剛剛，南京規資局官網發布了《南京江寧百家湖（中心片區）控制性詳細規劃》NJNBd040—31、32規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）。

為加快百家湖片區城市更新，優化完善江寧中心區城市功能，菲尼克斯路北側兩幅商辦混合用地與一幅科研設計用地，變為兩幅宅地，容積率均為1.8。

01.

根據規劃，NJNBd040—31、32規劃管理單元圖則位于江寧區百家湖片區南部，東至秦淮河、南至菲尼克斯路、西至雙龍大道、北至西門子路，用地面積約41.10公頃。

擬修改地塊東至浦沿路、南至菲尼克斯路、西至鳳凰三路、北至西門子路，用地面積約23.50公頃。現狀主要為工業廠房、科研辦公和空地。

修改內容包括：（一）優化綠地布局

提升綠地空間的可達性和均好性，將原西門子路南側綠地調整至鳳凰五路南側，打造生態有機、無界參與的開敞空間。

二）完善路網體系

將鳳凰五路局部段（莊排路至浦沿路段）南移，日新路北延至小龍灣路，日新路道路寬度由12m拓寬至18m，莊排路與鳳凰五路交叉口局部展寬，莊排路寬度由30m拓寬至33m，向榮路寬度由18m調整為12m，優化鳳凰二十一路線型；取消部分支路。

（三）優化用地布局

結合綠地及路網的優化調整，進一步完善用地功能，優化用地布局。西門子路南側規劃三幅商辦混合用地（Bb），一幅科研設計和商業混合用地（B29a+B1）、一幅商住混合用地（Rb）；菲尼克斯路北側規劃一幅商業用地（B1），三幅商業和公共設施混合用地（B1+A），兩幅二類居住用地（R2）和一幅科研設計用地（B29a），并合理確定相關地塊規劃控制指標。

尤其要關注的是，菲尼克斯路北側兩幅商辦混合用地與一幅科研設計用地，變為兩幅宅地，地塊編號分別是32-11、32-12。

32-11地塊，北側為綜合公園，南側為菲尼克斯路，西側為莊排路，東側為日新路。用地面積2.41公頃，容積率為1.8，建筑密度≤28%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%。

目前這塊地還沒有拆遷平整好，地塊里面汽車相關的店面還正常營業中，里面的一片樹林被鐵皮與綠網圈起來了。

32-12地塊，北側為鳳凰二十一路，南側為菲尼克斯路，西側為日新路，東側為鳳凰二十二路。用地面積2.27公頃，容積率為1.8，建筑密度≤28%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%。

目前地塊還沒有拆遷平整好，地塊里面的工業廠房還在營業中，里面有許多店鋪與公司。據里面的相關工作人員透露，去年這片地方曾說要拆，但一直還沒拆。

02.

地塊所處的百家湖商圈，作為南京的第二大商圈，一直在持續進階中！

總投資額100億，打造250米摩天大樓，引入國際高奢旗艦店的景楓中心二期又有新進展傳來。

今天，我過去實探，發現項目圍擋上新了，圍擋上趣味懸念式文案非常吸引人。

目前地塊已經完成平整、清場。 按投資協議約定，土地交付后6個月內正式開工，預計本月有希望大規模動工。

景楓中心二期坐落于百家湖商圈的核心位置，具體位于雙龍大道以東、藍幟路以北，與地鐵1號線百家湖站無縫銜接，并與景楓一期、江寧金鷹隔街相望。

該項目總投資100億元，將打造國際高奢品牌旗艦店、全域首店，建設高星級酒店、新標桿級辦公空間等集聚區，打造國內一流商業綜合體和商務街區。同時還將布局大健康、銀發經濟等創新業態。

該項目由南京東方景志置業有限公司于2025年11月7日以12.8億元競得(NO.2025G79地塊)。項目地塊占地面積102394.95㎡（含僅出讓地下空間面積15831㎡），總建筑面積約62萬㎡，規劃Bb商辦混合用地，建筑高度＜250米，這意味著江寧第一高樓將于此誕生！

項目建成后，將通過空中連廊和地下通道與一期相連，共同構成總體量超過150萬㎡的巨型商業集群，躋身南京南部規模最大的商業綜合體之一。

03.

目前，片區熱度非常高。近期，百家湖G08地塊被嘉宏拿下，歷經55輪競拍，成交總價2.67億元，成交樓面價17195元/㎡，溢價率28%。

除此之外，片區還有3個新盤，分別是萬流江寧與嘉宏G71地塊兩個純新盤、金茂樾滿云川一個續銷盤。

① 萬流江寧：即將公開全維示范區

作為萬流系“層峯天際”的中國開源之作，萬流江寧自誕生起便肩負為南京“開時代之先河”的使命。

項目坐落于百家湖CBD核心，坐擁秦淮河、牛首山河等稀缺自然稟賦，以約1.7的超低容積率，將約80%的土地留給自然。同時，項目是區域內首個全域底盤抬升社區，整體抬升約5米，打造全架空層與“風光車庫”等多元場景。

建筑上，萬流江寧采用區域內首個“曲面屏立面”，宛如鑲嵌于百家湖天際的鉆石棱鏡，并融入云錦、金箔、雨花石、竹刻等南京非遺元素，刷新城市審美高度。

景觀方面，約120米社區門頭鋪陳歸家氣勢，超2000方下沉式“山谷客廳”縱貫約2/3園區；以文徵明《萬壑爭流圖》為靈感，串聯起超6000方全景泛會所體系，讓僅269戶業主享有豐盈的社交空間。

戶型設計上，約3.15米層高起步、MAX空中觀景視野，建面約235㎡戶型更實現“一層兩梯一戶”的墅級規劃，搭配嘉宏六恒科技系統，開啟江寧大宅空間的全新進化。

② 嘉宏G71地塊：有望今年下半年公開售樓處

2025年，江寧百家湖G71地塊競價74輪成交 ，由常州嘉宏競得，成交總價7.97億，成交樓面價22038元/㎡。

這幅地塊位居百家湖核心，毗鄰牛首山河和中國人家等多個別墅住區。地塊容積率僅1.1，限高24米，根據地塊投資監管協議，地塊住宅面積要求不低于160㎡，戶均建筑面積不低于190㎡，或將打造為百家湖片區低密高品質住宅項目。

根據項目置業顧問透露信息，項目預計今年下半年公開售樓處。

③ 金茂樾滿云川:五一前四天銷售額破2億元！

這個項目到底有多火？我們來看一組數據。

剛過去不久的五一，前四天銷售額破2億元！

項目于2025年12月首開即創下“靜”銷破百的佳績，一路長虹，斬獲2026年南京市一季度成交金額、面積TOP1“雙冠王”，轟動南京市場！

項目位居竹山路，坐擁1號線與5號線雙地鐵上蓋，附近商業、生態、政務資源也非常豐富。

作為江寧首個雙地鐵綜合體項目，除住宅外，還將打造1棟辦公樓、1棟地鐵換乘站房及商辦用房等，并規劃了沿街商業廣場、多形態商業組團、街區公園等。

它是金茂南京首座滿系四代奢宅， 全景露臺采用立體錯層設計， 外立面采用“M”形鎏金塔冠與落地窗、系統窗搭配，并甄選汝窯仿石材鋁板、館藏級奢石、愛馬仕之家同款陶板等高端材質，品質感拉滿。帶來約2300㎡的會所，將打造南京唯一的賽事級運動會所！

4月30日項目領取A6號樓銷許，共68套，戶型建面122㎡，銷許均價36775元/㎡。主力在售戶型建面約105、122、139㎡。

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