四川
上海樓市的 “撤牌假象”，90% 的人都看錯了！專家說的掛牌量下降，其實是個陷阱？
最近不少專家都在喊，上海樓市要觸底了，理由是二手掛牌量在減少 —— 房東都撤牌不賣了。
但你知道嗎？他們看到的只是皮毛，真正的原因藏得比海底還深。
那些寫研報的專家，可能根本沒在市場一線摸爬滾打，他們的判斷，說不定會讓你踩大坑。
很多人以為房東撤牌是因為房價跌太多舍不得賣，這確實是個理由，但絕對不是最關鍵的。
我天天泡在市場里，見過太多房東的真實想法：不是不想賣，是賣了也換不起新房啊！
你有沒有發現？上海二手掛牌量從去年夏天開始持續下降。
而同一時間，新房開分銷的樓盤越來越多。
這倆事兒，其實是一根繩上的螞蚱。
五年前，內中環的二手次新和新房都是 10 萬單價，甚至倒掛，買新房要搖號積分，買到就是賺。
三年前，新房限價打開，價格漲到 12 萬，二手跌到 8 萬，置換還能勉強跟上 —— 雖然差 4 萬，但房子確實更好了。
可現在呢？差價越來越大，大到離譜！
比如楊浦內中環濱江，140 平的新房要 1700 萬，而 15 到 20 年的二手次新，同樣面積才 900 萬出頭，差了快一倍！
換你你會賣二手去買新房嗎？傻子才會！
你知道嗎？二手房東其實是樓市的潤滑劑。
他們賣二手房，增加了二手庫存，但同時也買新房，幫新房去化。
可現在呢？置換的人沒了，結果就是新房賣不動，只好開分銷；二手房東撤牌，掛牌量下降。
前段時間上海中介的返傭大戰鬧得沸沸揚揚，不就是因為新房難賣，中介靠返傭搶客戶嗎？
接下來上海樓市的趨勢，就看這兩種可能：
第一種，如果買房需求夠強，持續消化二手房庫存，二手房價漲起來，差價回到 30% 到 40% 的置換區間。
房東就會重新掛牌賣二手，去換新房。
這時候二手掛牌量會回升，新房和二手市場重新平衡。
第二種，如果需求不夠，二手房價漲不起來，那就看開發商挺不挺得住。
要是開發商降價，把新房價格降到房東能接受的差價內，置換鏈條也能重新激活。
畢竟房東的房子降了，但新房也降了，差價變小，他們還是愿意賣的 —— 只要能換更大的房子，差價小了反而更劃算。
想知道到底會走哪條路？盯緊兩個數據就行：
第一，看每月網簽量能不能持續保持 3 萬套以上，而且要連續 5 到 6 個月 ——2020 年的時候，就是這樣的網簽量推高了房價。
第二，看新房會不會降價，或者通過高額返傭變相降價。
其實不管哪種情況，都是市場自己在找新的平衡。
我們要做的，就是別被表面數據騙了，抓住真實的變化，再做決策。
你覺得上海樓市接下來會怎么走？是需求爆發推高二手，還是開發商扛不住降價？
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