千呼萬喚始出來。

幾個小時前，津11條終于落地。

政策出臺的節(jié)點很妙，又是一年430，剛好銜接了五一小長假及5月即將到來的房交會。

有讀者朋友反饋沒看懂，因此，我決定用盡可能通俗易懂的語言和大家做進一步的解讀。

先明確津11條出臺的背景。

深圳、廣州等重點城市先后出臺新政，新一輪房地產(chǎn)政策潮宣告來襲。

作為直轄市，天津迅速跟進毫無懸念。

近年來，天津多次調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，取消購房限制性措施，持續(xù)加大住房公積金等支持力度……

為貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議和近期中央政治局會議關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決策部署，按照天津市委市政府工作要求，天津市住房城鄉(xiāng)建設委等11部門出臺了《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場供給促進住房消費的通知》。

津11條，顧名思義，發(fā)布了11條政策。看上去非常復雜，其實就是包括了三大方面的內(nèi)容。

即，盤活存量房地產(chǎn)、擴大需求促進住房消費、優(yōu)化供給和服務。

一、盤活存量房地產(chǎn)方面

1）積極盤活存量商品房

政府工作報告在介紹2026年政府工作任務時提出，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

津11條的第一條，就是落實“控增量、去庫存”的要求。

組織各區(qū)收購符合條件的存量商品房用作保障性住房等。

同時，合理控制新建保障性住房。

將收購存量商品房作為保障性住房的主要籌集渠道，避免重復建設。

這樣一來，既可以幫助企業(yè)加快庫存去化、盤活資產(chǎn)，又可以為新天津人、青年人、困難群體提供安居保障，一舉兩得。

2）加快盤活存量土地

2024年，自然資源部發(fā)布了關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知。

天津也是在落實這一國家級政策，妥善處置閑置存量房地產(chǎn)用地。

通過收回、收購、優(yōu)化開發(fā)等方式盤活閑置存量土地。

值得一提的是，一些開發(fā)企業(yè)獲取較早的土地，可能為分期開發(fā)，在此背景下，可支持開發(fā)企業(yè)調(diào)整未開發(fā)土地的規(guī)劃。

比如，幾年前拿的地，一期二期為二代宅，三期地塊尚未開發(fā)，就可以申請調(diào)整未開發(fā)部分的規(guī)劃，在三期地塊建設最新的四代宅產(chǎn)品。

3）加大金融支持收購盤活力度

落實國家金融支持，收購存量商品房，用作租賃住房。

包括收購貸款、經(jīng)營性貸款、收購債券等，多渠道幫助收購主體解決資金問題。

同時，鼓勵通過特許經(jīng)營權(quán)交易或者發(fā)行REITs等方式回收資金，實現(xiàn)資金的循環(huán)使用。

在買的環(huán)節(jié)、經(jīng)營的環(huán)節(jié)、將來收回資金等環(huán)節(jié)，為開發(fā)企業(yè)匹配相應的資金支持。

4）支持租賃住房運營

落實國家與天津關(guān)于住房租賃的支持政策，包括稅收政策。

比如房產(chǎn)稅是12%減按4%征收，增值稅減按1.5%征收。

土地方面，不變更土地用途，不補繳土地出讓金。

水電氣熱方面，非住宅改建為保租房的，享受民用水電熱氣的價格標準。

通過以上政策，降低企業(yè)經(jīng)營成本，促進住房租賃項目的良性運行。

二、擴大需求促進住房消費方面

5）著力滿足剛性住房需求

鼓勵各區(qū)因區(qū)施策，結(jié)合產(chǎn)業(yè)導入、人才引進發(fā)放購房補貼或租房補貼，減輕各類人才、新市民、青年人、應屆大學畢業(yè)生等群體階段性的壓力成本。

6）鼓勵購買改善性住房

落實國家換購住房的優(yōu)惠政策，由“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。

對于居民置換住房的給予退稅優(yōu)惠，支持居民先賣后買，改善居住條件，減輕置換成本。

三、優(yōu)化供給和服務方面

7）完善積分落戶政策

通過完善居住證積分指標，優(yōu)化積分落戶辦理方式，支持居住證持有人更好的在天津落戶安居。

需要特殊說明的是，自2023年1月1日起，調(diào)整《天津市居住證積分指標及分值表》相關(guān)指標分值，買新房最多一次性加30分。

這次也是這樣的調(diào)整方向，購買新房可獲取額外加分。

與此同時，如果你在相關(guān)政策細則落地前購買了新房，比如現(xiàn)在購買新房，在政策正式執(zhí)行后也可以享受相關(guān)政策。

據(jù)可靠消息，積分落戶政策的實施細則后續(xù)會出臺。

也就是說，假設實施細則6月出臺，你5月份購買了新房，也可以獲取額外加分。

8）優(yōu)化房地產(chǎn)項目審批服務

持續(xù)優(yōu)化工作流程，做好房地產(chǎn)項目審批服務。

9）實施房屋品質(zhì)提升工程

落實國家及天津修訂后的住宅設計規(guī)范，用好市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理政策。

從好標準、好設計、好材料、好建造、好運維這“五好”維度，引導開發(fā)企業(yè)建設好房子、好產(chǎn)品。

未來將保持規(guī)劃政策的穩(wěn)定，不會再有大幅的調(diào)整。

也就是說，住宅產(chǎn)品迭代速度會放緩，交付即過時的痛點將得到緩解。

10）提升居住區(qū)配套服務水平

主要是落實今年的天津《政府工作報告》提出的——

著力建設華苑—南站、新梅江、水西、柳林、西站等特色宜居片區(qū)。

提升公共服務配套水平，更好的支持好社區(qū)的建設。

建設特色宜居片區(qū)，提升公共服務配套水平。

11）加強二手房市場和中介機構(gòu)監(jiān)管

一方面，目前正在搭建天津官方的二手房交易服務平臺，后續(xù)將上線，為天津市民提供免費的掛牌、核驗、交易等服務，促進天津二手房市場的穩(wěn)定。

另一方面，規(guī)范整頓中介機構(gòu)行為，打擊發(fā)布不實信息、違規(guī)收費等行為，更好地保護交易各方的合法權(quán)益。

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