我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

我們很多老粉賣房的時候，基本是一抹黑，尤其在這個買方市場，更是被中介他們牽著鼻子走，不說毫無戰(zhàn)斗力，至少也是自暴自棄。

我見過成都有些99成小區(qū)房東已經(jīng)在反pua，抱團(tuán)取暖，雖然也尊重市場，但也不會毫無底線的被中介各種踏雪，被買家各種無理挑刺。

今天說點實用的，真正站在某殼簽約中心談判的時候，怎么稍微掌握點主動權(quán)？

知己知彼，不卑不亢...

一定要提前做好工作，這世上要么動腦，要么花錢。不愿意花時間動腦殼的人，一定會付出更大的代價（金錢）。

1、買家挑毛病，比如樓層太低了，朝向不好（西曬或朝北），沒電梯，裝修老舊，物業(yè)一般...這些常規(guī)問題會挨個說遍。

這個時候不要急于反駁，陷入情緒對峙，對買家下定和自己出售都不利。要知道他之所以挑刺，其實是想買，只不過...要用缺點來壓價。

先承認(rèn)對方說的，但找補或者轉(zhuǎn)移優(yōu)勢。

比如，我的樓層是矮，但是你看看對面樓間距是很遠(yuǎn)的，所以采光還是不錯；我是當(dāng)西曬，但成都陰天為主，夏天西曬可以拉窗簾開空調(diào)解決，我們實際入住那么多年，冬天這太陽簡直太巴適。

我們樓層不高，你們帶老人小孩的，上下樓相對方便，也可兼顧鍛煉身體，而且你看到這個戶型非常方正，得房率很高，是同小區(qū)里最好的幾種戶型之一...

這個時候基本上算有來有回的交鋒，你的答卷分?jǐn)?shù)不低，對方肯定也是充分了解到這些情況后，你的回復(fù)算是中肯客觀的，雙方也仍然處于友好洽談狀態(tài)。

2、壓價。

常見的壓價方式，就是拿同小區(qū)前不久的成交來壓價，比如買家說中介給他展示了3月成交一套同戶型，總價200萬，所以你這套報價208萬肯定是偏高了。

這個時候你怎么接？

如果不事先做好工作，中介也現(xiàn)場調(diào)出那套成交記錄，很多房東瞬間頭皮發(fā)麻，覺得市場可能真就這樣糟糕，完犢子了，自己肯定也只能降價到200萬。

事實上呢？作為聰明的賣家，肯定要提前做市場調(diào)研，向中介現(xiàn)場面對面索取整個小區(qū)（乃至隔壁小區(qū)類似產(chǎn)品）的近半年成交記錄。

分析每一套房源的優(yōu)劣勢和成交價格，賣得高的，你要掌握其核心優(yōu)勢是什么，賣得低的你要掌握其缺點和買賣雙方心態(tài)是怎樣的，尤其是歷史低價房源，其樓層朝向視野采光，戶型裝修隱蔽問題，房東賣房原因買家砍價情況等。

還是那句話，知己知彼百戰(zhàn)百勝。

當(dāng)你完全提前掌握這些信息之后，瞬間能秒懂談判現(xiàn)場的這套房真?zhèn)危约胺吭吹暮诵膯栴}。

那套房是清水，你自己基裝出來都不止8萬塊吧？更何況我這邊是精裝好的呢。我這邊別看著風(fēng)格一般或者說不對你胃口，但用材用料都是實打?qū)嵉拇笈疲郧暗难b修資料包都可以全部翻出來給你看，你最多替換一些軟裝即可安心搬家，無需等待漫長的裝修期和敞甲醛，我曉得你們也是為了年底結(jié)婚用的，所以買我這種房子，一定能省時省心不少。

3、死磕。

買家這個時候往往會說，我們預(yù)算就封頂200萬，往上一分錢都拿不出來了，首付都是借了又借的，你就給個實話吧，一口價200萬，你要賣就賣，不賣我們就再去看看別家的。

所謂的預(yù)算封頂，其實都是買家常用套路，從來沒有絕對的封頂。8萬的價差，按照1.5成首付，也就是1.2萬，能買200萬房子的人，你覺得真的會差1萬的首付嗎？不會的。

作為賣家還是先理解站位，然后再共同想辦法。

比如說，我們當(dāng)年買房也是這樣過來的，非常理解你們的情況想法（雙關(guān)），但我這房子的確是非常有性價比，又合乎市場行情的優(yōu)質(zhì)房源了，雙方的誠意也是滿滿的，不然你我也不會坐在這里談判這么久對吧？

首付比例可以調(diào)低一些，這樣資金和杠桿更寬裕；或者拉長首付周期，你們再去想想辦法？還有可以公積金或組合貸款，降低利率，賣家在時間和流程上完全配合；我們里面的全套家具家電都可以不帶走，變相為你們節(jié)省軟裝...

但真的沒有多大空間了，208萬的房子只給200萬，確實超出了我們的下限了，不如各退一步？我們最多能接受205萬的底價，你們思考下，覺得能簽就隨時找我們，不能簽我們也找找其他買家來談。

整體這樣來說，基本上就屬于不卑不亢，尊重市場，也掌握談判節(jié)奏的賣家應(yīng)對之策了。

當(dāng)然有的人說，現(xiàn)在200萬不賣，以后190萬都賣不掉。。。作為買家再怎么膈應(yīng)人都是你做得對，但作為賣家，一個愿打一個愿挨，是你自己的事。

技術(shù)層面的細(xì)節(jié)處理——不動腦就花錢。

以下為視頻版：

新的一年，房段子團(tuán)隊繼續(xù)專注于客觀立場的咨詢分析——