——AI制圖，僅供參考

這幾年一種新的地塊正在越來越火爆，眾多開發商不僅瘋搶，而且每一次都拍出了極高的溢價率，成為土拍寒冬中的一把熱火。

這就是迷你地塊。

先看一組數據：

2026年4月29日，南京土拍，江寧百家湖地塊，出讓面積僅8626平方米，結果6家房企報名，成為最火地塊，溢價率達到28%。

2025年4月，南京土拍，出讓面積僅為4499平方米的珠江路G05地塊，被開發商競價68輪，溢價率達到43%。

2025年7月，出讓面積4216平方米的鼓樓龍江G47地塊，吸引多家開發商激戰了89輪，溢價率達到33%。

2025年7月，深圳前海桂灣地塊，出讓面積為8287平方米，12家開發商競拍，溢價率創下86%，成交樓面價約8.4萬元/平方米，成為深圳新的單價地王。

2025年12月，福田梅林 B405-0308 地塊，出讓面積4994平，8 家房企競拍、經過148 輪激戰、最終溢價65%出讓。

2025年，朝陽呼家樓南里地塊，出讓面積5300㎡，約 7.95 畝，容積率：2.04，最終能建大約 50 套改善房源。

事實正是這樣，從去年開始，城市核心區的小面積宅地，正在越來越受到開發商熱追。

從表面上看，之所以會如此，大概幾種原因：

第一、城市化進入到更新階段，意味著主城區大地塊宅地已經成為絕響。

2020年前，類似于廣州廣鋼之類的舊廠用地還可以整體改造，用新城新規劃的方式整體打造。

如今新的城市更新政策已經杜絕了大拆大建，再有類似廣鋼的地塊，大概率會成為城市文化保護區，再通過商業化打造和運營，化身為城市新的消費場景。比如鄭州的油化廠。

當核心區不可能大塊宅地出現時，小地塊土地出讓將成為之后的城市方向之一。

第二、這種核心區的小地塊，開發商非常好算賬

之前那種動輒幾百畝上千畝的整片開發地塊，是需要有一個漫長的樓市周期進行支撐的，動輒需要5到10年。

這時，資金的周轉就非常重要，需要一波又一波的行情去化、資金回流，從而帶動這種周轉。很顯然，如今這些已經不現實了。

這時這些小地塊則盡顯優勢，拿地價格可控，開發成本可控，并且因為地段絕佳，周邊城市配套無可替代，后期的產品開發，只要不爛尾就基本都能夠賣得出去，產品再好一點，找個牛逼的設計師設計一下，打個城市絕版天際線的概念，說不定還能賣出很好的溢價。

簡直是進可攻退可守，所以，最后就算高溢價拿地，但賬是能算過來的。

就像南京的珠江路G05地塊，一共兩棟樓66套房源，但能賣到7-8萬一平，算是豪宅價了。

還有南京鼓樓龍江G47地塊，兩棟樓一共59套房源，也要賣到7-8萬。

66和59這兩個數字，你看的是這么少；

但從推廣的口徑上，將一變而為南京絕版66和全城僅此59。

之前，阿斯頓馬丁推過一批定制版豪車，叫ONE77，也就是全球限量77臺，多一臺都沒有，結果每臺賣到了4000多萬，在車展上看到的時候，圍欄圍了有5米遠，就是讓人遠遠的看著，滿足一下獵奇心就可以了。

之后國內樓市一定會有一個核心趨勢，就是地塊越來越小，但建筑的設計感卻越來越強。

這和80%保障房+20%高端商品房的住房雙軌制是息息相關的，也和全球核心城市的開發趨勢是相同的。

前幾年很喜歡去川西和云南自駕，每次去成都都要在麓湖住上一晚，很喜歡麓湖的那種一棟樓一種設計的氛圍感，堪稱是建筑博物館。

后來去國外考察，才知道麓湖的這種開發模式，和國外很像。比如說新加坡、東京、大阪，都是這種的小地塊、重設計的開發模式。

↑這棟樓就是大阪最貴的高端公寓，30萬人民幣一平，位于大阪最好的地段梅田二期。這是今年3月拍的，未來大阪的公寓應該很難再超越這棟樓了，因為這是大阪上行期在最好的地段開發的項目，這種天時地利人和很難再遇的。

↑上面這個住宅是在香港拍的，就位于香港大學旁邊的山上，站在房間內能看到香港大學的全景和維多利亞港，一共三棟樓，是香港華懋開發的。這是2023年拍的照片，這三棟住宅是一棟出售，50萬人民幣一平，車位450萬人民幣一個，物業費是100元一平；兩棟只租不賣，租金10萬一個月。

未來，這種小地塊重設計重品質的開發模式就將成為國內核心城市的方向之一。

城市化已經從過去的拉框架做規模的擴張，進入到主城更新和優化的收縮時代，小組團優化和更新；小地塊開發，將成為必然的趨勢。

未來這種核心區小地塊產品大概率將越來越貴，因為在城市化末期，當一個城市的價值沉淀完成，就會長久地固定下來，甚至是百年難變。

這種東京、新加坡走過的路，國內的核心城市也注定要走一遍。

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來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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