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問答459期

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（提問房哥入口）

問：要求學校中等不卷娃，未來之瞳東能買嗎？

答：來高新上學，就要做好補課，作業多，吃苦的準備，不卷娃可以去曲江，家長孩子都輕松，當然現在除了頭部五大外，常規公辦其實還好，也沒有拼了命的刷題。

未來之瞳以東的業主，一直有一個很大的訴求，就是對學區劃分不滿，要求上高新31小，11初，包括新希望，中海，華發紫薇，招商，華宇五個小區，同時五初還是長安學籍，考不了城六區高中。

（高新五初學籍回復）

未來之瞳以東也有公辦學校，包括高新21小，23小，高新五初，也都是2020年后新建學校，硬件不錯，也掛了名校+。

五初最開始由逸翠園管理，2024年后，也納入高新一中初中部“名校+”教育聯合體，目前有待家長口碑反饋。

但從真實的二手房價格反饋，瞳東明顯低于瞳北，對業主而言，起了大早，趕了晚集。

（瞳東二手房成交價）

中海寰宇天下，120㎡小面積，成交門檻已經來到12989元/㎡，總價157萬。

紫薇華發CID首府，128㎡高層樓層，成交 門檻 已經來到12811元 /㎡，總價164萬。

新希望錦麟天璽，126㎡低樓層，成交 門檻 已經來到15768元 /㎡，總價199萬。

反觀瞳北，以中海學仕里為代表的幾個小區，因為31小，11初賣點，成交門檻仍在23000+元 /㎡，房價最能說明需求和熱度。

瞳東西至西太路，東至西灃路，橫向跨度僅1.4公里，本就不大的區域內，大仁遺址公園，國際醫學中心，西電校區，地鐵側坡車輛段，大仁，隆清城安置房就占了大半，可發展的空間不大，區域內配套的投入力度也有限。

問：長期養老改善自住，高新Cid瞳北片區是否出手？

答：仁村周邊作為高新Cid的起步區，目前確實是兌現和發展最快的，核心配套31小，11初，周邊六個商品房小區，中天，碧桂園，招商，中建，中海，鐵建越秀陸續交付，已形成居住氛圍。

公共配套上，地鐵6號線，國際醫學中心，未來廣場辦公商業，永安渠海綿公園都已兌現，這個地方也是高新Cid新房熱度和土地價格最高的區域。

（未來之瞳科學公園實景）

但因為一小一中對31小，11初的扶持力度，學區房的熱度和溢價挺高，二手房流通好的主要是小面積，總價300萬以內的學區房，大戶型去化困難，說明常住，改善，養老人群仍沒有形成居住氛圍。

當下階段，既是養老對學區沒訴求，預算有限情況下，反而重點關注瞳西，用時間換預算，或關注瞳東，用時間換價格。

Cid養老需求是分化的，要么龍湖云和頌，招商天青云麓這種純大面積改善到底，要么中海寰宇天下，新希望錦麟天璽這類，性價比優先的。

問：西安奧體，會是下一個曲江嗎？

答：下一個曲江這個話題本身就是偽命題，曲江是快速城市化的結果，是地產上行期的產物，是文旅故事+城市配套+土地開發的綜合體。

無論曲江自己的二期，還是代管的大明宮，樓觀臺，法門寺，臨潼等都沒有成為第二個曲江，更別說奧體了，大家在意的對比，更多是居住環境的平替。

從城市面貌，配套能級上，奧體是有堪比曲江的生活環境的，同樣是限高限容，景觀優秀，寫字樓，公園，地鐵，商業，學校，酒店，場館一應俱全，代表了西安城建的最強實力。

（西安奧體中心實景）

但奧體同樣是賽事經濟的產物，千億投資才造就的城市面貌，港務區也沒有能力再造一個奧體出來。

目前奧體的問題主要在于人口的導入，要形成入住率，形成區域認同，以及酒店，辦公，公共配建的運營，這又是一個漫長的時間，看好奧體，不用和曲江對比，奧體就是奧體。

我身邊不少曲江的朋友，確實在奧體有房，全運村的五期，招商西安璽，綠城桂冠東方都有，兩種生活方式兼顧了。

問：團結火熱，高新三期冷清，為什么這么割裂？

答：城市的發展永遠都是這樣，進兩步退一步，房價上行時做新區開發，大家相信規劃，西咸新區，港務區，高鐵新城，高新三期都是這個時期的產物。

但房價下行時期，因新區投資客太多，空置導致價格下跌，大家又會反思，還是主城區的煙火氣，衣食住行更加務實，城市開發又會回歸老城更新，改造。

(五大更新片區分布，來源：悅西安）

也就是大家今年看到，話題熱度頗高的新三板，團結片區，幸福林帶和西電片區，主城區，配套全，價格也不高，能很快吸引周邊換房的地緣自住，因為他們生活范圍在此，過去是不得已選新區，如今家門口就有房。

更關鍵的是，主城區新房規范放寬，也蓋出來高贈送，大會所的新產品，價格甚至比新區還低，需求自然回流。

高新三期前期投資客太多，開發商有清一色大戶型，導致庫存積壓，兩年時間沒有供地，還在去庫存階段，房比人多。

但團結片區，過去屬于有人無房，如今有新房供應，周邊置換的需求很多，依舊是供需決定價格和市場熱度的道理。

問：西安遠郊遠大新和主城老破舊，如何取舍？

答：過去由于供地節奏的問題，確實存在老城和新區二選一，典型的就是港務區的崛起，就是出于房價上漲期，但整個城北，城東方向幾乎沒有新房供應，有的二手房要么貴，要么舊，大家買新房只能外溢到港務。

類似的案例還有城西的人去灃東融合區買房，城東的人去臨潼買房，都是土地供應節奏導致的。

但如今是自住時代，剛需時代，主城回歸時代，典型的團結村新產品，新土地，頭部開發商進駐后，就虹吸了整個城北的購買力。

（團結片區規劃公示圖）

外圍的秦漢，空港，涇河，傳統的草灘，高鐵新城，秦漢北，港務東，就很冷清了。

所以，如今在主城也能住大房，新房，不用非去遠郊，遠郊能吸引人的除了學校，就是便宜。

問：未來一定是裝修好的房子，才能算好房子？

答：2019年，因種種原因，西安開始在新房里強推精裝房，要求必須精裝交付，但開發商因為限價，工裝能力，成本等原因，交付后，因為精裝的糾紛非常多，西安的精裝房給業主留下了不算好的印象。

同時精裝交付，變相增加了購房成本，精裝的銷量也遠不如毛坯，對重視現金流的開發商而言，也不樂意做精裝。

即便做了裝修包，因為審美，用料，價格等原因，統一的裝修標準，業主也并不買單，屬于典型的出力不討好。

精裝修的合理性在于小區沒有漫長的裝修空置期，沒有電鉆聲，砸墻聲的干擾，居住氛圍更好，對于怕麻煩的業主很討喜。

西安并非沒有精裝案例，比如金茂，招商在西安的精裝交付，整體的評價還是不錯的，但依舊沒有普及，多數開發商仍選擇毛坯。

往后的市場，剛需方向還是毛坯，要控總價，改善大戶型，精裝的趨勢明顯，因為要做溢價。

問：華潤曲江九里和邦泰觀云高新二選一，無限糾結？

答：完全是南轅北轍的兩個生活區域，能關注九里的，多數是考慮孩子上學，初中要上鐵一曲江的，同時希望在高層為主的創意谷周邊，住低密次新房。

這兩個需求疊加，導致曲江九里，尤其是西區域的小高價格非常堅挺，東區的高層，成交門檻15646元/㎡，但西區小高普遍在20000+ 元/㎡以上。

而同樣預算在高新，可選的主要是軟西，邦泰觀云高新，觀宸高新，天地源云和錦上，邦泰的產品更新，最新的四代住宅，高贈送，全景艙戶型，會所，園林的標準也不低，屬于看完一眼上頭的。

（邦泰觀云高新實景）

同樣預算還可以等天地源云和錦上，位置比邦泰更好，也是大贈送，月底面世，可做二選一。

買曲江的可能是全城看房的人，買軟西的主要是周邊工作的人，雖然買新不買舊，但生活范圍決定了選擇取向。

問：200萬以下預算，在西安能買到新標準的好房子嗎？

答：準確說現在市場熱銷，在售的新規產品，主要都是200萬以下的，最典型的就是西電，幸福林帶和團結村，這些老城更新區域，買房的都是地緣，有需求但預算不多，200萬很多是極限，預算和新規沒有必然關系。

至于新房的套內，露臺大贈送，大門，會所，外立面三件套則是當下的產品特征，基本是新房都要做，否則就被同行比下去，好不好用再說，但作為銷售道具必須有。

四代新規住宅，從數據上說是好房子，容積率更低，贈送面積更大，位置更偏主城，配套更齊全，但后續交付，關于隱私，安全，采光等生活細節，還需時間考驗。

目前看更像是市場下行的過渡產品，好房子要好看，更要好住，要隔音好，物業好，配套全，贈送率從不是核心。

新來的和尚，在廟里，把經念歪了，聽的人多了，以為就是主流。

理性聲音

今年，我從業第11年，最大的感觸是買房人的進步，大家在知識，認知，尤其是風險意識上，相比十年前，有質的飛躍。

對我們而言，專業與理性的價值被重新重視，房哥也將重新出發，聚焦買房，賣房服務，長期主義，買家立場，理性溝通，互助互利。

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作者：Kikyo

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