“小、散、低”怎么管？這個街道以“大物業”模式破解老舊小區治理困局

25個非封閉小區，物業費低于0.4元/平方米/月，沒有保安，應急維修、保潔服務，還是周邊物業或街道托底保障，這些小區怎么管？在昨天舉行的楊浦區江浦路街道黨建引領物業治理提質增效行動會現場，街道城市建設管理事務中心負責人、居民區書記、物業企業負責人、業委會負責人、居民代表等，圍繞上述困局共同討論破題。

街道城市建設管理事務中心主任韓斌紅介紹，老舊小區多、非封閉小區多、物業費低是轄區內住宅小區的明顯特點。從2019年開始，街道推行“大物業”治理模式——通過管理區域合并，將地理位置相鄰、公共設施關聯度高、產權性質相同的小區，合并為一個物業管理區域，由一家物業企業統一服務。同時，通過管理服務統并，對暫不具備物理區域合并條件的小區，引導鄰近小區通過業主大會程序共同選聘同一家物業企業，實現“多小區、一主體”管理。此外通過托管服務歸并，對物業費較低的非封閉小區，推行“核心服務托管”模式，建立物業企業白名單，將轄區內服務口碑好、綜合實力強的物業企業納入“備選庫”，引導業主從中選擇托管物業。目前這種模式已在10個居民區落地見效，多個片區實現統一管理，有效降低居民投訴。目前，全街道住宅小區86個，物業服務企業從45家縮減至34家。

“一脈三園”就是其中的典型案例。五環居民區黨總支書記虞凈介紹，“一脈三園”即把打虎山路1弄、遼源西路190弄和鐵路工房三個小區“破墻合體”，整合形成現在空間更大、綠化更美、物業服務更完善的遼源花苑小區。其間，最難的是物業管理的統一。最初，遼源西路190弄小區沒有物業，打虎山路1弄小區的物業費與鐵路工房小區的物業費相差近5倍。在硬件條件提升拆除圍墻后，街道組織了20多場居民協調會，就合并物業管理事項進行協商，最終制定出了“先管理、后調費”的物業管理新模式/經過18個月的試用，合并后的遼源花苑小區，成功簽約了一家物業管理公司，統一了物業收費。

盡管遼源花苑小區物業投訴近乎為零，但也有居民認為，“一脈三園”項目解決了物業管理的問題，但過低的物業費只能保障基本運行，距離優質管理仍有差距。對此，許昌路1430號居民薛燕的提法很有代表性——居民愿意通過適當提高物業費來改善物業服務質量。

但是，如何提高居民的繳費意識，形成市場化運作、質價相符的管理模式？韓斌紅認為，這就需要依托業主委員會等自治組織，讓居民全程參與“大物業”模式的選擇與運行。如，在物業管理區域合并前，通過“小區議事會”“業主懇談會”等，廣泛征求業主對合并方案的意見，組織業主代表與物業企業面對面協商物業費標準、服務清單。通過成立由業主、物業、居委會等組成的監督委員會，定期評議服務質量，對不合規行為提出整改要求，確保業主訴求得到及時響應。

作為街道進一步深化“大物業”治理機制的又一試點，雙遼新村、雙遼支路60弄等小區的“六區合一”美麗家園項目昨天啟動。與“一脈三園”相比，該項目橫跨兩個居民區的6個住宅小區，涉及居民3223戶，是遼源花苑的10倍以上，而且小區中有多個是非封閉小區。經過前期調研，“六小區整體規劃設計及綜合整治實施方案”出臺，將吸取“一脈三園”成功經驗，通過“拆、并、改”的硬件改造與“治、管、和”的軟件提升，形成江浦路街道城市更新與基層治理新模式。