他們都在買地

當房地產市場仍處調整期，一批產業巨頭卻在土地市場上頻頻出手。

2026年4月20日，京東旗下杭州京東霽緯信息技術有限公司以約6.63億元底價競得杭州錢江世紀城核心區一宗沿江商業用地。 僅一天之后， 京東旗下北京齊正數智科技有限公司再以17.57億元底價摘得北京亦莊新城一塊商業金融用地 。

兩個工作日內，京東拿地金額合計逾24億元。而這已不是京東近年來的首次出手。2023年京東以31.12億元拿下亦莊總部對面地塊，2025年以1.84億元底價拿下南京河西南地塊建設研發中心。據不完全統計，京東五年內在北京市拿地總金額已近60億元。

幾乎在同一時間，劉強東與章澤天還成立了新公司“天強”，注冊資本1000萬元，由二人共同持股。有分析人士指出，這是將家族財富進一步機構化，把上市公司資產、個人投資資產、家族長期配置資產放入不同的治理結構中的布局。投資公司與土地布局的同時推進，折射出劉強東在資產配置上的系統性安排。

樓市尚未回暖，京東為何逆勢出擊？這背后可能涉及兩重考量。

一是抄底邏輯。土地價格處于低位，自持物業優化資產結構。 在房地產市場深度調整背景下，核心城市的優質地塊價格較此前高峰期已明顯回落。以此次杭州地塊為例，成交樓面價僅約5600元/平方米，而地塊位于錢江世紀城核心區、一線沿江位置。京東通過全自持方式獲得優質不動產，既充實了企業資產，又避免了長期租賃帶來的租金不確定性和裝修改造成本。行業分析指出，互聯網企業由租賃轉向自持已成為趨勢，持有優質地段不動產可對沖風險、優化資產結構。

二是戰略驅動。線上紅利見頂，線下成為必爭之地。 當前線上零售格局基本確定，京東若尋求新的增長空間，線下成為必然路徑。在3C數碼領域，京東線上市場份額占比約60%，遠超競爭對手。劉強東曾公開表示，國美、蘇寧兩家線下老對手加起來的銷售額，還不到京東的兩成。傳統對手的衰落，為京東Mall及京東五星在線下的擴張留下了巨大的市場空間。杭州地塊規劃建設建筑面積不少于3.5萬平方米的京東MALL，正是這一戰略的落地。

和京東一樣，今年以來，從互聯網巨頭到制造業龍頭，再到傳統實業資本，一批企業正以各自的方式“抄底”土地。

01 互聯網大廠的“地主”競賽

過去一兩年間，各大互聯網平臺明顯加大了自持物業的投入力度。

字節跳動今年以來在北京拿地動作頻頻。 2025年2月，其旗下公司以28億元底價拿下北京海淀區藍景麗家收儲項目地塊 ，規劃建設數字經濟產業園； 僅僅兩個月后，字節跳動全資子公司再以33.05億元拿下海淀學院路東升科技園三期科研用 地 ，周邊三公里范圍內聚集了清華、北大、中科院等39所高校和超過百家科研院所。據媒體統計，字節跳動目前在北京的自持與在建物業總面積已超74萬平方米，累計投入資金約201億元。此外，字節跳動2025年3月還以12.14億元拿下廣州琶洲地塊，計劃建設抖音華南創新基地。 全國范圍內，字節跳動置地投資已超300億元。

字節跳動北京大鐘寺辦公地點

騰訊方面， 2024年初以64.2億元在北京海淀學院路拿下綜合性用地用于滿足辦公需求 ；更早的2019年，騰訊在深圳大鏟灣以85.2億元拿下80.9萬平方米地塊建設“企鵝島”，建成后預計容納超8萬人辦公。

阿里巴巴則聯合螞蟻集團， 在2025年10月以72億港元收購香港銅鑼灣港島壹號中心13層寫字樓，作為兩家企業的香港新總部 ，這是2021年以來香港最大的一筆寫字樓交易。

香港銅鑼灣港島壹號中心

仔細看互聯網大廠從“租樓”轉向“買地建樓” ，有三方面優勢：其一，自持物業可避免租金波動帶來的成本不確定性，鎖定長期運營成本；其二，核心城市的優質不動產具有資產保值增值功能，在通脹預期下可作為企業資產配置的重要組成部分；其三，自建園區可按業務需求定制空間規劃，實現“職住一體”，有利于吸引和留住高端人才。

02 制造業巨頭的土地“重注”

與互聯網大廠在核心城市拿商辦用地不同，制造業企業的土地投入更多聚焦于產業基地和生產園區建設，金額和規模同樣不容小覷。

邁瑞醫療 在武漢光谷生物城建設全球第二總部，項目總投資45億元，總建筑面積約62萬平方米 ，包含研發基地和生產基地兩大子項目，聚焦微創外科、骨科、心血管相關三大業務板塊。該項目已于2025年7月全面開園運營，成為邁瑞醫療在全球七大供應鏈基地之一。

邁瑞醫療 全球第二總部

寧德時代則在持續加碼產能布局。 2025年6月，其全資子公司羅源時代新能源科技有限公司以約2.69億元競得福州羅源897.9畝工業用地，用于建設新能源電池產業基地項目一期，項目總投資65億元 ，規劃建設國際領先的鋰離子電池生產線，投產后預計年產值超百億元。項目將形成“總部研發+羅源智造”的協同格局，帶動新能源產業鏈上下游集聚發展，助力打造福州北翼千億級新能源產業集群。

產業園區領域的萬洋集團，五年內四次在佛山順德拿地，總項目面積近1000畝。其中最新一期項目總投資約35億元，預計約定稅收貢獻超2.4億元。

制造業企業的拿地邏輯清晰：土地是生產的基礎要素投入。在市場調整期，工業用地成本相對可控，且地方對優質制造業項目普遍給予政策傾斜。企業以合理成本鎖定長期用地，既保障了產能擴張需求，也以固定資產夯實了資產基礎。

03 實業資本逆周期“試水”

更具觀察價值的是，一批主業并非房地產的實業資本，正在樓市調整期悄然入局。

文具龍頭得力集團是其中最具代表性的案例。自2004年涉足房地產以來，得力房產近年拿地力度明顯加大。據不完全統計， 2023年其拿地耗資約50億元，2024年約25億元，2025年至今已投入約20億元，三年合計近百億元。2025年，得力在寧波一場土拍中以14.22億元、溢價率27.89%擊敗中海、華潤等傳統房企拿下鄞州區核心地塊 ，引起業內廣泛關注。其拿地策略有鮮明的制造業特征——早期深耕寧海等縣域市場，逐步向湖州、臺州等周邊城市擴張，到行業深度調整期才擇機進入寧波核心主城。

在廣州，產業資本的入局更為密集。2025年12月，廣州成功出讓4宗涉宅用地，收金67.28億元。此前僅12月上半月，廣州已賣出14宗住宅用地，總成交價約162億元。值得關注的是，多家非傳統房企出現在買家名單中：包裝用紙制造企業廣州市永輝紙業競得住宅用地；此前7月，白云區一宗低密度住宅用地被當地產業資本以11.37億元競得；南通的紡織巨頭亞倫集團2024年底在廣州競得宅地后，引入龍湖代建合作開發，項目于2025年4月開盤后廣受市場歡迎，目前已進入清盤階段。

尤具標志性的是， 2025年7月，汽車模具行業巨頭屹豐汽車科技集團董事長葉華彪之女葉舒祺，通過新注冊僅半年的上海祺祥旺宇置業以樓面價20萬元/平方米拿地，刷新全國單價地王紀錄 。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析指出，地產行業步入調整期給了非傳統房企抄底拿地的機會，雖然這些跨界企業未必有太多地產開發經驗，但通過代建等方式也可以找到心儀的合作方。

跨界拿地的邏輯與純房企有本質區別：實業資本的現金流來自主業，拿地更多是基于資產配置和逆周期布局的考量，而非追求高周轉開發利潤。在市場低迷時以合理價格獲得優質土地，待周期回暖后兌現價值，這一邏輯在當前的行業環境下正被越來越多實業資本所采納。

04 土地“對賭”的背后博弈

京東杭州地塊的出讓條件，揭示了當前土地市場的一大新特征： 地方政府正在用“讓渡短期收入”換取“鎖定長期回報” 。

根據《地塊投資開發協議》，京東杭州地塊設置了極為嚴苛的條件：乙方及其在杭控股企業在該地塊年度營業收入須達到10億元；2026年至2030年，乙方或其實際控制人須連續五年列入《財富》世界500強榜單；須建設一座建筑面積不少于3.5萬平方米的京東MALL，竣工后15個月內開業；引入的家電家居商業體運營企業實際控制人也須為世界500強企業；地塊40年內100%自持，不得分割、不得轉讓。

這套模式與當年特斯拉落戶上海的對賭條款如出一轍。 根據公開資料，特斯拉上海超級工廠與上海市政府約定：從2023年底起每年須納稅22.3億元，5年內投資不低于140.8億元，如完不成將歸還土地——而當時特斯拉拿到的土地價格僅為市場價的十分之一。

特斯拉上海超級工廠

字節跳動北京海淀地塊同樣被設置了“年稅收不低于6萬元/平方米”的高門檻。

這套“對賭式招商”模式有三個核心特征：一是地方政府以較低的土地價格出讓優質地塊，放棄部分短期賣地收入；二是通過設置營收、稅收、投資等硬性考核指標，鎖定企業帶來的長期稅源和產業生態效應；三是將主動權掌握在自己手中，一旦企業未達標，有權收回土地。這實現了雙方的深度綁定：企業以較低成本獲得發展空間，地方政府以土地為杠桿撬動優質稅源和產業集群建設。

杭州的做法正是典型案例。以6.63億元出讓一線沿江優質商業地塊，看似“讓利”，但若京東浙江區域中心按規劃吸引超4000名員工入駐、年營收超10億元，杭州市獲得的長期稅收與產業協同效應將遠超短期的土地出讓金收益。

從更深層的政策背景看，這一模式的興起有其必然性。在房地產市場深度調整和土地財政轉型的雙重壓力下，地方政府難以繼續依賴大規模住宅用地出讓獲取收入。2025年全國土地市場的數據印證了這一結構性變化。

05 市場分化

考察2025年全國土地出讓數據，可以發現三個關鍵特征。

特征一：總量微增，但結構深度分化。 2025年，TOP100企業拿地總額達9640億元，同比增長3.9%。從區域來看，長三角持續領先——前9個月長三角TOP10企業拿地金額2508億元，遙遙領先于京津冀的959億元和中部地區的527億元。核心城市和優質地塊仍是資本追逐的焦點，而三四線城市土地市場則持續低迷。

特征二：拿地主體發生歷史性切換。 央國企憑借資金優勢和抗風險能力，在土地市場中占據絕對主導地位，拿地金額前十企業中8家為央國企，新增貨值過千億元的6家房企——中海地產、招商蛇口、保利發展、綠城中國、華潤置地、中國金茂——全部具有國資背景。但與此同時，民營房企的積極性也在持續回升，濱江、邦泰、大華等民營房企均躋身拿地金額TOP30。更重要的是，產業資本和跨界實業資本作為“新勢力”的入局，使得土地市場的參與者結構正在發生深刻變化。

特征三：政策引導土地供給邏輯發生根本轉向。 2026年，自然資源部政策明確要求：新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，優先保障重大項目建設和民生事業發展；同時建立“增存掛鉤”機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。2025年，自然資源部配合財政部指導各地發行地方政府專項債券5400余億元，主要用于收儲存量閑置土地，更好打造“凈地”“優地”。

這意味著，未來商品房用地的供給量將有所收緊，而產業用地、重大項目用地的供給將得到優先保障。在這一政策導向下，具備產業帶動能力的頭部企業將在土地資源獲取上獲得更有利的位置。

06 產業資本集體“圈地”意味著什么？

綜合各方動向和宏觀背景，當前產業資本“拿地潮”背后至少蘊含三重趨勢信號。

第一，土地從“開發工具”變為“戰略資產”。 房地產高速增長期，土地更多被傳統房企視為高周轉開發的“原材料”。而在當前周期中，產業資本將核心城市的優質土地視為兼具運營價值和資產保值功能的“戰略資產”——它既是業務承載的物理空間，也是穿越周期的財務安全墊。這一認知轉變，正在重塑土地市場的買家結構和交易邏輯。

第二，“對賭式招商”將成為地方政府的主流玩法。 當土地出讓金收入面臨結構性的收縮壓力，地方政府將越發傾向于通過“以土地換產業”實現長期價值。頭部企業的稀缺性決定了地方間的競爭加劇，那些能帶來高稅收、高就業、高產業帶動效應的優質企業，將獲得越來越多的政策傾斜和土地讓利。杭州對京東的案例、上海對特斯拉的案例，都將被越來越多城市效仿。

第三，市場參與者進一步分化和專業化。 央國企繼續主導核心城市優質住宅地塊，實業資本和跨界產業資本在工業用地、產業園區和細分住宅市場扮演愈發重要的角色，純民營房企的生存空間則進一步收窄。拿地能力越來越取決于主業的現金流支持能力——這正是實業資本敢于逆勢出手的底氣所在。

回到劉強東的24億元拿地，表面看是企業在行業低谷期的逆周期操作，深層看卻是土地市場邏輯變遷的一個縮影。當土地不再是單純牟利的商品，當地方政府從“賣地收錢”轉向“以地招商”，當產業資本從租樓變成買地——土地市場的價值正在被重新書寫。而那些能看懂新規則的人，正在用更低的成本鎖定了更大的未來。

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