Mark和Lisa是英格蘭一對普通夫妻。

他們花了幾個月時間，看房、出價、等律師、等貸款批準，終于迎來了交房日。

那一天，他們按照郵件里的指示，把整整8萬500英鎊打入了對方提供的賬號——他們以為那是律師事務所的賬戶。

幾個小時后，電話響了。

是真正的律師打來的：錢，從未到賬。

那封郵件，來自一個和律師郵箱只差一個字母的假地址。

騙子已經悄悄潛伏在他們的郵件往來鏈里，靜靜等待了數周。

他們清楚地知道房產地址、成交價格、交割時間——所有細節，分毫不差。

Halifax銀行最初只愿意賠償一半，理由是受害者"本應更加謹慎"。

經過反復申訴，這對夫妻最終追回了全部損失。

但并非每一個人，都有這樣的結局。

1.這不是個例，而是一場有規模的犯罪

很多人以為這類事情離自己很遠。

實際上，根據倫敦城市警察局（City of London Police）與英國國家反欺詐舉報中心（Action Fraud）在2025年10月聯合發布的最新數據：

2024年4月至2025年3月這一年間，英國共有143起房產交割詐騙案被正式舉報，損失總額達1,170萬英鎊。

其中，住宅類交易占140起，損失約1,097萬英鎊，平均每起損失78,393英鎊。

商業房產案件雖然只有3起，但平均每起損失高達257,833英鎊。

損失最集中的月份是2025年3月——單月損失接近200萬英鎊。

這些數字，背后是一個個被抽空了首付款、多年積蓄的家庭。

受害者年齡主要集中在30至49歲，案件報告集中來自倫敦、大曼徹斯特、西約克郡、薩塞克斯和埃塞克斯等地。

但這只是"被舉報"的數字。更大的問題是，有多少人因為不知道可以舉報，或者不知道怎么追討，根本就沒有出現在統計里。

2.騙子是怎么做到的：一場精密的潛伏

理解這種騙局，首先要明白英國的買房流程有多依賴電子郵件。

從委托律師的那一刻起，買家、賣家、雙方律師、房產中介之間就會形成一條綿延數周乃至數月的郵件鏈。

這條鏈里藏著所有關鍵信息：房產地址、成交價格、交割日期、付款賬號。

騙子的第一步，是入侵這條郵件鏈——可能是入侵買家的郵箱，也可能是攻破律師事務所的系統。

進入之后，他們不會立刻行動，而是靜靜地讀，讀每一封郵件，直到他們掌握了足夠多的細節。

臨近交割的最后幾天，他們出手了。

一封格式完全正確的郵件出現在買家的收件箱里，字體、簽名、Logo，和律師事務所平時發來的郵件一模一樣。

唯一的不同，是付款賬號——那是騙子控制的賬戶。

發件地址，可能只改動了一個字母，只要你不盯著仔細看，根本察覺不到。

有時候，他們還會配合一個電話——用仿冒的號碼打來，催促你"盡快轉賬，否則交易可能告吹"。

SAM Conveyancing記錄過一個真實案例：

一名買家被騙走了640,000英鎊。

騙子入侵了買家與律師之間的郵件，掌握了所有房產細節，之后冒充律師發出付款請求，連抬頭紙的格式都做得分毫不差。大部分錢，最終沒能追回。

3.為什么海外買家格外容易中招

在英國本地買房的人，有時還有機會當面和律師核對信息，或者打一個電話問一句"這個賬號是新的嗎"。

而對于身處海外的買家，這扇門幾乎是關上的。

溝通完全依賴電子郵件。

時差讓溝通更加遲滯。對英國的交割流程不熟悉，不知道什么情況下律師會主動要求更換賬號，什么情況下不會。

語言障礙讓人更難察覺措辭上的細微異常。

這些因素疊加在一起，讓海外買家成為這類詐騙中風險最高的群體之一。

騙子知道這一點，所以他們會特別瞄準那些正在跨境完成交易的買家。

對他們來說，一個遠在中國、新加坡或香港的買家，比一個住在倫敦本地的買家，更難在最后關頭拿起電話核實一遍。

4.五件事，可以讓騙局無從下手

這種詐騙看起來防不勝防，但只要建立幾個簡單的核查習慣，風險幾乎可以歸零。

第一，在委托律師的第一天，當面或電話確認銀行賬號。

把這個賬號記下來，保存好。此后，如果收到任何郵件說"賬號有變動，請轉賬至新賬戶"，第一反應應該是警惕，而不是照做。

英國律師事務所在交易過程中極少更改銀行賬號，一旦出現這種情況，必須通過獨立渠道核實。

第二，轉賬前，永遠先打一個電話。

不是打郵件里附的電話號碼，而是打律師事務所官網上的號碼。

這一步只需要兩分鐘，卻能過濾掉幾乎所有的騙局。

第三，先轉1英鎊測試。

在匯出大額資金之前，先轉一筆象征性的小額，確認律師收到并回復確認，再轉大額。

這一步聽起來麻煩，但在7位數面前，值得。

第四，在HM Land Registry（英國土地登記處）注冊免費的"房產預警"服務（Property Alert）。

一旦有人對你名下的房產提交任何登記申請——無論是抵押、轉讓還是其他——你會立刻收到郵件通知。

這項服務是免費的，注冊入口在HM Land Registry官網。根據土地登記處2024至2025年度報告，他們在超過440萬份登記申請中識別出86起欺詐性申請，但也坦承這一數字遠不能涵蓋所有風險。

第五，檢查你的郵箱是否已經泄露。

在 haveibeenpwned.com 上輸入你的郵箱地址，可以免費查詢該郵箱是否曾出現在已知的數據泄露事件中。

如果有，應立刻更改密碼，并開啟雙重驗證。騙子有時會通過此前泄露的密碼，直接進入買家的郵箱，而不是攻擊律師事務所的系統。

5.已經轉賬了，還有救嗎

時間，是最關鍵的變量。

一旦發現自己可能被騙，立刻做兩件事：

第一，撥打銀行卡背面的客服電話，要求啟動緊急付款召回程序。

英國銀行之間有一套內部機制，可以嘗試凍結并追回尚未被轉移的資金，但能否成功，完全取決于你有多快。

第二，通過 actionfraud.police.uk 或撥打 0300 123 2040 向Action Fraud正式舉報。

在賠償層面，英國有一套名為"授權推送付款"（Authorised Push Payment，簡稱APP）的詐騙賠償機制。

2024年10月7日起，這套機制正式成為強制性規定：

只要通過Faster Payment或CHAPS系統匯出的資金遭遇APP詐騙，銀行須在5個工作日內完成賠償，最高賠償金額為85,000英鎊。

前提是，受害者能夠證明自己已盡到合理謹慎義務，且沒有"明顯疏忽"。

這就是Mark和Lisa案例的關鍵所在。

Halifax最初拒絕全額賠付，認為他們"本應更謹慎"。

經過反復申訴，他們最終追回了所有損失。但法律規定的"合理謹慎"邊界在哪里，往往仍是銀行與受害者之間的爭議焦點。

還需要注意的是，這套賠償機制有一個上限：

85,000英鎊。而英國住宅交割詐騙的平均損失已達78,393英鎊，高端交易的損失往往超出這個上限。

對于購買高價房產的買家而言，即便啟動賠償程序，也可能面臨部分損失無法彌補的局面。

6.每一筆大額轉賬，都值得多一分鐘的核實

買一套英國房產，通常是一個家庭一生中最大的一筆支出。

幾十萬英鎊，幾年、甚至十幾年的儲蓄，在交割當天匯聚成一筆轉賬。

騙子深知這一點。

他們選擇在那個最緊張、最激動、最不容出錯的時刻出手——當你以為一切都結束了，當你已經開始想象新家的樣子。

那個時候，一封偽造的郵件，就足以讓一切歸零。

而破解這道騙局的方法，并不復雜：

在委托律師的第一天記下賬號，轉賬前打一個電話，用官網的號碼，不用郵件里的號碼。這一個電話，花不了兩分鐘，卻能擋住幾乎所有的騙局。

ref：

https://www.cityoflondon.police.uk/news/city-of-london/news/2025/city-of-london-police-warns-public-about-surge-in-payment-diversion-fraud-targeting-property-transactions/

https://hmlandregistry.blog.gov.uk/2025/11/17/how-hm-land-registry-works-to-protect-property-owners/

https://www.farrer.co.uk/news-and-insights/authorised-push-payment-fraud-and-mandatory-reimbursement/

https://todaysconveyancer.co.uk/category/fraud/

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