文/上海杜繼業律師（京師 上海所）

做房產糾紛這么多年，我沒少遇到這樣的情形：家里房產寫了未成年人名字，家長擅自把房子賣掉，孩子會覺得特別冤枉，司法實踐是如何處理類似爭議的呢？

今天我就給大家講一個上海高院的終審判例，這個案子非常典型，直接說清了共有房產、家人代簽、事后追認這三類最常見的風險。只要你家房子是多人共有，或者有未成年人產權，一定要認真看完。

案子發生在上海閔行，涉案的是一套價值八百多萬的別墅。這套房子登記在三個人名下：父親金某華、母親高某，還有他們未成年的兒子高某波。2006 年，父親金某華一個人出面，以一家三口的名義和買方簽訂了房屋買賣合同。簽合同當天，母親沒有到場，兒子是未成年人，也沒有簽字。

后來交易沒能繼續下去，因為賣方沒有按約定注銷房屋抵押，房子根本無法過戶，買家付了幾百萬房款卻拿不到房子，直接把父親、母親、孩子三方一起告上了法庭，要求退還房款、支付違約金，還要總房價20%的賠償金。

爭議一下子就爆發了。母親和孩子都堅持認為，自己沒有簽字、沒有同意、也不知情，合同應該無效，責任應該由金某華一個人承擔，不應該牽連母親和未成年的孩子。但案件從一審上海一中院，到二審上海高院，結果完全一致：合同有效，母親和未成年孩子都要連帶承擔還款和賠償責任。

很多人看到這里都會難以接受，孩子還沒成年，憑什么也要一起賠錢？法院的核心邏輯其實就兩點，每一點都關系到普通人的切身利益。

母親高某之所以要承擔責任，關鍵出在一份委托書上。簽約是 2006 年 2 月，到當年 9 月，買賣雙方已經產生糾紛，買家甚至給高某發了律師函。2006 年 10 月，高某和金某華離婚后，出具了一份經過公證的授權委托書，委托金某華辦理簽訂買賣合同、過戶、注銷抵押、領取房款等全套賣房手續。

高某自己辯解，這份委托書只是為了辦理抵押、償還債務，不是對之前賣房合同的追認。但高院明確認定，高某明明知道房屋買賣已經出現糾紛，仍然委托金某華全權處理房屋出售事宜，這在法律上就屬于事后追認，一旦被認定追認，合同就對她產生約束力，必須承擔責任。

我在實務中見過太多當事人栽在這個環節，本來自己沒有任何責任，就為了臨時解決問題去補一份委托書、辦一個公證，直接把自己從無關者變成了共同責任人。

接下來就是最顛覆大家認知的部分，未成年的高某波，為什么也要承擔責任？孩子一方主張，自己是未成年人，父親的代理行為損害了未成年人利益，合同應當無效。但上海高院給出了清晰的認定結果。

首先，不動產登記簿上明確記載金某華是孩子的監護人，買方有合理理由相信他有代理權。其次，即便登記存在瑕疵，在普通人看來，父親代理未成年子女賣房符合家庭常理，一般人都會認可這種代理關系。最后，父母代理未成年人賣房，并不必然損害子女利益，不能直接以此認定合同無效。

最終法院認定，金某華對高某波的代理構成表見代理，代理行為有效。簡單說，外人基于家庭親子關系產生的合理信賴，法律會優先保護，孩子即便沒有簽字、沒有到場，依然要受合同約束。

關于大家都關心的違約金和賠償金問題，這份合同里約定了逾期按日萬分之五支付違約金，同時還要支付總房價 20% 的賠償金。賣方提出約定過高，顯失公平，兩級法院的處理態度一致。

違約金和賠償金可以同時約定，但如果數額過分高于實際損失，法院可以依法調減。一審法院將日萬分之五的違約金調整為按銀行同期存款利率計算，保留了 20% 的賠償金，二審高院也維持了這一判決。

最后，我把這個案件中上海高院的核心裁判要點整理出來，都是能直接用在實際糾紛中的干貨。共有人明知房屋買賣已經發生糾紛，仍出具委托書授權代理人辦理出售、抵押等事宜，直接視為對原買賣合同的事后追認，合同對全體共有人生效。

在房屋買賣中，相對人基于代理人與未成年人的親子關系、家庭成員身份，有理由相信代理人具有代理權的，構成表見代理，該代理行為有效。合同明確約定違約金與賠償金可同時主張的，法院原則上予以尊重，但若約定過分高于實際損失，法院可以依法調整。

結合這個經典案例，我再給大家幾條掏心窩子的實務提醒。共有房產不管是夫妻、父母子女還是兄弟姐妹共有，出售時必須所有產權人共同到場簽字，不要輕信任何回頭補辦手續的說法。

如果發現家人擅自處分共有房產，千萬不要隨意補辦委托書、辦理公證，這類行為極容易被認定為事后追認，直接把自己卷入責任之中。正確的做法是立刻書面聲明反對，并及時通知中介和買方，固定好相關證據。

涉及未成年人名下的房產，處分時一定要格外謹慎，盡可能辦理監護公證，所有監護人共同到場辦理，避免被認定構成表見代理。如果確實存在損害未成年人利益的情況，并非不能推翻合同，但舉證難度會非常大。

房產是絕大多數普通人一生中最重要的資產，簽字、委托、公證每一個環節都隱藏著法律風險。這個案子之所以值得反復學習，就是因為它集中了家人代簽、事后追認、未成年人房產這三個普通人最容易踩的坑。

提前了解清楚這些規則，遠比發生糾紛后再后悔要有用得多。如果你也遇到共有房產被擅自處分、家人代簽、無權代理這類問題，歡迎留言和我交流。

溫馨提示：本文內容基于公開裁判文書并結合最新法律法規和司法審判實務經驗所作的解析，僅供參考，不構成正式法律意見