來源：市場資訊

（來源：中國地產基金百人會）

走在今日中國的許多城市街頭，你總能在繁華商圈的不遠處，與一些“沉睡的巨獸”不期而遇——它們體量龐大、區位上佳，卻因種種原因陷入停滯，不僅是財務報表上的“不良資產”，更是刻在城市肌理上的傷痕，交織著投資者的焦慮與復雜難解的歷史沉疴，成為橫亙在城市更新進程中的一道難題。

這類長期停滯的商業資產通常具有下述的共性問題：涉及眾多利益相關方，不僅需平衡因產權分割銷售帶來的眾多小業主期待權利，還需要平衡眾多債權人的利益，尤其是隨著債權人行使抵押權，項目權利結構可能隨時發生變化，尋求符合各方利益的方案，確保各利益相關方的利益均能得到保障進而盤活項目顯得尤為困難；市場信心崩盤，品牌與消費者視其為禁區；龐大的歷史債務與復雜的民生維穩問題相互交織，以上問題讓任何簡單的商業手段都無從下手。 盤活此類資產，如同一場需要同時解開法律、金融、社會、商業四把巨鎖的高難度手術，令大多數商業資深操盤手望而卻步。

·海豚廣場外立面實景照片

貴陽的海豚廣場，便是這樣一個集以上難題于一身的罕見典型案例。

2024年5月，這只沉寂十數年的海豚終于重新躍出水面，成功煥新開業，實現驚人的價值躍遷。它的重生，絕非一次簡單的商業改造，而是在存量時代下，一次針對復雜存量頑疾的、極具參考意義的深層解法。

光環褪去：一個明星地標的至暗時刻

時間撥回2012年，當英國老牌建筑設計咨詢公司貝諾勾勒完成海豚廣場的最后一筆曲線時，這座22萬㎡承載著貴陽社會各界厚望的明星項目正式誕生。項目建成全球富有特色的以海豚為造型外觀的購物中心，并配套中國最高甲級辦公樓。開發商采取將項目產權分割為1萬多套產權單位，分割銷售并返租的模式。早期銷售異常火爆，超過3000多個小業主爭相購入，也吸引了眾多國有資本參與。空前的投資合作盛況，背后透露著對城市未來無限的炙熱期許。

·海豚廣場外立面宣傳效果圖

然而，預期的輝煌并未到來。由于開發企業資金鏈斷裂，項目迅速墜入深淵，盤活項目似乎面臨無法逾越的困難。

（1）產權困局：四方割據的“修羅場”

項目產權過于復雜，涉及眾多不同類型的利益相關者，盤活項目存在權利基礎的重大障礙：

比如，當年積極參與的多家國有資產購買方，需要平衡國有資產利益；其次，項目涉及多家金融機構的抵押權益，同樣錯綜復雜，這些金融機構債權無法平衡將導致產權結構無法穩定，給資產盤活帶來重大障礙；又或者“商鋪分割銷售”后，因項目建設停滯，返租協議無法履行導致小業主權利無法得到保障，產生了持續多年的群體性維權。

項目產權高度分散且利益訴求無法統一，資產處置處處受限，后續的招商重組運營更無從談起。

2層鋪位司法拍賣圖

（2）債務與工程困局：高達3.5億的資金缺口

原開發商宏立城背負中建四局近20億元工程款及近百億元金融機構借款，項目B1層與貴陽地鐵3號線花果園站的接駁工程全面停滯，TOD核心價值無法兌現。現場排查出逾1000項待整改問題，包括外立面景觀照明老化、公共區域精裝修滯后等。機電、給排水、排油煙、消防等專項工程無法對接。

（3）信譽與穩定困局：市場信心的全面崩塌

“那些年，海豚要開業的傳言就像狼來了的笑話一樣，我們從興奮、到疑惑、最后只剩苦笑。”一位選擇解約的品牌負責人說道。市場負面輿情快速惡化，消費者與潛在合作方信任度降至冰點，前期簽約的商戶超七成解約撤離，而超3000戶的小業主，則陷入了產權證落空、租金收益斷流、交付無期的漫長噩夢中，他們中，有的人心灰意冷，遠走他鄉；有的人耗盡心力，奔波在維權路上，群體性上訪事件頻發。

一個曾經凝聚了無數人財富夢想與城市期待的明星項目，變成了整個片區難以言說的集體之痛。

至此，海豚廣場成為業內公認的“無解之題”——權益高度分散、債務層層疊加、社會矛盾突出、商業價值停擺，已完全具備破產清算的條件。業內知名商業集團先后試圖接手，均被其錯綜復雜的局面勸退。

破局：政府搭建“手術臺”，專業力量貢獻“治療方案”

真正的破局，始于從2021年起為期長達一年半的核心紓困。 當政府決心攻堅這一區域性難題時，他們需要的不僅是一個商業運營商，更需要一個能夠融合金融、法律、商業等綜合專業領域并兼具強烈的社會責任感的可靠合作方。"政府的核心作用，是創造一個能夠依法依規平衡各方利益的手術臺。"一位深度參與協調的相關人士打了個生動的比喻。

這種思路體現在兩方面：一是結合當地政策以及司法實踐情況制定能夠落地的業權統一方案，解決項目統一運營的基礎；二是協同開發商計政府部門對債權方與小業主進行海量的溝通工作，制定能夠落地的利益保障方案。而世紀金源商業管理集團扮演的，正是這一綜合解決方案的核心協同設計者與關鍵推動者。

(1)破解首要難題：統一業權，凝聚分散的民心

無法統一經營，一切商業設想都是空中樓閣。面對超3千個分散的小業主方，任何空洞的承諾都蒼白無力。世紀金源摒棄了常見的破產重組路徑，出具了一套完整的實施方案，通過成立商鋪業主共管委員會實現業主的自治，項目團隊與法律顧問一道，配合政府專班，進行了海量的一對一溝通，向利益相關方清晰闡釋目前項目面臨困境與利益相關方權利的落實與保障。

這個過程不僅沒有捷徑，而且遠比想象中艱難。據世紀金源相關負責人回憶道，“專班辦公室里常常深夜燈火通明，這不是簡單的協調，而是要把對抗性的矛盾，一點點轉化為建設性的合作。這個過程中，有人拍桌子，有人默默流淚。”但團隊堅持透明溝通，用扎實的方案逐步凝聚共識。最終，業主自治組織會議表決，成功獲得超過三分之二的同意，實現了業權的統一委托管理，邁出了盤活最艱難、也最為奠定基礎的第一步。

100次會議現場照片

（2）啃下硬核骨頭：厘清債權，掃清資產枷鎖

統一業權后，橫亙在前的是同樣復雜的抵押權與歷史債務。地鐵公司、施工方、金融機構等債權人各有訴求。為平衡各債權方的相關利益，解決債權人強制執行給項目招商帶來的障礙，世紀金源協同主導了多輪艱苦談判。針對地鐵接駁工程欠款，以經營收益分期支付的方案設計達成和解，重啟了項目的交通生命線；面對產權抵押帶來的招商阻礙，協調抵押權人出具相應的保證與擔保，為眾多入住的品牌商戶掃除了最大的顧慮與擔憂；甚至對早年進駐的商戶也積極協商，妥善解決歷史遺留問題。

轉舵由此開始。

煥新重生：從“復雜手術”到“商業造血”

當前置問題被一一疏通，項目的商業心臟才得以重新起搏。世紀金源商管團隊隨即展開了第二階段的重塑工作。

2023年12月，海豚廣場全新的招商發布會在世紀金源的主導下舉行。臺下坐著超過300位品牌代表，他們手中攥著厚厚的項目資料，眼中交織著期待與鄭重。“說實話，看到是世紀金源操盤，我們才愿意再來談一次。金源招商團隊釋放的信息都是很真實的，穩中有序，這種透明扎實本身就是一種力量。”一位零售品牌西南大區負責人坦言。

300余家品牌參與，現場代表品牌簽約現場照片

這份信任源于金源在貴州超過十余年的“深耕印記”。早在2009年，當貴陽觀山湖區還處于新區設立后的探索階段時，世紀金源便以“世紀城”大盤進駐，融合住宅、物管、商業、酒店，打造強大完整的綜合配套生態，有力加速了觀山區的繁榮發展，深度參與城市的生長進程。當品牌方聽到世紀金源接手，他們理解的不是一個外來接盤者，而是一個懂貴陽、有實力、能與城市命運共擔的長期伙伴。

“商業必須服務于真實、活躍的大眾市場。我們要做的不是做夢，而是扎根。”世紀金源商管招商團隊果斷摒棄了海豚廣場原有不切實際的“高奢”規劃，深入花果園龐大客群調研，將項目定位徹底轉向年輕力社交中心 。

海豚廣場成功引入52家首店，首店占比達30%，極大重塑了市場信心。2024年2月，英嘉電影空間提前試營業，打卡海豚廣場的話題憑超1000萬的自然實時熱度沖上了抖音熱搜前3，預示了項目的脫胎換骨即將到來。

·海豚廣場英嘉電影空間試營業

當城市的燈火漸次熄滅，電焊的藍光與照明燈的白光交織映照著工人們的臉龐。面對遺留的千余項整改，團隊晝夜奮戰，有效縮短了商戶入場裝修與安全高品質交付的時間。相關負責人回憶道：“那段時間，安全帽下的頭發就沒干過，但看到項目一點點亮起來，一切都值了。”他笑得很樸實，而沉睡的“海豚”終于重新獲得了心跳。

綻放之光：從停滯資產到價值新高地

2024年5月31日，隨著冷焰火在空中劃出弧光，海豚廣場煥新開業，終于迎來萬眾歡騰的時刻，成為整座城市狂歡的焦點。

當日客流如織，人潮從地鐵3號線花果園站源源不斷涌入，千臺無人機在雙子塔旁拼出美好圖景，音樂節的激情表演，讓貴陽的夏夜更加悠揚，一舉洗刷了多年的沉寂陰霾。海豚廣場開業交出亮眼的答卷：客流超85萬，銷售額超3000萬，這不是冷冰冰的數字，而是一張張真實的笑臉、一次次打卡分享、一場場不期而遇的社交。項目開業首年銷售即突破10億元，客流突破1000萬人次，抖音話題量超6300萬，入選多家商業評選榜單并獲獎年度商業新地標。更深遠的社會綜合價值在于，海豚廣場成功創造了超5000個就業崗位，推動化解了超10億元的歷史債務，成為城市新晉經濟穩定器與社會民生穩定劑。

結語：一套可復制的“煥活模型”

“海豚廣場不是奇跡，而是方法論。”世紀金源相關負責人這樣總結。

在政府搭建的紓困平臺與信用背書下，由一個綜合解決方案能力、深耕經驗及長期運營的主導企業協同聯動投入，穿透解決產權、債務等底層死結破局，再施以精準的商業定位招商破題，最終依靠內容運營持續造血——這套案例模型，超越了單純的商業運營改造，提供了化解復雜存量資產多方困局的系統性工具包，這才是這個項目案例在全行業內近乎獨特的價值。

世紀金源商業管理集團已將此完整經驗提煉為標準化方案，并做好了準備與更多城市攜手，為仍在沉睡的存量資產找到重生破局之路，共赴新未來。“每座城市，都值得一個被重新點亮的地方。我們希望去做的，就是把‘不可能’變成——‘不，可能’。”

轉自：第一財經