作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

如今，深圳樓市處于劇烈重構(gòu)中——

核心區(qū)刷新天花板，外圍區(qū)則刷新地板價。

市場按在地板價

深圳樓市正在上演最魔幻的一幕。

一邊是寶安中心豪宅備案價15萬+/㎡，頂破天花板，另一邊龍崗橫崗新盤直接把價格按在地上摩擦，刷新剛需盤底線。

4月22日，位于深圳龍崗區(qū)橫崗板塊的新世界188號（新璟曜廣場（G08401-0106號宗地））獲批預(yù)售——

315套76~115平精裝住宅，備案均價約38600元/㎡，單價區(qū)間約36756—40226元/㎡，總價區(qū)間約279萬～462萬元/套。

均價還夠不上上周寶安中心公布包含裝修價約150917.62元/㎡的觀潮府的零頭。

而備案均價約3.86萬/㎡，本以為已經(jīng)夠低，結(jié)果開盤直接甩出凍資95折，折后均價干到約3.667萬/㎡，折后單價最低僅3.49萬/㎡，總價265萬起就能上車三房。

要知道，2019年橫崗新盤都敢賣5萬+/㎡，很長一段時間新房都在4字頭的均價，去年入市的三個項目才將價格拉到3字頭。

就連龍崗坪地的君勝熙瓏山、龍崗新生的桑泰龍樾府，當(dāng)年備案價都站在均價3.9萬+/㎡。

2019年1月位于龍崗坪地的君勝熙瓏山2110套76~248平住宅開盤備案均價約39000元/㎡，總價區(qū)間約299萬～1131萬/套；

2019年3月位于龍崗新生板塊的桑泰龍樾府1411套66~113平住宅開盤備案均價也要約39600元/㎡，總價區(qū)間約268萬～275萬/套；

2019年12月位于龍崗寶龍板塊的寶昌利御峰公館，187套86~89平住宅，備案價均價也要約38500元/㎡，總價區(qū)間約320萬～364萬/㎡。

如今新世界188號折后價比7年前更遠區(qū)域板塊的新盤還低，可以說，直接把橫崗新房價格打回地板級。

而這僅是凍資折扣，新房一般后續(xù)還會有誠意登記折扣、準(zhǔn)時簽約折扣以及開盤當(dāng)日的額外折扣。

所以可以看到，轉(zhuǎn)介渠道的折后吹風(fēng)價直接將市場價的防線按在地上摩擦——

76㎡三房一衛(wèi)，總價248萬起

98㎡四房兩衛(wèi)，總價328萬起

114㎡四房兩衛(wèi)，總價340萬起

（來源：朋友圈）

這哪是開盤，分明是揮淚大甩賣。

如果疊加真正的開盤折扣力度，將直接拉爆橫崗新房的地板價。

看樣子，開發(fā)商對自身的市場定位是比較清晰的，拿出了挺大的魄力“以價換量”。

替代性市場

開發(fā)商不是不懂行情，而是真的沒辦法。

畢竟新世界188號所在的片區(qū)的替代性挺常強。

一是橫崗這個位置，太尷尬了——夾在布吉和大運之間，比地段比不過布吉更近福田南山，比配套比不過大運核心，剛需客寧愿加錢沖大運，也不愿優(yōu)先選橫崗。

片區(qū)替代性太強，沒有大力度的優(yōu)惠根本沒人看。

二是新世界188號在整個橫崗的板塊，算不上特別有競爭力。

板塊內(nèi)有大體量的中海大山地、振業(yè)城、麟恒中心廣場、瑞澤佳園，開發(fā)建設(shè)基本在10年。

這幾個樓盤，品質(zhì)都相對過關(guān)。

無論是社區(qū)園林配置、樓盤品質(zhì)，還是容積率，都具備一定優(yōu)越性。

麟恒中心廣場前身為橫崗128工業(yè)區(qū)城市更新項目，分多期開發(fā)，自帶大型綜合性商業(yè)及社區(qū)花園，容積率約3.9-4.12，作為舊改出身的項目，相較深圳眾多舊改原型，容積率已經(jīng)比較低。

錦薈park分兩期，也自帶綜合商業(yè)，無縫接駁六約地鐵站出口，有成熟的花園，容積率也只有4.15。

振業(yè)城就更不用說了，容積率最低的一期才1.2，是包含別墅產(chǎn)品的大社區(qū)。

剩下的如中海大山地、瑞澤佳園也都是帶別墅或低層洋樓的小區(qū)，容積率同樣在2以下。

通過這幾個小區(qū)的外觀，也能看得出小區(qū)的整體品質(zhì)觀感。

而新世界188號項目前身是橫崗188工業(yè)區(qū)舊改，容積率高達6.37-11.14，往往伴隨超高層+高密度樓棟排布。

這樣的密度，無論是在橫崗的整體市場，還是在深圳低容積率趨勢建設(shè)“好房子”的背景下，都沒有太大優(yōu)勢。

高容積率往往伴隨超高層以及高密度的樓棟排布。

所以，對比隔壁六約的振業(yè)城、中海大山地、麟恒中心廣場，密度有明顯差距。

那么，別人是低密宜居社區(qū)，你是高密度超高層，地段拼不過、產(chǎn)品拼不過，只能拼價格。

而更扎心的是，二手房已經(jīng)把價格卷到?jīng)]邊了。

目前，橫崗的市場價大約在3萬一平。

2025年的信義金御山，2026年1月7日，一套80.56平方米3室2廳，東北高樓層戶型掛牌價270萬，成交總價260萬，折合單價32275元/㎡，成交周期16天。

2024年的名居山河里，2026年1月17日，一套97.71平方米3室2廳，東南低樓層戶型掛牌價322萬，成交總價300萬，折合單價30704元/㎡，成交周期50天。

2021年的卓弘星辰，2026年1月18日，一套88.01平米3室2廳，南向高樓層戶型掛牌價270萬，成交總價238.6萬，折合單價約27111元/㎡，成交周期44天。

2016年的錦薈PARK，2026年2月1日，一套89.81平方米3室2廳戶型，南向高樓層的戶型，掛牌350萬，成交總價322萬，折合單價約35854元/㎡，成交周期6天；

2026年1月31日，一套128.91平方米3室2廳戶型，西北向中樓層的戶型掛牌430萬，成交總價392.9萬，折合單價約30464元/㎡，成交周期227天。

2019年的麟恒中心廣場三期，2026年3月20日，一套156.52平方米5室2廳，南北朝向高樓層的戶型掛牌價618萬，成交總價約570萬，折合單價約36418元/㎡，成交周期239天；

3月8日一套69.83平米2室2廳，東向中樓層的戶型掛牌價280萬，成交總價255萬，折合單價約36518元/㎡，成交周期144天。

2010年的振業(yè)城四五期，2026年2月2日一套223平米5室1廳，南向高樓層掛牌660萬，成交總價615萬，折合單價約27579元/㎡，成交周期181天。

這兩年，橫崗的新盤也陸續(xù)給出過更大的折扣優(yōu)惠——

名居山河里折后約3.57萬/㎡，星河盛境御府折后約3.68萬/㎡，信義金御山居也給出過強有力的優(yōu)惠折扣。

如今新世界188號直接把橫崗新房均價鎖死在3.86萬/㎡，也算是徹底夯實地板價。

所以，開發(fā)商心里也很清楚，現(xiàn)在橫崗的市場，價格才是唯一話語權(quán)。

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作者觀點，不代表格隆匯立場