前幾天，廣州市規自局發布了2026年建設供應計劃，劇透了魚珠物流基地地塊的信息。

可能有些朋友還不清楚這塊地在哪里，我先甩個圖出來：

魚珠物流基地地塊，預期是很清晰的，會是今年或者接下來幾年廣州最好的江景地。

幾個重點：

·位于廣州價值度最高的臨江大道豪宅帶，沿線最缺的就是住宅

·沿線唯一的無遮擋江景住宅，目前只有保利玥璽灣，網簽量接近80%，下一個高端江景住宅缺位

·2.5容積率是沿線住宅最低密度，配合魚珠灣資源，能打出差異化的江灣島尖豪宅

·廣州對臨江一線建筑高度限制60米以下，很大概率會有類似玥璽灣1號樓王的產品

·地段、江景價值段位比珠金琶低一檔，學位有不確定性，實際上屬于黃埔

下邊，展開聊聊。

魚珠物流基地地塊，具體位置是在保利魚珠島西側。

最大的特點就是一線無遮擋南向江景資源，江景更寬，更長、更豐富。

寬度來看，最寬超過1000米，東邊看有三江匯流，西邊看珠金琶和北帝沙島。

當然，東邊江景存在一定抗性，由于廣州港的存在，多少還是有點工業風，城市感不足，這個就見仁見智了。

想要改命，就要看廣州港什么時候搬遷。

但總體來看，魚珠物流基地的江景會有一種壯闊感，對企業來說，江景產品的發揮空間非常大。

可以參考保利魚珠島的實體樣板間，270度江景艙客廳，真的挺震撼的。

地塊北邊是魚珠CBD，除了魚珠舊城有一小塊沒有拆除的舊屋，基本看不到大面積村景。

疊加企業進駐，整個魚珠CBD氛圍已經起來了。

其次地塊江景價值，還要配合整個魚珠灣的概念服用。

魚珠灣，是臨江大道沿線唯一可以打出江灣島尖概念的區域。

魚珠灣和魚珠CBD很近，西邊又有水域隔開，整個區域狹長，有島嶼的私密感。

你要說豪宅需要的故事和底蘊嘛，絕對不缺的。

魚珠碼頭最早是海上絲綢之路的起點之一，到建國之后作為港航工業的駐點，相當于廣州港口文明的活化石。

看回魚珠灣現在規劃，也是借助島嶼特色打造港城、內灣，有點紐約長島那味了。

現有配套上，魚珠灣今年也會迎來交通破局。

地塊南邊的臨江大道魚珠灣隧道，計劃今年年底通車。

現場來看，地塊前邊的道路地面大致都修好了，魚珠灣隧道出口也基本成型。

魚珠灣隧道貫通后，臨江大道東延段剩下海警段一個卡點，按照天河今年的計劃，主要還是前期工作，建設期要等到明后年。

雖說如此，但臨江大道魚珠灣隧道通車后，地塊往西能直接串聯保利魚珠港商業、金融城東區，接入黃埔大道。

另外，魚珠灣還規劃有一條魚珠橋，屬于景觀便橋，可以步行出入周邊寫字樓和商業。

學校方面，周邊現有魚珠小學，潛在增量是魚珠TOD規劃的九年制學校。

當然，這些學校未必能說有多好，但至少是有，并且地塊適配客群未必需要這些公立學校。

再看地塊現狀，目前主要是保利魚珠島施工方駐扎地、停車場，以及空地。

魚珠物流基地和保利的綁定很深，這應該是公開的秘密，保哥這盤棋10年前就已經布局。

魚珠物流基地前身是魚珠物流基地舊改項目，改造單位是保利和廣物合資成立的公司，保利出資以及負責后期開發。

最近開盤的保利魚珠島，也是魚珠物流基地舊改項目的一部分，地塊編號是AP0518035。

而在建設用地供應計劃表出現的魚珠物流基地地塊，性質是二類居住用地兼容商業，用地約5.7萬平，建面約14萬平。

我對照過信息，就是保利魚珠島西側的兩塊地，包括029和032兩塊地。

據我了解，地塊目前正在調規中，還沒有最終落實。

現實點說，珠江新城、金融城、魚珠CBD都不缺寫字樓，已經建成的寫字樓，招商引資也是個大工程。

所以，如果魚珠物流基地最終確定為商住地，對魚珠開發會起到提速作用，畢竟回血了才能有錢繼續投入呀。

說句實話，魚珠物流基地很親江，但還不夠親人，缺乏濱江生活氛圍，需要公園配合一些底商，去導入人流。

隨著保利玥璽灣的成功，臨江大道豪宅帶，徹底坐實了廣州豪宅價值的天花板。

但臨江大道沿線，以商業地為主，一線無遮擋江景住宅極少，目前只有保利玥璽灣。

截止5月11日，保利玥璽灣已網簽384套，未網簽105套，也就是說，去化已接近80%。

還有旁邊的保利天曜，目前網簽605套，未網簽322套，未推樓棟僅剩A3棟。

如無意外，今年這兩個盤都會進入清盤期。

隨著這兩個主力盤賣完，接下來臨江大道沿線住宅，就是珠實金融城項目、省石油地塊以及魚珠物流基地地塊。

相對于這些項目，魚珠物流基地地塊有幾個相對優勢：

1）體量更大，14萬平建面，和保利天曜差不多，能做綜合濱江社區

2）2.5容積率，是近幾年臨江大道沿線商住地最低密度

3）無遮擋望江，地塊寬度足夠，能排布更多一線江景住宅

魚珠物流基地形狀，就像魚頭和魚身展開在珠江邊，寬度拉開了約400米，比玥璽灣更寬。

這種地形，企業做建筑排布會很爽，能放下更多江景住宅。

參考玥璽灣排布，頭排是60米以下、400-600平樓王，后邊是200-350平左右的大平層。

現在來看，魚珠物流基地更像保利玥璽灣的繼任者了，當然可能定位會低一檔，畢竟地段、城市界面還是不一樣。

但不妨礙魚珠物流基地秀色可餐。

長線來看，臨江大道沿線，江景住宅稀貴已經是明牌。

新增供應嘛，主要是獵德污水廠、員村舊改、廣州港搬遷，上線時間至少是5年后，甚至10年后，哪個也不好啃呀。

這，也是魚珠物流基地的窗口期。