本質的“好產品”。

保利近年來持續推進“好產品、好服務、好生活”，從戶型設計、空間尺度到社區規劃，都在圍繞真實居住需求做迭代：如更合理的動線組織、更高頻使用空間的優化、更注重家庭結構變化的彈性設計等。

廣州玥璽灣、上海世博天悅等項目之所以能夠躋身全國少數單盤百億級項目，本質原因是產品端提前完成了對高凈值人群真實改善型需求的絕佳匹配。

廣州玥璽灣在廣州“珠金琶”核心區，通過對高端客群生活方式的深度洞察，將“繁華與靜謐并存”的生活場景轉化為產品表達，開盤即實現百億銷售；

上海世博天悅則依托世博濱江不可復制的城市資源，通過“地段+資源+產品”的系統整合，將稀缺性轉化為可感知的居住體驗，單盤銷售額突破200億元。

廣州玥璽灣，開盤破百億

保利即便是做豪宅，也并非聚焦做更貴的房子，而是專注做更對的好房子。

其次，是貫穿全周期的“好服務”。

在當前周期，客戶對房企的信任，越來越多建立在交付與服務體驗之上。

保利通過標準化與精細化并行的方式，將服務前置到設計與建造階段，并延伸至交付與后期運營，形成一套覆蓋全生命周期的服務體系。

87%的客戶滿意度，是客戶對保利從產品好房子兌現到社區運營好生活兌現的綜合反饋。

三是圍繞社區與場景構建的“好生活”。

一直以來，保利都非常強調居住場景的整體營造——從社區公共空間、景觀系統，到細致入微的生活配套與社群運營服務，為業主構建起穩定且可持續的美好生活方式體系。

這也意味著，保利交付給業主不僅是一套房子，而是一種可被持續感知的美好生活。

當產品、服務與生活三者形成閉環，產品力就不再是單點競爭，而是系統能力的體現。

回到結果層面來看，保利銷售三連冠的背后，并不是單一維度的領先，而是這套體系在市場中持續被客戶認可的結構。

從投資端鎖定核心城市與優質地塊，到產品端精準匹配需求，再到交付端穩定兌現，保利用一條完整鏈路，將“產品主義”真正落到了經營層面。

也正因此，其所呈現出的，不是簡單的產品優勢，而是一種對行業的“降維打擊”。

在行業仍在尋找新答案的階段，保利的發展路徑，已經給出了一個相對清晰的方向：

回到產品，回到客戶，回到長期。

這不僅是保利自身的勝利，也為整個行業，提供了一份寶貴的生存指南。

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