最近，房地產(chǎn)上市公司紛紛發(fā)布年報，披露2025年業(yè)績情況。我們選取了20家代表上市公司[ 20家代表上市公司：保利發(fā)展、華潤置地、萬科、中國海外發(fā)展、綠城中國、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、龍湖集團、金隅集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團、中國金茂、新城控股、保利置業(yè)、中國海外宏洋集團、深圳控股、金地集團、大悅城、城建發(fā)展。]，對企業(yè)的銷售、拿地、營收、凈利潤、財務情況及總體發(fā)展策略進行了梳理。總的來看，房企銷售仍在承壓，“好房子”產(chǎn)品可有效抵抗市場調整帶來的壓力，助力企業(yè)跑贏大勢。代表企業(yè)拿地普遍較為積極，均聚焦于核心區(qū)域或深耕區(qū)域補倉拿地。受銷售下滑影響，企業(yè)營收、凈利潤均出現(xiàn)下滑，財務壓力有所增加，需警惕風險的進一步傳導。同時，代表企業(yè)均堅持“輕重并舉”發(fā)展策略，加強布局經(jīng)營性業(yè)務和代建，打造多條增長曲線。

銷售：銷售額普遍下滑，“好房子”產(chǎn)品可有效抵抗市場調整帶來的壓力

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)深度調整態(tài)勢，整體呈現(xiàn)量縮價調特征。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全年新建商品房銷售面積為8.8億平米，同比下降8.7%，銷售額8.4萬億元，同比下降12.6%，反映出需求修復仍需時間。2025年，20家代表上市公司銷售額均值為1055.1億元，同比下降18.8%，降幅雖然高于全國水平，但較2024年降幅縮窄5個百分點。從具體企業(yè)來看，中國金茂和北京城建均實現(xiàn)銷售額同比增長，綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、華潤置地等企業(yè)雖然銷售有所下降，但降幅低于全國水平，跑贏了大勢。

圖：2021-2025年20家代表上市公司銷售額均值情況

數(shù)據(jù)來源：，企業(yè)發(fā)布，中指研究院綜合整理

2025年，房企均通過迭代產(chǎn)品系、打造“好房子”產(chǎn)品，實現(xiàn)項目熱銷，從而抵抗市場壓力。2025年重點城市銷售額TOP20的熱銷項目中，有11個項目為代表企業(yè)所開發(fā)。如華潤置地積極響應國家“好房子”建設政策，首次發(fā)布并落地華潤置地好房子標準體系。深化項目分級管理，聚焦旗艦項目整合內外部頂尖資源，通過打造差異化優(yōu)勢、攻堅基礎技術、創(chuàng)新定制化服務，推動居住體驗從“住有所居”向“住有宜居”躍升。深圳灣澐璽、上海澐啟濱江、北京潤園等標桿項目，不僅贏得市場廣泛認可，更定義了新時代居住標準，進一步鞏固了華潤置地產(chǎn)品力優(yōu)勢。中國金茂于2024年推出的“金玉滿堂”（金茂府、金茂璞、金茂滿、金茂棠）四大全新住宅產(chǎn)品線在2025年全面落地，憑借極致的科技、健康、美學與服務體系，打造了多個“現(xiàn)象級紅盤”，如西安璞逸東方、上海潤云金茂府、雄安金茂府等項目均成為所在城市的銷售冠軍。

2025年重點城市銷售額TOP20的熱銷項目中屬于20家代表上市公司的項目

數(shù)據(jù)來源：

拿地：全年保持積極拿地態(tài)度，聚焦優(yōu)勢區(qū)域深耕

2025年，房企全年拿地均保持積極態(tài)度，TOP100房企拿地金額同比增長3.9%。一方面，為穩(wěn)定土地市場，多地推出利好政策，推地質量也不斷提升，增加了房企拿地積極性；另一方面，近年來房企拿地力度較弱，存量土地已基本開發(fā)殆盡，當前均抓住利好時機積極補倉，以圖可持續(xù)發(fā)展。20家代表上市公司緊抓利好時機，積極補倉拿地，拿地金額均值為261.5億元，同比增長26.8%，增幅較大。

從拿地布局來看，20家代表上市公司拿地持續(xù)聚焦一二線核心高熱城市。2025年，從土地出讓金來看，杭州、上海、北京全年土地出讓金超1400億元，領跑全國。房地產(chǎn)行業(yè)進入調整期，一二線核心城市人口流入大，產(chǎn)業(yè)基礎強，需求更有韌性，因此更受房企青睞。如中海地產(chǎn)2025年在香港和北上廣深5座城市拿地金額占比高達73.9%，部分項目實現(xiàn)當年開盤。華潤置地2025年在北京、上海等5大核心城市拿地金額占比近8成。

緊抓利好機遇積極補充優(yōu)質地塊。近年來，為穩(wěn)定土地市場，土拍供應呈現(xiàn)“縮量提質”態(tài)勢，高溢價地頻出。20家代表上市公司也積極通過補充優(yōu)質地塊為未來發(fā)展奠定基礎，招商蛇口、華潤置地、濱江集團等多家企業(yè)均有獲得高溢價優(yōu)質地塊。

表：2025年20家代表上市公司獲取的高溢價地塊

數(shù)據(jù)來源：

房企拿地形式多樣，通過聯(lián)合體、收并購等多種形式拿地。2025年，20家代表上市公司在一二線核心城市除通過招拍掛拿地外，聯(lián)合體、收并購形式拿地也較為常見。一方面，聯(lián)合拿地可以應對市場不確定性，將市場風險如銷售不暢、價格波動等由多家企業(yè)共同承擔；另一方面，核心一二線城市土地金額較高，聯(lián)合體拿地可以分攤拿地金額，以較少的拿地資金獲取優(yōu)質地塊。如2025年8月1日，華潤置地發(fā)布公告，其子公司上海泓喆與獨立第三方上海南房組成的聯(lián)合體，收購四個目標公司的全部股權及債權，涉及總代價約為人民幣244.7億元。此次收購的是耀華路項目和余慶里項目，兩項目均位于上海市核心區(qū)域，耀華路項目位于上海浦東世博園區(qū)，余慶里項目位于上海黃浦區(qū)人民廣場區(qū)域。

盈利性：營收進一步下滑，凈利潤5年內首次為負

受銷售下滑結轉減少影響，營收進一步下滑。2025年，20家代表上市公司營業(yè)收入均值為1105.0億元，同比下降9.4%，連續(xù)兩年下降。近年來，房企受拿地規(guī)模銳減、市場下行影響，銷售額增速逐年下滑，可供結轉的銷售額下滑顯著，導致當前房企營收承壓。部分持有業(yè)務、服務業(yè)務等經(jīng)營性業(yè)務較強的企業(yè)，營業(yè)收入有所提升，并進一步助力企業(yè)總營收提升。如2025年，華潤置地實現(xiàn)經(jīng)常性收入約433億元，同比增長3.7%，其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務已成為華潤置地公司利潤及穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心貢獻，實現(xiàn)營業(yè)額254.4億元，同比增長9.2%。新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入約140.9億元，比上年同期增長10.0%。龍湖集團實現(xiàn)經(jīng)營性收入約267.7億元，與上年基本持平；其中運營收入約人民幣141.9億元，同比增長5%，服務收入約人民幣125.8億元。

圖：2021-2025年20家代表上市公司營收均值情況

數(shù)據(jù)來源：，企業(yè)發(fā)布，中指研究院綜合整理

盈利能力持續(xù)下行，代表企業(yè)5年內首次出現(xiàn)虧損。房地產(chǎn)企業(yè)銷售下滑、結轉規(guī)模下降，導致營收普遍下滑，但開發(fā)的剛性成本保持不變，且部分企業(yè)三項費率小幅提升，致房企凈利潤快速下滑。2025年，20家代表上市公司凈利潤均值為-27.2億元，近5年來首次出現(xiàn)虧損。

同時，資產(chǎn)減值損失也嚴重拖累企業(yè)盈利水平。凈利潤下行是過去市場調整周期積累的結果，存貨計提減值也是必然結果，房企需充分計提才能夠輕裝上陣。由于過去市場高速擴張急轉下行，而房地產(chǎn)企業(yè)積累了較為沉重的歷史包袱，對當前企業(yè)盈利水平產(chǎn)生嚴重拖累。2025年，部分上市企業(yè)基于當前市場尚在調整的形勢，基于審慎性原則，充分考慮量價策略調整、市場承壓、新規(guī)項目沖擊對存量項目的不利影響，增加對存貨、投資性房地產(chǎn)、長期股權投資計提減值準備。

圖：2021-2025年20家代表上市公司凈利潤均值情況

數(shù)據(jù)來源：，企業(yè)發(fā)布，中指研究院綜合整理

債務風險：凈負債率上升，現(xiàn)金短債比下降，需警惕債務風險傳導

2025年，20家代表上市公司剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率均值為61.5%，顯著下降。一方面，部分企業(yè)普遍采取“做減法”策略，通過自有資金或經(jīng)營性現(xiàn)金流提前償還或兌付高息債務。如龍湖集團2025年有息負債規(guī)模同比壓降超200億元，過去三年半累計壓降約600億元，直接拉低了負債率。另一方面，在房地產(chǎn)行業(yè)“以銷定產(chǎn)”和去庫存周期下，銷售規(guī)模下滑導致新預收房款減少。雖然剔除預收賬款是為了還原真實負債，但當期預收款的減少會直接減小分子，在總資產(chǎn)未同比例收縮時，會帶動該指標下行。

圖：2021-2025年20家代表上市公司剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率均值情況

數(shù)據(jù)來源：，企業(yè)發(fā)布，中指研究院綜合整理

凈負債率有所提升，需警惕債務風險向頭部房企的傳導。2025年，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流下滑趨勢未改，籌資性現(xiàn)金流大幅凈流出加速現(xiàn)金壓力，疊加存貨嚴重積壓，大量流動資金被無效占用，現(xiàn)金循環(huán)鏈條持續(xù)收緊，對現(xiàn)金流、負債率、短期償債能力均產(chǎn)生負面影響。20家代表上市公司凈負債率均值為71.3%，較2024年上升近10個百分點。根據(jù)中指研究院《2026年中國房地產(chǎn)上市公司TOP10》研究報告顯示，在銷售低迷導致資金凈流出影響下長期債務負擔加大，未出險企業(yè)中近七成企業(yè)凈負債率較上年提升，而頭部央國企及部分穩(wěn)健型民企亦不能幸免。當前銷售額仍在下滑，上市房企難言償債風險緩釋，風險出清化解尚需時日。

圖：2021-2025年20家代表上市公司凈負債率均值情況

數(shù)據(jù)來源：，企業(yè)發(fā)布，中指研究院綜合整理

現(xiàn)金短債比下降，部分企業(yè)剛性兌付壓力較為集中。2025年，20家代表上市公司現(xiàn)金短債比均值為1.64，較2024年下降了0.4。代表企業(yè)中，約四分之一企業(yè)現(xiàn)金短債比小于1，流動性仍偏緊。部分企業(yè)剛性兌付壓力較為集中，而短期償債高峰將進一步壓縮企業(yè)現(xiàn)金流騰挪空間，使企業(yè)陷入“償債高峰-開發(fā)規(guī)模減少-現(xiàn)金流惡化-融資受限”的惡性循環(huán)，需持續(xù)警惕債務風險。

圖：2021-2025年20家代表上市公司現(xiàn)金短債比均值情況

數(shù)據(jù)來源：，企業(yè)發(fā)布，中指研究院綜合整理

融資渠道較為暢通，持續(xù)探索融資創(chuàng)新。2025年，代表上市公司融資渠道基本保持暢通，在嚴守安全底線下積極謀求融資發(fā)債。如新城控股憑借金融市場的信任，成功發(fā)行近三年來民營房企首單純信用境外債券，總規(guī)模3億美元。同時，部分企業(yè)也在積極探索創(chuàng)新融資渠道。如華潤置地著力構建多層次不動產(chǎn)REITs平臺，包括Pre-REITs策略商業(yè)地產(chǎn)私募基金、華潤消費REIT、華潤有巢REIT兩只公募REITs、多只類REITs。2025年末，證監(jiān)會啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs啟動，REITs市場進入“基礎設施+商業(yè)不動產(chǎn)”并行發(fā)展階段，商業(yè)不動產(chǎn)REITs在發(fā)行人、底層資產(chǎn)、資金用途、申報路徑等方面更加寬松，目前首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs已申報。多種形式的REITs成為優(yōu)秀企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、拓寬權益融資渠道、促進企業(yè)經(jīng)營模式轉型筑牢基石。

發(fā)展方向：輕重并舉，打造多條增長曲線

堅持“輕重并舉”發(fā)展策略，加強布局經(jīng)營性業(yè)務和代建。2025年，代表上市公司積極探索多賽道發(fā)展，結合自身優(yōu)勢做精、做強不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務和代建，打造多條發(fā)展曲線。如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤置地均在地產(chǎn)開發(fā)的基礎上，強化經(jīng)營性業(yè)務，在商業(yè)、長租運營等領域深耕，其中，2025年華潤置地非開發(fā)業(yè)務的利潤占比超過了50%，“十五五”期末，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務營收目標穩(wěn)定在300億元左右，營收占比接近15%。同時，代建因具有“輕資產(chǎn)、抗周期、高盈利”等特點，與當前企業(yè)轉型方向相契合，收到房企青睞。20家代表上市公司中，約四分之三企業(yè)均已開展代建業(yè)務，部分企業(yè)形成明顯競爭優(yōu)勢。

表：部分企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

資料來源：企業(yè)發(fā)布，中指研究院綜合整理

結語

2025年以來，房地產(chǎn)市場在政策持續(xù)發(fā)力與結構性調整中呈現(xiàn)出回暖與分化并存的特征。2026年，《政府工作報告》定調“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。4月28中共中央政治局會議提出，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新。隨著政策紅利持續(xù)釋放，有望推動市場預期修復與需求釋放。在此背景下，房企需堅持確保經(jīng)營安全，積極去庫存盤活存量，精準把握改善性住房需求升級機遇，加速產(chǎn)品力提升與品質化建設，加速去化回款。