庫存降至兩年最低，房價環比轉漲！廣州中心區多盤沖刺“五一”黃金周

中心五區整體呈現“供應偏少、需求穩定”的格局。

呂穎雅/發自廣州

“即便需要驗資300萬元，項目仍在兩天內吸引超過300組到訪客戶。”位于廣州海珠區的中海廣府萬宸近日開放銷售中心與展示區。項目銷售人員介紹，目前凍資登記客戶已超過50組，整體意向度較高。

據了解，中海廣府萬宸僅規劃3棟純板式大平層，摒棄“高低配”策略，僅提供約165平方米單一戶型，全盤共154戶。項目首推1棟與2棟，預計在“五一”假期后正式開盤，吹風價約7.4萬~8.6萬元/平方米，起步總價約1200萬元。

中海廣府萬宸實景圖。呂穎雅

/攝

中海廣府萬宸的熱度并非孤例。隨著一季度廣州住宅市場供求關系邊際改善，進入4月下旬以來，開發商推盤節奏明顯提速，尤其是中心城區項目，多集中在“五一”前后窗口期入市，產品結構從剛改到高端實現全覆蓋。

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中心區新盤新貨集中入市

荔灣區的聚龍灣·源舍即將亮相，項目容積率約3.5，主力戶型為90~145平方米三至四房，示范區及樣板房計劃于4月底開放。項目距離地鐵11號線大沖口站約200米，且毗鄰珠實與太古合作打造的首個濱水太古里，區位價值進一步顯現，市場關注度持續升溫。

另一關注度較高的項目是位于海珠區的保利南泰路項目。相較周邊樓盤，項目體量更大，總建筑面積約14.35萬平方米，容積率約3.4，并配建約20萬平方米的商業及教育配套，主力產品為約90~170平方米三至四房。由于板塊內多年未有同等規模的新盤入市，置換需求集中釋放，去化預期樂觀。

白云新城板塊亦有新項目入市。保利云瑞主力戶型為130~200平方米四房產品，采用純板樓設計與低密規劃，實景展示區即將開放。

除新盤外，部分3月、4月已開售項目亦延續較高熱度。

例如，天河區的越秀閱璟臺于3月中旬開盤，首推90~135平方米三房、四房產品，首開即實現約9.8億元銷售額，4月加推后延續熱銷態勢。

荔灣區的國貿·保利海上印3月底首推120套房源，總價320萬元起，去化接近九成，近期加推最后一棟，有望刷新2026年廣州清盤速度紀錄。

同板塊的保利翡麗甲第亦表現搶眼，據項目相關負責人透露，其171平方米樓王單位尚未對外開售，內部去化已達八成，預計4月底首開有望實現“日光”，項目整體去化已接近七成，年內有望清盤。

克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛數據顯示，3月廣州商品住宅供應面積30.98萬平方米，環比增長175%；成交面積75.83萬平方米，環比增長202%，同比增長9%。

多位市區項目負責人表示，近期咨詢量與來訪量持續回升，在市場氛圍改善及階段性優惠疊加下，客戶決策周期有所縮短。

以越秀地產海珠片區為例，其相關負責人表示，旗下江灣潮起、熙悅江灣、天薈江灣、江灣和樾、星匯海珠灣等項目近期推出包括98折購房優惠、最高約2萬元購房補貼及88888元安家補貼在內的多項權益（不同項目優惠不同，具體以案場為準）。受此帶動，部分此前觀望的客戶在3、4月明顯加快看房節奏，成交表現同步回暖。其中，越秀熙悅江灣單周成交15套，累計成交金額超過6600萬元。

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價格企穩、庫存回落

從數據層面看，廣州樓市亦出現一系列改善信號。

國家統計局數據顯示，今年3月廣州一手住宅價格環比上漲0.3%，為自2023年年中以來首次實現環比上漲。盡管同比仍下降4.7%，但已釋放出價格企穩的信號。

價格預期的變化，正在傳導至購房決策端。多位受訪者表示，經歷過去兩年的持續調整后，房價已回歸相對理性區間；疊加按揭利率、首付比例等政策優化，購房門檻明顯下降。一位在天河區工作的改善型購房者坦言：“當前價格更具性價比，如果是自住需求，已經進入可以考慮出手的階段。”

也有計劃在海珠區置換的購房者表示，板塊新盤雖多，但理想樓層與朝向選擇已趨緊，“如果價格保持穩定，會重點關注‘五一’期間優惠力度，考慮入手”。

庫存端的變化則更為直觀。克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛數據顯示，截至3月末，廣州商品住宅庫存規模為1388萬平方米（對應11.55萬套），較2025年末減少51萬平方米，去化周期降至24.1個月，較此前縮短0.7個月。這也是在經歷近兩年庫存持續累積后，廣州狹義庫存首次回落至1400萬平方米以下。

來源：克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛

結構上看，庫存回落主要源于供需改善。近半年廣州商品住宅供求比持續低于0.6；一季度新增供應僅61萬平方米，同比明顯下降，而成交達到148萬平方米，供求比僅0.41，市場呈現階段性供不應求。

從區域來看，海珠區與越秀區供應尤為稀缺。海珠區一季度供應不足0.5萬平方米，帶動庫存降幅達11%，為全市最高。中心五區（越秀、天河、海珠、荔灣、白云區）除越秀區外，其余四區去化周期集中在18~24個月，明顯優于外圍區域，核心地段的稀缺性進一步凸顯。

克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛報告分析，中心五區整體呈現“供應偏少、需求穩定”的格局，庫存壓力整體可控，但仍需適當控制土地供應節奏，避免在單一區域或短期內集中放量，從而引發局部供給過剩及市場“內卷”。