深度分析 · 獨家原創

打飛的買樓、擠爆售樓處
香港樓市狂飆背后的資本密碼

國際視野 × 國內視角 × 投資邏輯 × 金融本質

全文約6500字 · 閱讀時間約15分鐘

核心導讀

2025年，香港樓市上演了一場驚心動魄的"V型反轉"。當內地買家豪擲1380億港元掃貨、每4套住宅就有1套被內地人買走時，當國際資本巨頭摩根大通計劃年付11億港元租金搶駐西九時——

一個關鍵問題浮出水面：香港樓市，究竟發生了什么？

這不是簡單的"抄底"故事，而是一場涉及全球資本流動、地緣政治重構、人才爭奪戰的宏大敘事。

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現象級爆發：數據背后的樓市真相

成交量創13年新高，市場熱度空前

香港差餉物業估價署《2026年香港物業報告》顯示，2025年整體樓宇買賣合約80,702宗，同比上升18.7%，創近4年最高水平。住宅成交62,832宗，總值5,198.3億港元。

往年首季多屬樓市傳統淡季，只有今年市況明顯"反傳統"。樓市見底信號明確，買家普遍抱持"遲買會貴"的心理。

—— 中原地產亞太區副主席 陳永杰

內地買家占比25%，每4套就有1套被內地人買走

2025年內地買家核心數據

指標數據同比變化

成交宗數

13,906宗

+14.1%

成交金額

1,380億港元

+3.8%（歷史新高）

占總成交比例

約25%

創近年新高

5000萬以上豪宅占比

69.7%

價格越高比例越大

這意味著什么？香港每賣出4套住宅，就有1套的買家是內地人。這不是"小打小鬧"，而是系統性、規模化的資本配置行為。

2

四大驅動力：解碼樓市狂飆的底層邏輯

政策"撤辣"：14年壓抑需求的集中釋放

2024年2月28日，香港特區政府宣布全面撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱"撤辣"）。這一政策的歷史意義，堪比2008年金融危機后的"量化寬松"。

撤辣前后稅費對比

稅費項目撤辣前（非永居）撤辣后

買家印花稅(BSD)

15%

取消

新住宅印花稅(NRSD)

15%

取消

額外印花稅(SSD)

10-20%

取消

實際稅負

最高30%

約3.7%-4.25%

以一套1000萬港元房產為例，撤辣前內地買家需支付約300萬港元額外稅費，撤辣后僅需約37萬港元——節省超過250萬港元。

人才涌入：40萬新香港人的居住剛需

• 累計收到申請：逾57萬宗

• 獲批數量：近40萬宗

• 實際抵港：26萬人才攜家屬

• 合計新增人口：近50萬

利率下行：金融環境的根本性改善

美聯儲從2024年9月開啟降息周期，至今累計降息150個基點。香港按揭利率隨之大幅下行，實際按揭利率降至3.25%-4.125%，部分銀行已跌破3%。

以元朗600平方呎單位為例，月供約1.05萬港元，市場租金約2.2萬港元——月供低于租金，實現正向現金流。

"供平過租"現象重現

3

國際視野：全球資本為何重倉香港？

國際巨頭的"用腳投票"

• 摩根大通：計劃承租西九藝術廣場，年租金超11億港元，將成為香港有史以來最大宗租賃交易

• 簡街資本：月租3061萬港元進駐中環，5年總租金達18.3億港元

• 阿里巴巴+螞蟻集團：投資9.25億美元購置銅鑼灣寫字樓設立香港總部

港股財富效應的外溢

2025年香港資本市場表現

指標數據

IPO融資額

2,746億港元

恒生指數漲幅

+27.8%

新股首日平均回報

+38%

證券市場市值

46.6萬億港元

4

投資洞察：香港樓市的未來趨勢

主流機構2026年樓價預測

機構預測匯總

機構預測漲幅核心邏輯

花旗

供應萎縮、需求穩健

摩根大通

+5%

財富效應、資金流入

高力

+3-5%

減息周期、人才流入

美聯

+10-15%

庫存下降、需求釋放

風險警示

本文僅供信息參考，不構成任何投資建議。房地產市場存在地緣政治風險、利率反彈風險、政策風險及市場過熱風險，投資需謹慎。讀者應根據自身情況獨立判斷，必要時咨詢專業顧問。

香港樓市的"新敘事"

當內地買家豪擲1380億港元掃貨時，他們買的不是鋼筋水泥，而是
連接全球金融市場的通道
為子女鋪就的教育跳板
對沖匯率波動的避險工具
家族財富傳承的實物載體

香港樓市的狂飆，本質上是全球資本對"香港價值"的重新定價。

數據來源

• 香港差餉物業估價署《2026年香港物業報告》

• 香港土地注冊處官方數據

• 香港入境事務處人才計劃統計數據

• 中原地產、美聯物業研究中心

• 香港金融管理局官方發布

• 萊坊《全球超級豪宅報告》

• 華泰證券、花旗、摩根大通等金融機構研報

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來源：深圳夢（微信號ID：SZeverything）綜合

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