我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

你好，段哥你看到南京的學(xué)區(qū)房看嗎？在松綁了，不要求提前一年落戶(hù)，也不要求小學(xué)6年一學(xué)位了，這是啥情況啊，對(duì)成都有影響嗎?我小孩在讀小學(xué)，初中畢業(yè)后還能賣(mài)掉不哦。

房段子解答

是的，千里之外的南京麻了。。。

前天南京傳統(tǒng)核心區(qū)、公認(rèn)的 “學(xué)區(qū)之王”，書(shū)包房扎堆的鼓樓區(qū)（也有建鄴），兩大限制同步取消，引發(fā)學(xué)區(qū)房流動(dòng)性增強(qiáng)（新增掛牌無(wú)數(shù)）與市場(chǎng)情緒波動(dòng)（業(yè)內(nèi)對(duì)學(xué)區(qū)房未來(lái)表示悲觀）。

落戶(hù)時(shí)限放寬：鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)等區(qū)域明確取消“提前一年落戶(hù)”要求，家長(zhǎng)僅需在報(bào)名開(kāi)始前完成戶(hù)籍、房產(chǎn)證與實(shí)際居住地三一致的手續(xù)即可入學(xué)。

學(xué)位占用松綁：刪除“同一套住房六年內(nèi)（小學(xué)）或三年內(nèi)（初中）僅安排一名學(xué)生”的條款，意味著學(xué)區(qū)房交易不再受學(xué)籍占用限制，房源流動(dòng)性顯著提升。

鼓樓這種學(xué)區(qū)之王，相當(dāng)于成都青羊錦江地位了吧，這次學(xué)區(qū)政策大松綁，主要還是當(dāng)?shù)爻錾丝谙禄c教育資源過(guò)剩壓力疊加，學(xué)區(qū)房屬性從“稀缺資源”轉(zhuǎn)向“居住配套”。

反推下新生兒數(shù)量，十年前的16-17年二胎政策算是南京人口巔峰，差不多9萬(wàn)左右，但隨后急轉(zhuǎn)直下，到21年開(kāi)始就只剩5萬(wàn)多了，接近腰斬。

不需要提前一年落戶(hù)，也不6年3年一學(xué)位，這導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的供應(yīng)量直接猛增，有解放了的家長(zhǎng)，也有想跑路的業(yè)主，都聞雞起舞，貝殼新增房源真的不少，供大于求的背景下，稍有起色的南京樓市又被一榔頭砸暈了。

至于成都學(xué)區(qū)房，未來(lái)也會(huì)步后塵，但時(shí)間沒(méi)那么快，畢竟成都的新生兒數(shù)量基數(shù)是十多萬(wàn)，而且省內(nèi)外都缺少虹吸競(jìng)爭(zhēng)，最關(guān)鍵的是成都學(xué)區(qū)房門(mén)檻一直相對(duì)溫和，一兩萬(wàn)最多3萬(wàn)左右都可以輕松上車(chē)。

看看南京的呢，鼓樓區(qū)知名學(xué)區(qū)房百合果園，歷史最高單價(jià)約9萬(wàn)，短短幾年，如今跌至約1.8萬(wàn)。鼓樓的新河二村，樹(shù)人本部，曾經(jīng)沖到 9.7 萬(wàn)的單價(jià)，如今跌到 3.9 萬(wàn)。

粉絲提問(wèn)

你好，我們夫妻均為體制內(nèi)，月公積金合計(jì) 9500 元，僅一套房有 6500 元月供無(wú)其他負(fù)債；現(xiàn)有恒大西錦城全款自住、北部新城國(guó)譽(yù)府貸款閑置兩套住房，計(jì)劃出售后者。孩子即將就讀金牛實(shí)驗(yàn)初中，購(gòu)房?jī)?yōu)先兼顧女方通勤、雙方父母居住距離，不考慮學(xué)區(qū)。目前意向西派御府 180㎡改善房源，可承受月供 11000 元，但若購(gòu)入需同時(shí)賣(mài)掉兩套房產(chǎn)，還要租房過(guò)渡近 3 年，既擔(dān)心折騰搬家，也顧慮賣(mài)房周期、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間緊迫。主要想咨詢(xún)：是否要一次性賣(mài)兩套房湊首付；是一次性置換還是先賣(mài)一套再慢慢挑選；該區(qū)位還有哪些新房、優(yōu)質(zhì)二手及未來(lái) 1?2 年待開(kāi)新盤(pán)可選。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們的這個(gè)置換大方向我覺(jué)得還是不錯(cuò)的，深耕茶花改善盤(pán)，在滿(mǎn)足改善自住的基礎(chǔ)上，同時(shí)兼顧到了通勤（成彭立交附近），養(yǎng)老（父母在西一環(huán)西三環(huán)自住，要互相照應(yīng)照顧），孩子讀書(shū)（石筍街讀小學(xué)，然后初中的金牛實(shí)驗(yàn)（理論上需要搖號(hào)），你們是打算買(mǎi)房搞定還是另外已經(jīng)安排好了？）

在這樣的基礎(chǔ)上，你們的情況就很簡(jiǎn)單了。北部新城的國(guó)譽(yù)府，22年的行情正旺，你們買(mǎi)來(lái)投資的也能理解，當(dāng)時(shí)應(yīng)該買(mǎi)成2萬(wàn)左右的單價(jià)，總價(jià)來(lái)到240萬(wàn)的段位？現(xiàn)在來(lái)說(shuō)屬于投資失敗，當(dāng)前掛牌差不多也是2萬(wàn)左右，但是沒(méi)有成交歷史，參考周邊的幸福橋、保利類(lèi)似戶(hù)型，單價(jià)還是要低得多的，因此在明面上這套房你們會(huì)破發(fā)一些出手，暗地里還要虧這3年的利息成本。

當(dāng)前不論是你們要快速置換（比如買(mǎi)西派御府）還是說(shuō)要從長(zhǎng)計(jì)議（觀察為主，暫時(shí)不買(mǎi)房）都還是要積極尋求賣(mài)出國(guó)譽(yù)府的，因?yàn)橹苓叴罅看涡路吭吹某霈F(xiàn)，會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間都砸盤(pán)，你們等不到價(jià)格上漲的時(shí)期，所以尋求賣(mài)掉是正確的，也是當(dāng)前主旋律之一。

然后說(shuō)下你們的基本情況，其實(shí)非常好，現(xiàn)在房貸6500是國(guó)譽(yù)府100萬(wàn)貸款來(lái)的？不曉得年限多少，感覺(jué)利率有點(diǎn)高，也促使我們下定決心賣(mài)掉。

然后夫妻每個(gè)月雙邊公積金9500已經(jīng)很高了，到時(shí)候你說(shuō)的月供在11000左右，時(shí)機(jī)月供1500，壓力肯定是很小的，你們的確有這個(gè)實(shí)力買(mǎi)房，前提是無(wú)縫銜接賣(mài)和買(mǎi)，或者說(shuō)中間的過(guò)渡期，是有足夠的積蓄來(lái)的。

西派御府給你們說(shuō)的哪一棟什么樓層什么價(jià)格？大概是600萬(wàn)左右的總價(jià)？折合單價(jià)3.33萬(wàn)不算高但也更談不上低。你們首付多少?如果家庭存款或者說(shuō)存款+國(guó)譽(yù)府能解決首付的話(huà)，我比較建議的是先不賣(mài)恒大西錦城。

恒大西錦城雖然品質(zhì)一般，但自住還是很方便的，現(xiàn)在①幾乎跌無(wú)可跌，價(jià)格比較溫和穩(wěn)定了，所以繼續(xù)持有不用擔(dān)心它的暴漲暴跌。②有當(dāng)前實(shí)際的自住過(guò)渡的意義，比如買(mǎi)新房的交房、裝修周期。③沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的首付資金需求壓力。

所以不論是國(guó)譽(yù)府（積極出手）還是恒大（自持過(guò)度）都是很明牌的，核心點(diǎn)還是在于西派御府的當(dāng)前取舍問(wèn)題。

我覺(jué)得要一分為二，如果你是偏消費(fèi)屬性，那么可以考慮入場(chǎng)，西派御府本身樓盤(pán)的地段品質(zhì)不需要我多說(shuō)了哈，你去看了的，肯定是很清楚的，我也多次推薦，的確是一個(gè)很不錯(cuò)的優(yōu)質(zhì)盤(pán)。如果你們對(duì)特定的樓棟樓層有較高的要求，寧愿當(dāng)前溢價(jià)提前鎖定優(yōu)質(zhì)房源，那么我覺(jué)得可以積極入手，而且還帶來(lái)一個(gè)金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)行知校區(qū)的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)。https://weibo.com/1551561845/Pz2OamUQH

但劣勢(shì)在于，幾年的交房裝修周期，可能會(huì)磨平一些性?xún)r(jià)比。這也帶來(lái)了第二個(gè)考量。也就是你們?cè)谝呀?jīng)解決好孩子初中讀書(shū)問(wèn)題（現(xiàn)在已經(jīng)五年級(jí)了），然后也不急于改善自住的情況下，不妨蹲守一下這幾年茶花改善盤(pán)的演變，不論是金府這邊的能建雙子地塊（價(jià)格估計(jì)和西派御府相當(dāng)或者更便宜點(diǎn)，也有希望在產(chǎn)品上更加突破，上班到成彭立交也很近，但是地段核心程度上是不如西派保利的，比如生活圈子氛圍，商業(yè)氛圍等都是如此）。

更有可能經(jīng)過(guò)三四年的市場(chǎng)觀察，等西派御府交房取得房產(chǎn)證了，很快就有有人掛牌出售，此時(shí)一方面免除了這幾年的利息周期，也去除了裝修麻煩事（可能帶軟裝出售），還有就是比較看重的房?jī)r(jià)撿漏機(jī)會(huì)（不排除破發(fā)可能性）。但缺點(diǎn)就在于需要耐心等待，不一定有一個(gè)很好的結(jié)果，或者說(shuō)很優(yōu)質(zhì)的房源等你撿漏。

所以你最后提出的三個(gè)問(wèn)題——1、如果首付需要同時(shí)賣(mài)掉2套才能上車(chē)的話(huà)，我建議不要盲目沖動(dòng)。只有當(dāng)前首付足夠+一定周期賣(mài)掉國(guó)譽(yù)府+長(zhǎng)期不賣(mài)恒大的資金狀態(tài)下，還有你們家庭對(duì)特定樓棟和樓層的改善溢價(jià)需求比較明確的時(shí)候，我才建議果斷上車(chē)。

2、從穩(wěn)重的角度來(lái)說(shuō)，我建議先賣(mài)掉1套，再慢慢篩選，手里有錢(qián)，不會(huì)慌張，現(xiàn)在的基調(diào)是房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，但是產(chǎn)品會(huì)更好，而且也遍布撿漏機(jī)會(huì)。

3、你們?nèi)デ嘌蛞呀?jīng)不是很合適了，主要集中在三環(huán)外，不符合你們讀金牛實(shí)驗(yàn)的規(guī)劃路線(xiàn)。金牛本地的話(huà)，最好的就是茶花，當(dāng)前要么是老化的，要么是迭代但還沒(méi)二手上市的，短期看保利花照天珺和西派御府，長(zhǎng)期蹲能建的金府兩宗地，再更長(zhǎng)期的話(huà)，就要看看茶店子小學(xué)這邊的了（初中不保證讀金牛實(shí)驗(yàn)），但一是還沒(méi)拍地，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，二是你們考慮不到讀書(shū)的問(wèn)題了，此時(shí)買(mǎi)入的意義又在哪呢？（它是會(huì)有小學(xué)學(xué)區(qū)溢價(jià)的）

粉絲提問(wèn)

你好，我們夫妻分別在總府路、新川工作，目前名下有戛納灣金棕櫚、置信麗都花園城、中糧祥云三套住房，孩子就讀龍江路小學(xué)中糧祥云分校，即將升二年級(jí)。近期糾結(jié)閑置的金棕櫚 155㎡優(yōu)質(zhì)房源是出租還是出售，雖自住體驗(yàn)好、鄰里和睦，但孩子不在當(dāng)?shù)鼐妥x、自身通勤不便，房源實(shí)用性低。遠(yuǎn)期規(guī)劃孩子初中入學(xué)，目標(biāo)北二外但搖號(hào)概率僅 50%，考慮孩子五六年級(jí)時(shí)購(gòu)置北二外學(xué)區(qū)小套二，或置換中糧祥云，也顧慮市中心老破小居住品質(zhì)，希望找到兼顧優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、自身通勤、兼顧男方（出差多，通勤權(quán)重低）的購(gòu)房方案。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們問(wèn)題并不算復(fù)雜，分拆來(lái)看就是賣(mài)不賣(mài)，以及怎么優(yōu)化的問(wèn)題。

首先說(shuō)華陽(yáng)的金棕櫚是，的確是片區(qū)內(nèi)一個(gè)不錯(cuò)的優(yōu)質(zhì)盤(pán)，加上你們的是大戶(hù)型，優(yōu)質(zhì)樓層朝向（可能是樓王），所以現(xiàn)在評(píng)估它的重點(diǎn)是未來(lái)價(jià)值走向。至于你說(shuō)的什么鄰居關(guān)系，自住舒適性等，其實(shí)時(shí)間可以沖淡一切，不常往來(lái)也根本不自住的背景下，這些都是浮云。

戛納灣金棕櫚小區(qū)歷史最高點(diǎn)大概來(lái)到了2.4萬(wàn)的均價(jià)，后面急速下跌，來(lái)到了當(dāng)前1.7-1.8萬(wàn)的行情，相對(duì)于17-20年的1.5-2萬(wàn)行情來(lái)看，我覺(jué)得當(dāng)前還是跌得比較到位的了，往后大跌，比如普遍跌到17年，我覺(jué)得可能性也不大，因此未來(lái)的價(jià)值演變周期很大可能是橫盤(pán)，單價(jià)總價(jià)在小幅震蕩，但不會(huì)出現(xiàn)急速下跌（想著要賤賣(mài)）也不會(huì)出現(xiàn)急速暴漲（想著要熬高價(jià)）。

我給出的建議是，積極掛牌賣(mài)房出售，佛系賣(mài)房，尋找買(mǎi)方緣分，但不大降價(jià)大賤賣(mài)。

該戶(hù)型我覺(jué)得1.8萬(wàn)的關(guān)口還是受得住的，考慮到你們的樓層樓棟裝修的優(yōu)越性，可能還不止，下限不低于278萬(wàn)，上限不高于300萬(wàn)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較合理，這個(gè)價(jià)格不是偏向買(mǎi)家或者賣(mài)家的判斷。你們可以往這個(gè)方向去掛牌去尋找緣分。

另外一個(gè)角度來(lái)看，該戶(hù)型租金4k，我查了下，估計(jì)也差不多，租金年化的回報(bào)率是1.72%，這個(gè)數(shù)字并不高，是低于大額定存的，也就是賣(mài)了把錢(qián)存最保本的定期，都比租金收益更高，所以不能以租養(yǎng)貸（房），所以長(zhǎng)期來(lái)看，依然是值得出售的。從個(gè)人感性角度，還是說(shuō)理性數(shù)字角度，我覺(jué)得都是可以出售的。掛牌等待緣分吧，好房子，是等得到緣分買(mǎi)家的，我們積極出手，但是不賤賣(mài)，不要擔(dān)心大漲大跌。

接下來(lái)說(shuō)第二個(gè)問(wèn)題，那就是武侯這邊的資產(chǎn)優(yōu)化問(wèn)題，我們抽絲剝繭解決。

置信麗都花園城(三環(huán)內(nèi)側(cè))這套房在爺爺奶奶名下了，主要看他們自住是否習(xí)慣是否舒服，對(duì)老年人而言，是比較念舊的，不太喜歡搬家折騰，這點(diǎn)要考慮進(jìn)去，如果他們住得很舒服，生活配套鄰里關(guān)系都好的話(huà)，考慮到單價(jià)總價(jià)也不是很高（我估計(jì)150萬(wàn)），我建議就不要大動(dòng)干戈折騰了，就直接當(dāng)做他們的養(yǎng)老房。

另外中糧祥云整體房齡和品質(zhì)還是相當(dāng)不錯(cuò)的，當(dāng)前你們正在裝修，想必也是考慮到長(zhǎng)期自住或者說(shuō)陪讀的需求，我覺(jué)得應(yīng)對(duì)當(dāng)下孩子讀書(shū)的問(wèn)題也無(wú)可厚非。但小孩讀初中后，就要分析這邊兩套房的重復(fù)布局問(wèn)題。

短期幾年，比如小孩2-5年級(jí)的這4年，你們還是可以自住改善讀書(shū)的，這樣配置沒(méi)有問(wèn)題，保持武侯2套（你的通勤稍遠(yuǎn)，搖搖晃晃的單邊1小時(shí)，男方通勤不考慮），專(zhuān)注賣(mài)華陽(yáng)金棕櫚，賣(mài)掉后持幣觀望幾年。

等孩子五六年級(jí)了，確實(shí)要考慮初中了，再行布局。

武侯這邊的花園城+中糧，到時(shí)候看你們?nèi)业氖孢m度，保值性來(lái)權(quán)衡，保留一套（爺爺奶奶養(yǎng)老自住），賣(mài)掉另外一套。

此時(shí)要么就去外面的北二外學(xué)區(qū)房搞一套大戶(hù)型，比如臻境二手房（不排除有撿漏可能性），陽(yáng)光城檀府和金科博翠府。

此時(shí)一方面滿(mǎn)足孩子初中的穩(wěn)定性（你們要去了解下小學(xué)插班到北二外小學(xué)便利性，以后直接讀初中的政策有無(wú)問(wèn)題），另一方面也算是資產(chǎn)的優(yōu)化升級(jí)（持有核心資產(chǎn)），再者改善性（奮斗半生，也犒勞自己），通勤（距離3號(hào)線(xiàn)川藏立交更近一點(diǎn)）都考慮進(jìn)去了。預(yù)算我感覺(jué)你們是夠的，畢竟戛納灣都回血小300萬(wàn)了，加上幾年利息，到時(shí)候再置換一套，全款上車(chē)也沒(méi)有壓力。

此時(shí)是不建議重復(fù)布局北二外的小套二掛戶(hù)買(mǎi)法，房子不在多在精。要結(jié)合孩子的就近讀書(shū)來(lái)折騰和取舍。

至于說(shuō)是否去市中心買(mǎi)房的問(wèn)題，看似可以兼顧上班通勤和孩子讀書(shū)，但是市中心，也就是總府路這邊吧，基本上你們鎖定的就是錦二了，但錦二也不是100%上七水的初中對(duì)吧，和你們當(dāng)前祥云分校50%概率上北二外差不多。如果你們是不想要風(fēng)險(xiǎn)的話(huà)（比如錦二的17中，現(xiàn)在已更名，但口碑和教學(xué)水平還沒(méi)起來(lái)），那么這么一折騰依然留有bug。還有就是老人依然在武侯這邊，互相的距離比較遠(yuǎn)，互相照顧照應(yīng)越到后面就越困難。

另外你們也提到了，錦二這邊，基本上是沒(méi)有所謂的改善房的。

最理想的角度來(lái)說(shuō)，還是犧牲你的通勤（或者買(mǎi)個(gè)智駕電車(chē)，這樣不限號(hào)，成本低），以穩(wěn)定的武侯三環(huán)養(yǎng)老圈子+北二外啊小初高圈子來(lái)做優(yōu)化置換。

最后你們說(shuō)的站南這邊，小初確實(shí)還可以，但是沒(méi)有北二外那么高精尖（站南這邊初中也有下限），這邊的話(huà)，買(mǎi)到的品質(zhì)就是中糧這類(lèi)的，但不會(huì)像是西派臻境的狀態(tài)，而且距離老人遠(yuǎn)，互相照顧，接送孩子也是個(gè)麻煩事，也需要你們?nèi)∩岷涂紤]哦。比較典型的買(mǎi)法是人居盛和林語(yǔ)、桐梓林壹號(hào)；南城都匯匯系列，天府長(zhǎng)城系列，網(wǎng)的確撒得很大，但都是三四年后的事了，可以備選觀察，但不是現(xiàn)在就要貿(mào)然下定決心。