近日， 南昌縣（小藍經(jīng)開區(qū)）關(guān)于支持房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施（征求意見稿）公布，確定了接下來的利好政策內(nèi)容。

1.打造“綠色生態(tài)花園住宅”。

建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，全面推進“綠色生態(tài)花園住宅”建設(shè)，延長《南昌縣試點“綠色生態(tài)花園住宅”實施意見》的試行期限至2028年底；支持已開工未建設(shè)的商品住宅開展品質(zhì)提升，以棟為單位申請納入“綠色生態(tài)花園住宅”試點范圍。

2.鼓勵創(chuàng)新建筑設(shè)計。

在滿足交通組織、消防安全、結(jié)構(gòu)安全等要求的前提下，支持新建居住類項目結(jié)合場地地形與整體規(guī)劃，適度調(diào)整場地及室外地坪標高，設(shè)置底層連續(xù)架空空間。該空間可集約布局停車、物業(yè)及社區(qū)配套設(shè)施，并兼容公共休閑、便民服務等功能。此項政策適用于以宗地為單位新開發(fā)的城鎮(zhèn)住宅用地（不含改建、擴建的住宅建筑），具體容積率、建筑密度、綠地率等指標的支持政策將另行規(guī)定。

3.支持項目優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案。

在嚴格遵循原規(guī)劃條件確定的容積率、建筑密度、綠地率等約束性指標，落實公建配套要求且不影響周邊利害關(guān)系人合法權(quán)益的前提下，允許開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場適配度，申請對套型結(jié)構(gòu)和功能布局進行合理調(diào)整；外立面調(diào)整應保持與項目自身及周邊環(huán)境風貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并在履行公示程序無重大異議后組織實施。

4.明確住宅陽臺及設(shè)備平臺等適用規(guī)劃標準。

在保證結(jié)構(gòu)安全前提下，住宅主陽臺進深不大于2.4米、次陽臺進深不大于1.5米以內(nèi)的部分，按水平投影面積1/2計算容積率；超出部分按全面積計算。各類陽臺總面積不得超過住宅建筑面積（含陽臺）的15%，超出部分按全面積計算容積率。每戶設(shè)備平臺面積不超過該套型建筑面積3%且最高不超過5平方米的，不計入建筑面積和容積率；超出部分按投影面積計入。

為響應江西省關(guān)于新建商品住宅品質(zhì)提升有關(guān)文件精神，著力打造采光充足、通風良好、宜居舒適的高品質(zhì)住宅，在戶型設(shè)計合理前提下，支持同一端室內(nèi)兩個不同朝向洞口分別設(shè)置凸窗，凸窗突出外墻的距離不大于0.7米、結(jié)構(gòu)凈高不大于2.1米、窗臺高度不小于0.45米的，可不計算建筑面積、不計入容積率。

5.允許分期分棟辦理土地核驗與規(guī)劃核實。

對同一項目多棟單體建筑登載于一本建筑工程規(guī)劃許可證的，為保障交付效率，在滿足獨立使用功能且公共配套可分期達標的前提下，可申請對單體工程分期分棟進行土地核驗與規(guī)劃核實。原則上，招商引資項目配套設(shè)施須按合同約定同步或按比例建設(shè)到位。

6.支持裝配式建筑適當調(diào)整裝配率。

對于尚未開工或已開工建設(shè)但尚未完工（剩余工程具備調(diào)整條件）的項目，如需將精裝修交付變更為毛坯交付，建設(shè)單位應根據(jù)土地出讓合同約定的裝配率要求，重新編制裝配式施工調(diào)整方案。該方案可采取的調(diào)整措施包括但不限于：優(yōu)化剩余工程中水平構(gòu)件的施工工藝、補充預制構(gòu)件安裝、實施管線分離等。調(diào)整后的裝配率原則上不應低于30%。若因結(jié)構(gòu)限制、施工條件等原因?qū)е率Ｓ喙こ檀_實無法調(diào)整裝配率，建設(shè)單位可向縣住建局提交書面申請及相關(guān)證明材料。經(jīng)核查屬實的，可按毛坯交付標準辦理竣工備案手續(xù)。

7.優(yōu)化綠色建筑指標實現(xiàn)路徑。

對于已列入全市停緩建復工復產(chǎn)計劃的項目，因精裝修調(diào)整為毛坯交付而影響原定綠色建筑星級達成的，建設(shè)單位應優(yōu)先優(yōu)化設(shè)計方案，盡力保障原約定的星級標準。如經(jīng)具備相應資質(zhì)的第三方機構(gòu)專業(yè)論證確無法實現(xiàn)，建設(shè)單位需向縣住建局提交指標調(diào)整書面申請及相關(guān)佐證材料，經(jīng)核查屬實的，可按綠色建筑基本級標準實施。

8.支持施工許可依法依規(guī)辦理變更。

對于因參建單位破產(chǎn)、清算、經(jīng)營困難等原因無力繼續(xù)參與項目后期建設(shè)的，為保障項目順利推進和竣工交付，縣住建局依法依規(guī)提供手續(xù)辦理支持。在遵循法律法規(guī)及合同約定的前提下，參建單位可根據(jù)現(xiàn)場實際情況，申請辦理施工許可相關(guān)信息變更。

9.依法分類處置閑置土地。

對疑似閑置土地，由縣自然資源和規(guī)劃局調(diào)查界定超期未開工成因（政府原因、企業(yè)原因或其他不可抗力等因素）后依法處置。對已開工未竣工項目進行排查，構(gòu)成閑置土地的依法處置；對不構(gòu)成閑置的，鼓勵通過優(yōu)化開發(fā)、市場轉(zhuǎn)讓或政府收回收購等方式盤活。收回收購土地優(yōu)先用于保障性住房和公共基礎(chǔ)設(shè)施，或優(yōu)化規(guī)劃后重新供應。閑置土地成因界定存在爭議的，應依法依規(guī)啟動聽證或復議程序。

10.支持開發(fā)用地分割轉(zhuǎn)讓。

對因企業(yè)經(jīng)營困難、破產(chǎn)或其他不可抗力等原因?qū)е聼o法全部開發(fā)利用的土地，在開發(fā)企業(yè)提出申請并經(jīng)縣政府批準后，可按相關(guān)規(guī)定進行宗地分割。除存在構(gòu)成土地閑置、未履行土地出讓合同、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議或招商引資協(xié)議中關(guān)于產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)約定等情形外，因企業(yè)經(jīng)營需要，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體進行開發(fā)利用。對于投資額未達到項目總投資25%的土地，允許在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后先行辦理預告登記，以保障受讓人合法權(quán)益；受讓人可憑預告登記證明依次辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、消防設(shè)計審查等審批手續(xù)，待項目投資額達到法定轉(zhuǎn)讓條件后再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及各項竣工驗收手續(xù)。同時，積極推行房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓“帶押過戶”，促進土地二級市場健康有序流轉(zhuǎn)。

11.允許合理變更抵押物。

經(jīng)抵押權(quán)人與開發(fā)企業(yè)共同申請，可將項目土地抵押變更為在建工程或建成房源抵押，由縣自然資源和規(guī)劃局（不動產(chǎn)登記中心）會同金融機構(gòu)依法辦理，盤活土地資產(chǎn)支持項目預售復工。

12.建立預售啟動金制度。

停緩建項目因續(xù)建工作需要申請預售的，開發(fā)企業(yè)可與參建單位提前通過定向工程款抵房款方式，由參建單位將鎖定房源所對應工程綜合造價的15%存入預售資金監(jiān)管賬戶，并共同向監(jiān)管部門申請在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)中對該部分房源進行定向鎖定，暫不對外銷售。后續(xù)如鎖定房源需進行市場化銷售，由開發(fā)企業(yè)與參建單位共同申請解除鎖定。

13.實行監(jiān)管資金直接撥付。

在項目未完成整體建設(shè)前，除用于稅費、管理費等項目正常運轉(zhuǎn)費用外，停緩建項目預售監(jiān)管資金應直接撥付至項目參建單位賬戶（含農(nóng)民工工資專戶）。資金撥付須經(jīng)聘請的第三方財務審計機構(gòu)確認。預售資金監(jiān)管部門應建立對第三方審計機構(gòu)的考核與黑名單制度，確保審計結(jié)果的獨立性與真實性。

14.鼓勵金融機構(gòu)提供支持。

對積極為停緩建項目續(xù)建提供融資、展期、預售及產(chǎn)證辦理等服務的金融機構(gòu)，在新建商品房預售資金、存量商品房托管資金、住宅專項維修基金的銀行招投標中予以加分激勵，可優(yōu)先納入該項目預售資金監(jiān)管銀行名單，并對相關(guān)資金實行封閉式管理，確保資金安全高效用于項目建設(shè)。

15.收購存量商品房用于安置房、人才房等。

支持由縣屬國有企業(yè)組建專業(yè)機構(gòu)作為收購主體，結(jié)合我縣商品房市場庫存、財政承受能力等實際情況，以“保交樓”等涉穩(wěn)項目及其他有意愿參與房地產(chǎn)項目的已取得棟證房源（包括住宅、商業(yè)、車位等）為收購重點，按照“政府主導、企業(yè)參與、供需匹配、封閉運作”的原則，收購已建成存量商品房用作安置房、人才房等，推動房地產(chǎn)市場去庫存、加快被征收戶安置進程及保障人才引進需求。納入收購范圍的開發(fā)企業(yè)所得房源收購款，應優(yōu)先用于項目續(xù)建、稅款繳納及縣內(nèi)購地等用途。

16.縣屬國有企業(yè)帶頭參與“以舊換新”。

支持縣屬國有企業(yè)作為收購主體以換購方式收購二手住房，對于符合置換條件的舊房，收購主體對待換購舊房進行價值評估，收購主體將二手住房置換款作為新房首付款，打入收購主體參控股項目的預售資金監(jiān)管賬戶。

17.市場主體積極參與“以舊換新”。

鼓勵開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、個體組織和業(yè)主積極參與，按照市場化流程支持業(yè)主“以舊換新”，開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)聯(lián)動讓利，對參與“以舊換新”的業(yè)主給予房價優(yōu)惠、中介費用減免等優(yōu)惠措施。同時，開發(fā)企業(yè)也可參照縣屬國有企業(yè)“以舊換新”模式收購二手住房，并將二手住房置換款作為新房首付款，打入開發(fā)企業(yè)所屬項目的預售資金監(jiān)管賬戶。

18.鼓勵對收購的二手住房進行改造升級。

對收購的二手住房可進行標準化改造更新、整體拆除重建，通過市場化方式運營，用于改造再售、開發(fā)建設(shè)、市場租賃及人才房、安置房等，盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)價值。

19.鼓勵將購房補貼資金用于購買車位。

對于未兌付的購房補貼資金，支持業(yè)主將購房補貼資金轉(zhuǎn)換為“車位抵用券”，用于購買縣內(nèi)房地產(chǎn)項目的車位（庫），后期由縣住房保障中心與開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一核算，縣財政根據(jù)核算情況進行兌付。

20.加強信息披露與社會監(jiān)督。享受本政策支持的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應定期在項目現(xiàn)場及官方平臺公示資金使用、工程進度、預售許可等信息，主動接受業(yè)主及社會監(jiān)督。

21.建立政策評估與動態(tài)調(diào)整機制。本措施自發(fā)布之日起施行，有效期兩年，期間如遇國家和上級政策調(diào)整，以國家和上級政策為準。由縣住房保障中心牽頭聘請第三方，每年對政策實施效果進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果和市場變化情況，按程序?qū)φ哌M行必要的調(diào)整或廢止。

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