第四代住宅的概念，剛被推出來的時候；曾經以“戶戶有花園、家家有庭院”的設計，很快成為房地產行業的“新寵”。

甚至被開發商和媒體譽為“最理想”的居住形態，這也吸引了無數購房者蜂擁而至。

然而短短幾年間，這股熱潮迅速降溫，多個標桿項目陷入滯銷、已經收房入住的業主也是紛紛后悔。

一、第四代住宅，當年“爆火”的原因

回看三四年前，第四代住宅剛亮相那陣子，熱度簡直像坐上了火箭；售樓處排長隊、樣板間限流參觀、開盤即售罄的新聞頻頻刷屏。

到底是什么原因，讓那么多購房者心甘情愿為其買單呢？

原因1：空中庭院的設計，太吸引人了

在高層居住的人太渴望有一方屬于自己的小院兒了，而第四代住宅通過錯層陽臺、挑高露臺的設計，將地面庭院搬到了空中。

站在樣板房里，低頭可見樓下車水馬龍，伸手就能摸到露臺上的花草樹木，甚至還有假山流水，這種“身在鬧市，心在叢林”的反差感，誰能不心動。

原因2：超多贈送面積，感覺撿了大便宜

第四代住宅的露臺和庭院，是不計入產權面積的。比如，傳統住宅的產權面積是150平，實際套內可用面積可能只有120平左右。

而第四代住宅產權面積150平，實際可用面積能有180平，甚至更多。

這對于動輒幾萬每平米的城市核心區住宅價格來說，無疑讓人覺得是“撿了大便宜”。

原因3：對傳統住宅的審美疲勞

傳統的高層住宅，一度被大家戲稱為“鳥籠”、“火柴盒”，讓居住者與室外環境的互動，被壓縮到了最低點。

而第四代住宅打破了這種沉悶格局。

半開放式的空間模糊了室內外的邊界，居住者可以隨時推門步入庭院，呼吸新鮮空氣，甚至在上面種菜、燒烤、搭帳篷。

這種自由度的提升，恰好迎合了新中產對“生活方式升級”的渴望。

二、第四代住宅，入住后的真實情況

可話又說回來，不管什么樣的房子終究都是要承載柴米油鹽的。

當第一批購房者入住之后，那些被樣板間和宣傳片過濾掉的缺點，就開始一件一件的冒了出來。

缺點一：露臺隱私感幾乎為零

第四代住宅的露臺，大多都是采用錯層或者退臺設計，這種設計原本是為了讓每戶的視野都更好，但同時也帶來了隱私問題。

斜上方的樓上住戶站在自家露臺上，都不需要往前探身，只要往下瞥一眼，就能看到樓下住戶在陽臺的一舉一動。

如果露臺外挑尺寸比較大的話，甚至能看到樓下住戶客廳里的場景；想在露臺上放松一下，還要先穿戴整齊。

這種時刻被鄰居“監視偷窺”的生活，誰能不崩潰？

缺點二：采光權被嚴重侵害

錯層設計，確實創造了挑高的露臺空間，卻也嚴重影響了室內的采光。

樓上鄰居家的露臺向外凸出的越多，對樓下住戶的采光影響也就越大，即使是大白天，客廳里都需要開燈，一年四季像住在地下室。

缺點三：露臺維護成本遠超預期

看樣板房的時候，被郁郁蔥蔥的植物所吸引，等到自己房子入住后才發現，要想維持這樣的狀態，所要付出的時間精力和金錢都遠超預期。

所有花草和果蔬，都需要按時播種、補種、澆水、施肥、除蟲除草；以及清理枯枝爛葉，還要考慮惡劣天氣以及換季時的保護。

這一系列的操作對于普通家庭來說很難實現，金錢的支出不是小數目、時間成本更高。

所以，很多人家的露臺最后就剩幾盆好養活的多肉了。

缺點四：蚊蟲問題“無解”

無論是大面積的綠植還是潮濕的泥土，無疑都是蚊蟲滋生的“溫床”，尤其是在春夏兩季。露臺上的飛蛾、蚊子、小飛黑、蚜蟲成群結對的出現，甚至還會有蟑螂和老鼠的出沒。

不僅導致沒法在露臺上活動，頻繁進出還會把這些蚊蟲帶到室內，晚上睡覺都睡不安穩。

更麻煩的是，這種問題是“無解”的。

就算你家露臺什么都不種，樓上樓下的鄰居家的蚊蟲也會來到你家；普通的殺蟲劑只能短期有效，而且對孩童和寵物都不友好，驅蚊燈效果也不理想。

讓原本追求的“自然”變成了“自虐”。

缺點五：戶型實用性差

為了讓“庭院”更突出，許多第四代住宅在設計上會犧牲室內空間的合理性。超大的露臺庭院會擠占客廳和臥室的進深，導致主要生活空間變得狹長、不規則。

有些戶型為了解決結構的稱重問題，室內還會出現很多凸出的梁柱和剪力墻，導致很多家具的擺放和尺寸都比較受限。

更讓人頭疼的，是露臺和室內之間的隔斷門。

如果是常開的就會有蚊蟲進入室內，惡劣天氣時也會有雨水倒灌室內；如果常關又嚴重影響室內通風，也是“無解”。

三、從當年的“爆火”到如今的“遇冷”，一場被高估的居住實驗

第四代住宅，從一開始的“排隊搶”到現在的“沒人看”，無非就兩個原因：吹得太好，住得太糟，完全就是“理論大與實踐”的結果。

比如，很多開發商在建設第四代住宅的時候，完全忽略了地域的差異：江南春天的露臺可能是“花紅柳綠”，但西北春天的露臺卻遭受著風沙的侵襲。

另外，經濟環境的變化也加速了第四代住宅的“退潮”。

當房價進入下行周期，購房者開始變得務實，與其花更多錢買一個需要持續投入的“花園住宅”不如選擇居住成本更低、實用性更強的傳統住宅。

而且，第四代住宅的設計也違背了高層建筑的基本邏輯。

高住宅的存在就是為了節約土地、提高容積率，而第四代住宅引入大量室外空間和綠化，恰恰需要占用更多面積、承擔更高維護成本，兩者存在天然矛盾。

簡單來說，它是一個“反效率”的設計，在寸土寸金的城市中缺乏可持續性。

所以，當新鮮勁過了以后，自然也就沒有人再為第四代住宅買單了。

開發商當初推出這個設計的時候，是為了讓生活在城市高層中的人們也能享受庭院的風景，但卻忽略了住宅最根本的屬性，應該是舒適、安全、易維護。

第四代住宅，從曾經的被“吹捧上天”到如今的“跌下神壇”，也恰恰說明了一個道理：再美好的設計，如果經不起日常生活中細節的考驗，終究不過是曇花一現罷了。

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