我們以往總說(shuō)深圳缺宅地，以至于房?jī)r(jià)難降。現(xiàn)在情況似乎有所改變。

今年以來(lái)，深圳密集進(jìn)行地塊調(diào)規(guī)，從工業(yè)、商業(yè)用地里“摳”出了超500萬(wàn)㎡的住宅供應(yīng)。如果按套均100㎡算，就是大約5.2萬(wàn)套新房。

這是什么概念？2025年全年深圳新房才賣(mài)了3.79萬(wàn)套。

供應(yīng)突發(fā)猛增，有人開(kāi)始擔(dān)心：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此繼續(xù)下跌？

今年已調(diào)規(guī)44宗宅地或新增約5.2萬(wàn)套住宅

這波調(diào)規(guī)潮的力度，說(shuō)是“狂飆”也不為過(guò)：

4月30日，光明連發(fā)3份規(guī)劃調(diào)整文件，合計(jì)調(diào)出21宗住宅用地，總建面約246萬(wàn)㎡。

5月1日，坪山公示中集生產(chǎn)基地土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目草案，一次性調(diào)出14宗住宅用地，總建面約197萬(wàn)㎡。

5月9日，福田安托山一塊約5848㎡的商業(yè)地塊調(diào)整為二類(lèi)居住用地，容積率3.1，預(yù)計(jì)新增約2.6萬(wàn)㎡純住宅。

在此之前，今年3月深圳官宣推出的6宗宅地，也大多數(shù)通過(guò)調(diào)規(guī)而來(lái)，例如南山科技園將于6月開(kāi)拍的宅地T204-0153，就是今年2月由發(fā)展備用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地調(diào)整而來(lái)，規(guī)劃住宅建面4.9萬(wàn)㎡。

還有3月，光明對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園東片區(qū)和鳳凰碧眼片區(qū)調(diào)規(guī)，新增1宗宅地，約2.8萬(wàn)㎡。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳今年通過(guò)調(diào)規(guī)新增的住宅用地已達(dá)44宗，規(guī)劃住宅總建面約519萬(wàn)㎡。

這樣巨量供應(yīng)下，有人擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌？

你可以先吃下一顆定心丸：按以往經(jīng)驗(yàn)，調(diào)規(guī)后的宅地不會(huì)在當(dāng)年全部推出，例如桂灣海晏府所在的地塊是2019年調(diào)規(guī)而來(lái)，去年才掛牌出讓。

根據(jù)《 深圳市2026年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃 》，今年深圳 計(jì)劃供應(yīng)居住用地90公頃，其中 商品住房用地55公頃 。

上述超500萬(wàn)㎡新增住宅建面，將是未來(lái)好幾年的供應(yīng)量。

同樣是調(diào)規(guī)核心區(qū)“擠牙膏”，非核心區(qū)“大放水”

如果我們看這44宗宅地規(guī)劃調(diào)整的邏輯，會(huì)發(fā)現(xiàn)有所不同。
南山科技園、福田安托山兩塊地的調(diào)整，更多在于提振市場(chǎng)信心。
盡管我們看到樓市行情轉(zhuǎn)好，4月一手住宅合計(jì)網(wǎng)簽3400套，環(huán)比上漲20%，但行情分化的趨勢(shì)未變，新房最亮的“仔”集中在南山和寶安寶中，如深圳觀潮、招商海晏府，折后均價(jià)10萬(wàn)+，首開(kāi)去化9成。
截至5月10日，南山和福田的新房庫(kù)存在大鵬、鹽田和羅湖之后，合計(jì)僅1788套住宅房源。換句話(huà)說(shuō)，這兩個(gè)區(qū)的新房庫(kù)存，還不夠全市一個(gè)月的成交量。

此時(shí)釋放科技園、安托山這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，既是對(duì)改善型需求的順勢(shì)滿(mǎn)足，也在提振市場(chǎng)對(duì)核心資產(chǎn)的信心。
非核心區(qū)的宅地調(diào)規(guī)有不一樣的邏輯。
今年調(diào)規(guī)的宅地超8成集中在光明、坪山和龍崗、寶安松崗等非核心區(qū)域。它們的共通點(diǎn)在于：原址多為低效工業(yè)用地或舊村空地，通過(guò)土地整備利益統(tǒng)籌等舊改方式，將大片土地集中調(diào)整為二類(lèi)居住用地，容積率被鎖定在3.1以?xún)?nèi)，同步配建學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施。
從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，非核心區(qū)域近幾年的行情不如核心區(qū)，在這些區(qū)域拿項(xiàng)目，一般來(lái)說(shuō)不是開(kāi)發(fā)商的首選；再加上住宅限高限容新規(guī)實(shí)行后，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，單算容積率壓縮后的經(jīng)濟(jì)帳已經(jīng)很難算平。
官方在此時(shí)進(jìn)行大規(guī)模宅地調(diào)規(guī)，增加可售住宅面積，一方面給開(kāi)發(fā)商留出了利潤(rùn)空間，另一方面也可加快消化土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目。
比起核心區(qū)調(diào)規(guī)后的不愁賣(mài)，我更關(guān)心的是，非核心區(qū)增加這么多的宅地，要用多久來(lái)消化呢？你怎么看？

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