大灣區樓市新政各有主攻：深圳“精準滴灌”、中山“激勵引導”，廣州“破解痛點”

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2026年4月末，粵港澳大灣區核心城市接連釋放重磅樓市政策調整信號。

繼深圳于4月29日宣布定向松綁核心區限購并大幅提高公積金貸款額度后，4月30日，中山與廣州相繼出臺新政，形成了一場覆蓋一線、新一線及重點城市的區域性政策“接力賽”。

從深圳的精準調控，到中山的消費激勵，再到廣州打破多年“禁忌”的學位綁定，大灣區正以一套組合拳，試圖為房地產市場注入新的活力與確定性。

三城默契齊發新政

深圳：精準松綁核心區，激活改善需求

深圳的新政聚焦于結構性調整。一方面，定向解除福田、南山、寶安新安街道三大核心區域的限購限制，允許持居住證的非深戶購房，旨在導入有購買力的改善型需求，緩解核心區高價房源的去化壓力。

另一方面，大幅提高住房公積金貸款額度，直接降低剛需及改善群體的購房門檻。這一“高端引流”與“基礎托底”相結合的策略，顯示出深圳意在破解市場“冷熱不均”的結構性矛盾。深圳新政把留存在深圳市域的最后一部分限購政策空間取消了，作為一線城市的代表，其最為剛性的限制性政策的取消，極具標志性意義。

中山：萬元消費券激勵“以舊換新”，多措并舉去庫存

中山的政策更側重于通過真金白銀的激勵來刺激交易循環。其核心舉措是，在2026年底前，對出售自有住房并購買新建商品住房的居民，給予每套1萬元的購房消費券，且賣舊買新的時間不分先后。同時，政策鼓勵市場化運作的“以舊換新”，為換房者提供長達90天的“反悔期”，并承諾無條件退還定金，降低了換房者的決策風險。

此外，中山還大幅提高了公積金貸款額度，并優化了住房套數認定標準，將首套、二套的認定范圍從全市收縮至擬購房屋所在街道（鎮區），這實質上降低了改善型需求的首付和利率門檻。

針對商業用房庫存問題，中山明確鼓勵通過統購統租、改變用途（如轉為保障性租賃住房、人才公寓等）及金融支持等方式加快去化。

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廣州：打破“禁忌”，以學位確定性重塑購房信心

廣州的新政最具突破性。它直接打破了長期以來房地產銷售中“禁止宣傳、承諾學位”的監管紅線，允許在土地出讓時，結合學位承載能力，推出“預售階段確定學位”、“網簽后即可入學”等措施。這意味著開發商可以明確宣傳項目的學位資源，購房者網簽后即可鎖定入學資格，無需等待交房、遷戶口或積分排隊。

這一舉措直擊核心購房痛點——教育資源的確定性，堪稱“穩樓市的高招”。此外，廣州也同步提高了公積金貸款額度（家庭最高可貸360萬元），發放“賣舊買新”專項補貼，并拓寬了房票在城中村改造中的適用范圍。

共同邏輯：響應中央號召，

聚焦“存量”與“需求”

三城政策雖各有側重，但背后的核心邏輯高度一致。

首先是落實中央“穩定房地產市場”的頂層部署。 自2025年底以來，中央多次會議強調“著力穩定房地產市場”。大灣區作為中國經濟的重要引擎，其核心城市的政策調整具有風向標意義。深圳、廣州、中山的接連出手，是對中央宏觀定調的快速響應和具體落實，也形成了區域性的政策協同效應。

其次，本次新政的核心目標都瞄準了消化存量房產，優化增量住房。 無論是深圳松綁限購引導需求承接存量，中山發放消費券和推動商業用房盤活，還是廣州通過學位綁定促進新房銷售，其最終目的都是加速存量房產（包括住宅和商業）的消化，同時讓新增住房供應更精準地匹配市場需求。

可以看出，推出新政的根本出發點都是滿足剛性和改善性住房需求。 所有政策工具都指向降低居民購房的實際門檻和不確定性。提高公積金額度、提供換房補貼是降低財務門檻；優化貸款認定標準是降低資格門檻；而廣州鎖定學位、中山提供換房“冷靜期”，則是降低決策的心理門檻和風險，旨在全方位支持真實居住需求的釋放。

因地制宜，因城施策下的精準措施

而大灣區三城的政策差異，則深刻反映了“因城施策”原則下的精準化操作。

深圳作為一線城市，市場體量大、結構復雜，政策不宜“大水漫灌”。其選擇在價值最高、流動性最核心的區域進行“外科手術式”松綁，意在修復市場高端鏈條的傳導功能，帶動整體市場信心，同時避免全市范圍放松可能引發的投機炒作預期。

廣州作為另一一線城市，則抓住了房地產市場最頑固的“痛點”——學位不確定性。通過政府背書，將教育資源與住房銷售公開、透明地綁定，從根本上解決了購房者的一大后顧之憂，顯示出其在政策創新上的務實與魄力。

中山作為大灣區的重要節點城市，面臨一定的去庫存壓力。其政策工具箱更為豐富直接：通過消費券提供即時激勵；通過優化認定標準擴大潛在買家池；通過金融和用途轉換等手段專項解決商業用房庫存難題。這些措施更側重于在短期內有效刺激交易活躍度。

粵港澳大灣區此番樓市政策“三連發”，正在試圖通過深圳的“精準滴灌”、廣州的“痛點破解”和中山的“激勵引導”，共同構建一個更透明、門檻更低、確定性更高的市場環境。其最終目標，是引導房地產市場告別大起大落的周期，走向一個基于真實需求、價值明晰的平穩健康發展新階段。對于廣大剛需購房者而言，一個規則更清晰、保障更有力的市場正在到來，房子的居住屬性正被前所未有地置于核心位置。

來源：察理思特

統籌：胡文

采寫：胡津瑋

編輯：梁煖、李日成