十年長約遇房東易主

究竟是買賣不破租賃

還是抵押在前租約無效？

房屋產(chǎn)權(quán)易主

新房東起訴租戶要求搬離

2017年，B公司向某金融公司借款，其提供案涉房產(chǎn)抵押并辦理抵押登記。因B公司未履行到期債務(wù)，2019年5月，某金融公司向法院提起訴訟，訴訟過程中，A公司通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得債權(quán)，法院依法變更訴訟主體，并判決A公司有權(quán)對案涉房產(chǎn)行使抵押權(quán)。

2022年5月，在不動(dòng)產(chǎn)登記信息上已載明抵押的情況下，B公司與李某簽訂租賃合同，約定租期十年，后李某將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給某咨詢公司實(shí)際使用。

案涉房產(chǎn)經(jīng)拍賣但流拍，B公司無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，A公司同意以物抵債，于2023年依法獲得案涉房產(chǎn)所有權(quán)。所有權(quán)變更后，法院向案涉房產(chǎn)租戶發(fā)出通知書，載明所有權(quán)變更情況，A公司亦向租戶發(fā)函要求遷出案涉房產(chǎn)或重新辦理租賃手續(xù)。因未達(dá)成一致意見，A公司向法院起訴，請求判令李某及實(shí)際使用人某咨詢公司立即騰退、返還案涉房產(chǎn)，并支付場地占用費(fèi)30萬余元。

李某辯稱，A公司未按法律規(guī)定辦理抵押權(quán)受讓轉(zhuǎn)移登記和變更登記，不能取得針對善意第三人的對抗效力，應(yīng)適用《中華人民共和國民法典》“買賣不破租賃”的相關(guān)規(guī)定。

法院：抵押在前租賃在后

“買賣不破租賃”不適用

法院經(jīng)審理認(rèn)為：首先，A公司通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得債權(quán)，根據(jù)民法典中關(guān)于抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，A公司受讓主債權(quán)時(shí)抵押權(quán)已一并轉(zhuǎn)移，無需另行辦理轉(zhuǎn)移登記，即可對抗后設(shè)立的租賃關(guān)系。

其次，在執(zhí)行階段，案涉房屋上所設(shè)立抵押權(quán)因債務(wù)清償而消滅，A公司取得案涉房屋的所有權(quán)，符合《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定中，“房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”之情形。李某作為抵押權(quán)設(shè)立后形成的承租人，其租賃權(quán)不得對抗A公司基于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而取得的所有權(quán)，不適用“買賣不破租賃”的相關(guān)規(guī)定。

最后，A公司取得案涉房屋所有權(quán)后，李某與B公司之間的租賃合同關(guān)系終止，缺乏繼續(xù)占有、使用案涉房屋的合法依據(jù)，某咨詢公司亦無權(quán)繼續(xù)占用、使用案涉房屋。A公司作為所有權(quán)人，其主張場地占用費(fèi)，符合物權(quán)收益權(quán)能的本質(zhì)要求，而某咨詢公司承租案涉房屋后，不存在欠付李某租金的情形，A公司要求其支付場地占用費(fèi)的請求，法院不予支持，如后續(xù)其不配合履行騰房義務(wù)，A公司可另行主張場地占用費(fèi)。

綜上，法院判決李某及某咨詢公司向A公司騰退并返還案涉房屋；李某向A公司支付場地占用費(fèi)。該判決已生效。

法官：不動(dòng)產(chǎn)上可能存在

多種權(quán)利負(fù)擔(dān)

租房前應(yīng)確認(rèn)權(quán)屬狀態(tài)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)的利用方式日益多元，作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要生產(chǎn)資料，不動(dòng)產(chǎn)上可能同時(shí)存在租賃權(quán)、抵押權(quán)等多種權(quán)利負(fù)擔(dān)，出現(xiàn)二次租賃、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等復(fù)雜情形。為維護(hù)承租人的合法權(quán)益，我國法律規(guī)定“所有權(quán)變動(dòng)不破租賃”條款，同時(shí)亦對抵押權(quán)與租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間進(jìn)行規(guī)定，以防止合法債權(quán)權(quán)益被損害。本案中，案涉房產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立在前，且因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，法院依法支持A公司的訴訟請求，保護(hù)當(dāng)事人合法債權(quán)權(quán)益。

法官提醒，對于承租人而言，無論是直接向所有權(quán)人或“二房東”租賃不動(dòng)產(chǎn)，都應(yīng)簽署書面合同，并向出租方確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬以及是否存在抵押、查封、出售等情形。若存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，需謹(jǐn)慎考慮租賃風(fēng)險(xiǎn)。出租方也應(yīng)明確告知抵押人及承租人真實(shí)情況，如遇抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，應(yīng)配合權(quán)利人完成權(quán)利變動(dòng)，否則將面臨場地占用費(fèi)、搬遷費(fèi)等賠償責(zé)任。

轉(zhuǎn)自：山東高法