南京百家湖，大變樣！

今天，南京市規劃和自然資源局官網發布《南京江寧百家湖（中心片區）控制性詳細規劃》NJNBd040—31、32規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），百家湖的城市更新進度條，大提速。

規劃中的亮點，搶先看：

① 已交付的百家臻園以北，騰挪出兩幅容積率1.8的純宅地，未來建筑密度限制在28%以內；

② 作為整個百家湖CBD的核心所在，雙龍大道+西門子路+菲尼克斯路+浦沿路圍合的區域，商業用地、商辦混合用地、科研用地、公園等的排布進行了優化，城市界面也相應的更具現代感、開敞感。

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這兩年，江寧一直在不遺余力推進百家湖片區的城市更新，最新出爐的規劃方案意見征詢，本意在于優化江寧中心城區功能。

NJNBd040—31、32規劃管理單元，位于百家湖南部，東至秦淮河、南至菲尼克斯路、西至雙龍大道、北至西門子路，用地面積約41.1公頃。

擬修改地塊，則東至浦沿路、南至菲尼克斯路、西至鳳凰三路、北至西門子路，用地面積約23.5公頃，現狀主要為工業廠房、科研辦公和空地。

這里距離百家湖文化中心、景楓萬豪酒店、待建景楓中心二期非常近，百家湖、江寧金鷹、景楓中心、百家湖1912等地標，與之隔一條雙龍大道。

在原先的規劃中，這里以商辦混合用地、科研設計用地為主，公園綠地多集中在西門子路一側，建筑高度最高100米。

規劃調改后，這一區域的城市界面發生了重大改變。

第一，菲尼克斯路以北、莊排路以東，新增兩幅容積率1.8的二類居住用地，具體來看：

編號為32-11的地塊，原先在一幅商辦混合用地內，這塊地的用地性質變更后，拆分成綜合公園用地和二類居住用地。其中，宅地用地面積約2.41公頃，容積率1.8，建筑密度≤28%、建筑高度≤60米、綠地率≥30%；

編號為32-12的地塊，原先被向榮路分隔為兩幅地塊，一幅是科研設計用地，一幅是商辦混合用地。規劃調整后，兩幅地塊合二為一變成二類居住用地，用地面積約2.27公頃，容積率1.8，建筑密度≤28%、建筑高度≤60米、綠地率≥30%。

注意，這兩幅新騰挪出來的低密宅地，南側是已交付的百家臻園。

另外，小龍灣路和浦沿路交匯處，變更來一幅商住混合用地，用地面積約1.45公頃，容積率2.5，建筑密度≤35%、建筑高度≤80米、綠地率≥25%。

第二，規劃調改片區內的建筑布局被優化，城市界面開敞融合：

商辦混合用地、科研設計用地等貼著主干道布局，將住宅、公園綠地圍合起來，尤其是綠地空間，被包圍在中間。這帶來的好處是，未來公園綠地的可達性和均好性更強，便于打造生態有機、無界融合的開敞空間。

與此同時，部分道路將被拓寬，比如莊排路由30米拓寬至33米；日新路由12米拓寬至18米，部分支路也被取消，路網體系看著更科學了。

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實際上，這片規劃大調改的區域，是百家湖城市更新的重要載體。

此前，這里聚集了味事達、菲尼克斯、百事可樂、西門子、愛立信、勝泰工業園等諸多產業園和企業，產業濃度超高。

2020年，江寧官方啟動江寧主城中心區的城市設計方案征集，直指江寧正核為百家湖+楊家圩一帶，定位成南京南部中心核、公共文化活力區、總部經濟集聚群。

當時，獲得評選第一名的方案，以“數字生態鏈城”為設計愿景，以塑造未來生活為原則，在城市中引入水和自然，繼承基地產業價值，效果圖如下。

方案敲定，接下來江寧正核進入城市更新的實質性階段。

這幾年，百家湖一帶陸續有土地被收回：

比如味事達所在土地，這塊地后來搖身變成了百家臻園；

比如江寧區交通運輸局國有建設用地，這塊地即現在待建的景楓中心二期的一部分；

比如恒永工業園所在土地；

比如西門子數控（南京）有限公司所在地，今年，西門子工廠全面拆除已經啟動。

這其中，西門子、恒永工業園等，都在今天的南京江寧百家湖（中心片區）控制性詳細規劃范圍內。用地性質變更為二類居住用地的32-11地塊，正位于恒永工業園所在地塊里。

顯然，江寧正核的黃金寶地陸續被釋放，全新城市界面的江寧中心城區，未來可期。

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聚焦到樓市，江寧正核正改變以往的新房斷供局面。

常州民企嘉宏集團，進入南京的時間不長，卻手握3幅百家湖的王炸宅地：

萬流江寧，去年7月經過33輪競拍拿下，溢價率9.62%。項目容積率1.7，規劃建設7棟16-17層小高層，定位純改善，面積段143-235㎡。曲面屏立面+全域底盤抬升+雙下沉式庭院+懸挑雙泳池+六恒科技系統等產品設計，非常亮眼；

百家湖G71，去年9月底經過74輪競拍成交，溢價率10.08%。項目容積率僅1.1，規劃打造18棟4-7層純低密產品，單戶最小面積160㎡以上，整體戶均面積不低于190㎡；

百家湖G08，今年4月29日經過55輪競拍成交，溢價率27.75%。

今天釋放的兩幅百家湖容積率1.8低密地塊之外，此前被拆除的克莉絲汀甜蜜城堡，騰挪出三幅九龍湖優質低密地塊：

03-04地塊，用地性質為二類居住用地，用地面積約3.7公頃，容積率≤1.2，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%；

03-05地塊，用地性質為二類居住用地，用地面積約3.85公頃，容積率≤1.2，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%；

03-32地塊，用地性質為二類居住用地，用地面積約6.22公頃，容積率≤1.5，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%。

三幅地塊已平整完畢，蓄勢待發，就等正式掛牌出讓了。

至此，江寧正核已經徹底改變房荒局面，百家湖+九龍湖近10個低密度新盤/地塊，將使得未來幾年江寧中心城區進入新盤井噴期。

相應的，開發商必然內卷升級，卷大門、立面、園林、會所，也卷戶型、裝標、軟性服務等，一場讓買房人直接受益的品質升級戰必然持續進行。改善買家只需要多些耐心，從容選擇適合自己的新盤即可。

不過，迭代新房的集中供應，不可避免會分流大量地緣性改善需求，導致江寧正核部分房齡老、產品過時的二手房，成交難度顯著增加，價格自然也承壓。想將手里的老破小置換，大家不妨盯準時機，在新房集中入市帶來的踩踏風險前完成交易。