最近，東莞CBD有大動作。

市自然資源局發布了CBD控規F、G、H單元的調整批前公示。

消息一出，很多人跑來問：聽說CBD又多了幾塊宅地？供應要井噴了？以前吹的“稀缺”是不是要打臉了？

別急，我們認真整理了公示數據，結論可能跟大家想的不太一樣：

住宅的總量，基本沒變，但“玩法”變了。

01

先算一筆賬，新規劃住宅是多是少？

要搞清楚這個問題，得拿新舊規劃出來對一對。

下面是咱們整理的一張對比表：

看明白了嗎？我們直接說重點：

①總建面，反而少了一丟丟。

【舊規劃】

未出讓宅地總建面約49萬㎡

估算套數約2879套

【新規劃】

未出讓總建面約48.2萬㎡

估算套數約2832套

意外吧，總建面反而少了一丟丟，減少了約7787㎡，估算套數也少了47套。

但這微小的差距，幾乎可以忽略不計。

所以，絕對不存在住宅大增的說法。

事實上，總量“盤子”早就被頂層設計鎖死了。

②變化的是結構，而不是數量。

那大家說的“新增”是啥意思？

其實是在F單元，把原來好幾塊零散的商業用地，騰挪合并成了1宗超大的純居住用地。

這塊地就在中心公園南側，占地約6.8萬㎡，建面約14.2萬㎡，容積率只有2.1，限高80米。

這在寸土寸金、動輒容積率5.0往上的CBD，簡直是“熊貓血”一樣的存在。

為了湊出這塊“靚地”，代價就是把原本安排在F區的南部學校，平移到了萬象府旁邊，同時減少了3宗商業用地。

所以，實質上這次是“存量優化”，不是“增量擴張”，用減少商業和調整學校位置，換來了一宗極其規整、低密、一線臨公園的超級宅地。

02

這2800多套，怎么算出來的？

那這個估算套數，靠譜嗎？

說實話，因為這幾塊地還沒出讓，未來開發商到底要做多大的戶型，現在還不好說。

所以只能參考CBD里已建項目的出房率，做個粗略推算。

*出房率=套數/總建面，僅粗略計算，并未剔除配建。

邏輯很簡單：同一個板塊、同樣是豪宅定位，歷史數據最有參考價值。

①純居住用地，參考的是潤府。潤府總建面不算大，但全是住宅，出房率高。用它的套數除以總建面，算下來大約出房率為0.66%。

②商住混合用地，參考的是悅府。商住地不是純住宅，有一部分要拿去建商業、辦公之類，留給住宅的面積就少了，最終出房率為0.37%。

拿這兩個“系數”，分別套到新控規那5宗居住用地和2宗商住地的總建面上，再一加總，就得到了約2832套。

當然，這是一個理論推算，沒剔除配建、公建這些因素，所以實際落地的套數可能會有浮動，但大差不差，量級就是這樣。

03

新規劃CBD住宅到底是多是少？

上述推算用的是“歷史平均數據”，但有一個變量必須單獨拎出來說——

這次新規劃調整后F區那宗超級宅地，F03-01地塊，占地約6.8萬㎡，建面約14.2萬㎡，容積率只有2.1。

2.1是什么概念？

要知道，除了樓齡超20年的石竹新花園容積率為2.5，CBD近幾年新建的小區，容積率清一色3.6起步，悅府更是干到了5.6。

現在這塊新地，容積率2.1，比石竹新花園還低。

什么意思？容積率越低，同樣一塊地上能蓋的房子越少，戶型就可以做得越大、越奢侈。

之前那些容積率3.8的項目，能做140㎡、180㎡已經是天花板了。現在2.1的容積率擺在這里，未來這塊地大概率全是小高層、大平層，戶型面積段很可能直接200㎡起步。

套用前面的算法，14.2萬㎡的建面，按潤府那種出房率，理論上能出約940套。

但人家潤府是3.8的容積率，你拿到2.1的去套，其實也不合理。開發商不會在這么金貴的地上做小戶型，所以實際出房率大概率遠低于940套。

換句話說，這塊地雖然是CBD近年來最大的一宗宅地，但套數供應反而是“縮水”的。

CBD的住宅，不是多了，是越來越“精”了。

圖源東莞南城發布

04

這塊地會怎樣影響CBD的房價格局？

說白了，這次的規劃調整，表面是挪學校、并地塊，骨子里其實是在給未來幾年CBD的樓市定調。

第一，大地塊意味著“話語權”。

以前CBD的小地塊，像擠牙膏似的，現在F區直接把4宗地捏成1個占地近7萬㎡的大盤，這體量，開發商可以在這里好好講故事了。

對于購房者來說，大盤意味著更完善的內部園林、更純粹的居住氛圍，這種產品的溢價能力，遠不是之前的住宅能比。

第二，低密+公園，是沖著頂豪來的。

容積率2.1，限高80米，緊挨著中心公園，這三個標簽組合在一起，懂的都懂。

這幾乎是明牌告訴大家：這里未來大概率是要做純粹的大平層豪宅，很可能是200㎡起跳的那種。

但實話實說，這塊地有個小尷尬——朝向和景觀，有點打架。

中心公園在地塊的北側，懂行的人都知道，南向才是王道。所以你要是想望公園，那就得朝北，犧牲朝向優勢；戶型想要好朝向，景觀又得跟公園說拜拜了。

第三，CBD的買入窗口，真的越來越窄了。

別看好像還有2800多套的潛在供應，之前在分析文章里也說過，這點量對于規劃超21萬就業和居住人口的CBD來說，就是“杯水車薪”。

更重要的是，這些供應不會一窩蜂全砸進市場。

注意了，F03-01地塊，已在東莞2026年供地預告里，計劃是6月掛牌。

也就是說，CBD等了三年沒賣地，一出手就把“壓箱底”的靚貨端上來了，這一波來得比預想中快。

但剩下的幾宗地呢？按CBD之前出讓節奏，一定是慢慢賣的，等之前賣得差不多了，再出新供應。

最后說兩個點：

一是，對于供應，要看清稀缺定局。整個CBD滿打滿算也就9839套房，而且未來地塊容積率越來越低、戶型越做越大，實際能買到的套數只會比這數字更少。

之前買得早的，相當于這不到一萬套里，先占了席位，根本不用擔心供應暴增、價格踩踏的問題。

當你選擇CBD時，試著想象一下，十年后這里的樣子，如果答案是肯定的，那么它就值得你堅定地選中。十年后它會是你的朋友，請堅定地握緊它。

二是，對于未來，要做好心理準備。CBD中心公園南側這塊地一旦掛牌出讓，極大概率會刷新東莞的地價和房價記錄，再次拉高整個CBD的板塊價值。

到那時，我們現在討論的這些“天花板”，可能就成了未來的“門檻”。

現在買房，最怕的就是信息不透明。

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