《地產(chǎn)頭條》，網(wǎng)羅近期房地產(chǎn)行業(yè)的大事要聞。本周，房地產(chǎn)行業(yè)有哪些動態(tài)？明源君幫大家匯總好了，下面一起來看看吧。

樓市新政發(fā)威

五一成交超預(yù)期，樓市企穩(wěn)跡象明顯

前不久，中央政治局會議明確提出：“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，再次從宏觀層面，釋放穩(wěn)樓市信號。

隨后，多個城市在這一窗口期密集出臺新政：

深圳：松綁福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)新安街道等核心區(qū)域的限購條件，公積金家庭貸款額度提升至130萬元，符合條件的最高可貸351萬元；

廣州：推出“穗八條”，加碼“賣舊買新”購房補貼的同時，也大幅提高公積金貸款額度；

武漢：實施分區(qū)認定首套房，公積金異地貸款同步取消戶籍限制；

天津：全面取消住房限購政策；

蘇州：推出11條樓市新政，個人公積金最高貸150萬元，家庭最高貸200萬元……

當(dāng)“頂層定調(diào)+地方跟進”的政策合力，遇上傳統(tǒng)樓市熱銷節(jié)點，今年的五一假期交出了一份超預(yù)期的成績單——

中指院數(shù)據(jù)顯示，五一期間全國重點26城新建商品住宅網(wǎng)簽面積同比增長12.5%，其中深圳增長59%、武漢增長122%、上海也同比增長45%。

11城二手住宅網(wǎng)簽成交同比增長26.7%，北京、上海、深圳同比分別增長76%、16%、81%。了解AI智能工牌pro，批量生產(chǎn)銷冠

以深圳為例，4月29日官宣限購松綁核心區(qū)域，有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，五一期間一二手房的看房量和簽約量均創(chuàng)下近6年新高，核心限購松綁區(qū)域成交翻倍，外地購買力加速涌入。

這樣的傳導(dǎo)效率，說明當(dāng)前市場的觀望情緒，其實是在等政策給一個明確的入場信號。

而從需求結(jié)構(gòu)來看，改善置業(yè)需求成為主力。當(dāng)前投資屬性弱化、居住屬性強化，購房決策的核心變量也從漲不漲價、能不能賺錢，變成了住得好不好。

另外，盡管今年五一數(shù)據(jù)不錯，但市場能否真正站穩(wěn)，還要看看后續(xù)幾個月的數(shù)據(jù)驗證，更取決于政策定力與市場預(yù)期的正向循環(huán)，能否建立起來。不過至少在今年五一，我們看到了一絲曙光。

萬科、越秀賣資產(chǎn)，房企加速進入精算時代

最近，有兩家房企賣資產(chǎn)。

一家是萬科，以32.9億元掛牌轉(zhuǎn)讓環(huán)山集團全部股權(quán)，徹底告別“養(yǎng)豬”事業(yè)。

另一家是越秀地產(chǎn)，其向母公司越秀集團附屬企業(yè)轉(zhuǎn)讓南沙IFC、云谷產(chǎn)業(yè)園、畢節(jié)酒店及康養(yǎng)業(yè)務(wù)，預(yù)計帶來44.6億元凈現(xiàn)金流入。

兩家企業(yè)的操作路徑看似不同，其實背后的邏輯是一樣的——

賣資產(chǎn)，已經(jīng)成了房企在行業(yè)深度調(diào)整期的集體生存法則。大家的區(qū)別在于如何定義自己的核心資產(chǎn)和非核心資產(chǎn)。

從萬科角度來看，核心是現(xiàn)金流。養(yǎng)豬業(yè)務(wù)雖然盈利，但與地產(chǎn)主業(yè)關(guān)聯(lián)度低，且需要持續(xù)資本投入。

在償債高峰面前，任何不能立即變現(xiàn)的資產(chǎn)都是負擔(dān)。環(huán)山集團的出售，正是萬科聚焦主業(yè)、瘦身健體戰(zhàn)略的體現(xiàn)。

而對于越秀來說，核心意味著利潤貢獻。

南沙IFC和康養(yǎng)業(yè)務(wù)雖然具有發(fā)展?jié)摿Γ诿食袎旱谋尘跋拢瑒冸x這些相對低效的資產(chǎn)，將資源集中于高毛利住宅開發(fā)，也是一種理性的加減法。

由此，我們也不難看出，現(xiàn)階段房企對多元化業(yè)務(wù)的態(tài)度。

過去，房企開展多元化業(yè)務(wù)，是用地產(chǎn)主業(yè)的高利潤，孵化未來的第二增長曲線。

但行業(yè)的深度調(diào)整，徹底打破了這一局面。現(xiàn)在對很多房企來說，多元化不再是戰(zhàn)略資產(chǎn)，而是一種“負擔(dān)”。

現(xiàn)階段，越來越多房企進入了精算時代，精算每一塊土地的利潤率、每一個項目的現(xiàn)金流回正周期、每一筆資產(chǎn)處置的得失情況。

畢竟，誰能把主業(yè)做強做精，管好現(xiàn)金流，降低負債率，誰才能活到下一個周期。AI智能工牌pro，A級客戶不流失

華潤置地70.45億元底價拿下深圳地塊

近日，深圳龍崗一宗地塊以70.45億元底價成交。華潤置地作為唯一競買人，拿下了這宗曾計劃建造700米中國第一高樓的超級地塊。

這宗土地的出讓，可謂一波三折。

從2017年世茂集團豪擲239億拿地，到2023年兩次司法拍賣流拍、2025年政府68億收儲，再到最近華潤70億元接棒，歷經(jīng)九年時間，也體現(xiàn)出了地產(chǎn)行業(yè)三個變化趨勢：

一是開發(fā)邏輯歸位。

與原項目超塔設(shè)計、國際會議中心定位等藍圖相比，如今的用地性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地，其中住宅占比64%，商業(yè)大幅收縮，容積率降至3.26，還首次引入了分宗開發(fā)、分期建設(shè)的模式。

這說明，這次土拍充分考慮到了龍崗目前的商業(yè)存量情況，加入住宅以穩(wěn)住基本盤，回歸以住養(yǎng)商、以快養(yǎng)慢的開發(fā)邏輯。

各大城市相繼松綁商改住，也是同一個道理。市場承壓下，土地價值還是要回到最實在的需求里。

二是土地出讓從價高者得，變成能者居之。

場上只有一家報名，最終底價成交的情況，看似偶然，實際是出讓條件早就劃好了門檻。

核心城市的不少優(yōu)質(zhì)地塊，都是高門檻、強要求，最終由實力央企平穩(wěn)托底。

當(dāng)?shù)卣睦镆卜浅Ｇ宄蟊P盤活、風(fēng)險化解，能做成、能發(fā)展，這些遠比敢出價更加重要。

三是協(xié)同才能破局。

這宗地塊的重生，走出一條可復(fù)制的深圳路徑。市場已無力接盤時，政府收儲入場，重整規(guī)劃，再市場化出讓。

沒有硬扛、躺平，也不全盤兜底，最終實現(xiàn)多方穩(wěn)定，即信托及時止損，政府化解風(fēng)險，企業(yè)也獲得合理空間。

相信有了華潤品牌加持、片區(qū)資源聯(lián)動，住宅去化也有支撐，城市界面有望煥然一新。

滿意度、收繳率雙雙下降，物業(yè)行業(yè)面臨大考

近日，有媒體對上市物企年報進行總結(jié)分析后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)仍然處在“增收不增利”的困局之中。

一方面是物業(yè)費收繳率降低。

有數(shù)據(jù)顯示，收繳率五年跌去22個百分點，這主要有三個原因：

一是房價下行讓業(yè)主對價格更加敏感，業(yè)主要求降費的聲浪席卷全國；二是空置率上升和繳費主體流失；三是服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主期待的系統(tǒng)性錯配。

另一方面是退盤潮出現(xiàn)。

2025年173個撤場項目中，64.7%為主動撤出或到期不續(xù)。這一比例說明物業(yè)企業(yè)正在用腳投票，主動放棄那些收繳率過低、虧損無法承受的項目。

往深了看，目前物業(yè)行業(yè)共同面臨的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，是增量市場收窄、利潤空間承壓、行業(yè)競爭加劇。

商業(yè)模式也正在從“規(guī)模驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量驅(qū)動”，但是大多數(shù)企業(yè)尚未完成這一轉(zhuǎn)型。

而有效的解法還是要“質(zhì)價相符”。簡單來說，物業(yè)讓業(yè)主看到每一分物業(yè)費的去向，業(yè)主讓物業(yè)公司賺取合法合規(guī)的利潤，公共收益要透明公開，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也要可量化、可考核。

對于上市物企來說，資本市場規(guī)模化的故事已經(jīng)講完了，下一步要講的是現(xiàn)金流的故事，收繳率的穩(wěn)定性、利潤率的可持續(xù)性和服務(wù)模型的可復(fù)制性是關(guān)鍵。

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