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局勢(shì)動(dòng)蕩擋不住買房熱情?美法英買家涌入以色列,置業(yè)版圖首曝光

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一項(xiàng)最新分析顯示,2026年第一季度,以色列外籍購(gòu)房者中,近一半來自美國(guó)。以色列財(cái)政部經(jīng)濟(jì)學(xué)家首次按買家護(hù)照簽發(fā)國(guó)梳理房地產(chǎn)交易,發(fā)現(xiàn)法國(guó)和英國(guó)買家的購(gòu)房數(shù)量有所增加,他們更偏好價(jià)格較低的公寓。



根據(jù)以色列財(cái)政部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家周三發(fā)布的月度報(bào)告,3月二手房和新房成交共7395套,其中包括政府補(bǔ)貼住房,較2025年3月下降8%,較前一個(gè)月上升3%。如果剔除折扣住房計(jì)劃中的政府補(bǔ)貼房源,3月公開市場(chǎng)共售出6778套住房,較2025年3月下降6%,較2月上升5%。

財(cái)政部表示,考慮到“雄獅怒吼”戰(zhàn)爭(zhēng)持續(xù)了整個(gè)月份,這一同比降幅相對(duì)溫和,但從歷史標(biāo)準(zhǔn)看,成交水平仍然偏低。承包商手中仍積壓大量未售新房。3月新房成交2789套,其中包括補(bǔ)貼住房,較去年同期下降11%。由于2月銷售尤其低迷,3月新房成交較2月上升11%。



如果剔除補(bǔ)貼房源,承包商3月在公開市場(chǎng)售出2172套住房,同比下降8%。從地區(qū)分布看,承包商在公開市場(chǎng)銷售降幅相對(duì)溫和,主要受到特拉維夫一個(gè)大型項(xiàng)目購(gòu)房選擇權(quán)集中到期并被行使的影響。因此,該地區(qū)新房銷量較2025年3月躍升68%。內(nèi)坦亞、貝爾謝巴、哈代拉和以色列中部則出現(xiàn)明顯下滑。

3月,“紙面購(gòu)房”新房占比為61%,較前一個(gè)月上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)坦亞表現(xiàn)尤為突出,當(dāng)?shù)亍凹埫尜?gòu)房”大幅下降,同時(shí)將在6個(gè)月內(nèi)交付的房源占比明顯上升。結(jié)合對(duì)二手房交易的分析,這些跡象表明,買家對(duì)帶有安全屋的公寓偏好正在增強(qiáng),尤其是在該地區(qū)。

3月,在財(cái)政部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家考察的5個(gè)地區(qū)中,承包商公開市場(chǎng)銷售中有25%附帶融資優(yōu)惠。這一比例較2025年3月低25個(gè)百分點(diǎn)。彼時(shí),以色列銀行對(duì)這類優(yōu)惠的限制措施尚未生效。與2月相比,這一比例又下降了3個(gè)百分點(diǎn)。



只有以色列中部地區(qū)的融資優(yōu)惠使用比例出現(xiàn)上升。對(duì)新房銷售實(shí)際現(xiàn)金流的分析顯示,承包商3月實(shí)際現(xiàn)金流為54億謝克爾。盡管潛在現(xiàn)金流下降了14%,這一數(shù)字仍較2025年3月實(shí)際增長(zhǎng)9%。

財(cái)政部表示,這一增長(zhǎng)可能部分來自去年、甚至更早達(dá)成交易的回款,尤其是在過去兩年里,許多承包商銷售都附帶融資優(yōu)惠。如果剔除投入因素,承包商3月實(shí)際現(xiàn)金流僅為1.15億謝克爾,與前一個(gè)月相近。2025年3月,這一現(xiàn)金流為負(fù)4億謝克爾。

3月,投資者購(gòu)房1309套,較2025年3月上升8%,較2月上升12%。財(cái)政部表示,這一增長(zhǎng)受到特拉維夫項(xiàng)目選擇權(quán)被行使,以及通過房地產(chǎn)投資信托基金購(gòu)買成片出租住房的影響。財(cái)政部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家首次公布了按護(hù)照簽發(fā)國(guó)劃分的外籍居民購(gòu)房分析。結(jié)果顯示,2026年第一季度,這一群體中49%的購(gòu)房來自美國(guó)人,共238套。

與2025年第一季度相比,美國(guó)買家的購(gòu)房數(shù)量和在外籍居民購(gòu)房總量中的占比均有所下降。相比之下,法國(guó)和英國(guó)買家的購(gòu)房數(shù)量在同期上升。數(shù)據(jù)還顯示,美國(guó)買家的購(gòu)房分布更集中,而法國(guó)買家的分布更分散。



從美國(guó)買家的購(gòu)房分布看,2026年第一季度,超過一半即52.5%的交易集中在耶路撒冷,共125套,較去年同期下降5%。美國(guó)人在貝特謝梅什的購(gòu)房降幅最為明顯。相比之下,美國(guó)人在內(nèi)坦亞的購(gòu)房從去年第一季度的12套增至今年的27套。按美國(guó)人在以色列的購(gòu)房數(shù)量計(jì)算,特拉維夫僅排在第五位。1月至3月,美國(guó)人在特拉維夫購(gòu)買了10套住房,少于他們?cè)诨飦喬丶犹刭?gòu)買的11套。

耶路撒冷的外籍居民購(gòu)房主要集中在高價(jià)位區(qū)間,第一季度成交中位價(jià)為510萬謝克爾。其中,美國(guó)人在耶路撒冷購(gòu)買的住房中,約60%為新房,中位價(jià)為595萬謝克爾。在二手房市場(chǎng),中位價(jià)也相對(duì)較高,為420萬謝克爾。相比之下,美國(guó)人在貝特謝梅什購(gòu)買的住房?jī)r(jià)格顯示,他們所處的市場(chǎng)區(qū)間與當(dāng)?shù)匾陨匈I家偏好的區(qū)間相近。

對(duì)持法國(guó)護(hù)照外籍居民的分析顯示,他們?cè)谝陨械馁?gòu)房分布不像美國(guó)護(hù)照持有人那樣集中。2026年第一季度,內(nèi)坦亞是法國(guó)買家購(gòu)房最多的城市,共35套;耶路撒冷和特拉維夫并列其后,各28套。



與去年同期相比,法國(guó)買家在內(nèi)坦亞的購(gòu)房明顯增加。不過,這一數(shù)字仍遠(yuǎn)低于該市過去的水平。另一座歷來與法國(guó)買家聯(lián)系緊密的城市阿什杜德,第一季度僅成交5套,與去年同期持平。從價(jià)格看,與美國(guó)買家不同,法國(guó)買家更集中于更“大眾化”或價(jià)格適中的公寓,平均價(jià)格僅為280萬謝克爾。

在特拉維夫,法國(guó)買家今年購(gòu)房的中位價(jià)為500萬謝克爾,也明顯低于美國(guó)買家在該市支付的價(jià)格。3月,二手房成交4606套,較2025年3月下降6%,與2月基本持平。根據(jù)向稅務(wù)局申報(bào)的數(shù)據(jù),對(duì)二手房交易中安全屋配置情況的分析發(fā)現(xiàn),3月全國(guó)范圍內(nèi)帶安全屋的二手房成交占比大幅上升,達(dá)到全部二手房成交的65%,至少是自2024年初以來的最高水平。

其中,內(nèi)坦亞和海法地區(qū)帶安全屋住房的成交增幅尤為明顯。3月,投資者售房?jī)H890套,較2025年3月大幅下降42%。其中特拉維夫和海法降幅尤其明顯。這兩座城市帶安全屋公寓占比較低,分析認(rèn)為,這很可能說明不帶安全屋的住房更難出售。



3月,首次置業(yè)者在公開市場(chǎng)購(gòu)房4071套,其中包括補(bǔ)貼住房,較2025年3月下降2%,較2月上升5%。如果剔除政府補(bǔ)貼購(gòu)房,這一群體成交3454套,較2025年3月上升2%,較2月上升9%。

改善型買家購(gòu)房2015套,較2025年3月大幅下降23%,此前一個(gè)月已下降12%。與2月相比,這一群體購(gòu)房又下降6%。從地區(qū)分布看,這一群體的明顯下滑幾乎覆蓋所有地區(qū),其中海法和內(nèi)坦亞降幅尤其大。

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