文/北京進(jìn)深 徐迪

北京土拍已經(jīng)很久沒(méi)有這么熱鬧了。

今天下午，六里橋土地交易大廳，保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)，四大國(guó)央企先后進(jìn)場(chǎng)，目的只有一個(gè)：

豐臺(tái)太平橋0608-0001地塊。

現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)151輪出價(jià)，最終由保利發(fā)展以41.544億元拿下。

成交樓面價(jià)約5.76萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率15.4%。

這是今年以來(lái)北京土拍溢價(jià)率最高的地塊。

去掉配建，住宅樓面價(jià)達(dá)到6.67萬(wàn)元/㎡，比萬(wàn)泉寺雙子盤還貴了四五千。

現(xiàn)場(chǎng)速寫

151輪的激戰(zhàn)，與其說(shuō)是地塊優(yōu)秀，不如說(shuō)是大家都“餓”了。

本次入局的4家房企，在北京都有大約一年左右的攬儲(chǔ)空檔期，補(bǔ)倉(cāng)需求比較迫切。

其中，招商上次拿地還是去年4月初，拍得通州八里橋地塊，開發(fā)了朝棠攬閱項(xiàng)目，目前全盤去化已近八成。

建發(fā)上次拿地是去年6月底，與金茂聯(lián)手托底了觀宸二期地塊，到現(xiàn)在也10個(gè)多月了。

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)更是近兩年都沒(méi)在北京的公開市場(chǎng)拿地，最新的兩個(gè)項(xiàng)目都是以后入股操盤的形式與其它房企聯(lián)合開發(fā)。

保利自去年5月底摘得海淀半壁店地塊后再無(wú)進(jìn)項(xiàng)，目前保利熙瑞開盤在即，保利也開始著手下一個(gè)項(xiàng)目布局了。

拍賣現(xiàn)場(chǎng)，手持3號(hào)牌的保利出手非常堅(jiān)定。但是建發(fā)的拿地意愿也很強(qiáng)烈，基本是主持人念完價(jià)格就果斷舉牌。

開場(chǎng)幾分鐘就進(jìn)行了百輪叫價(jià)。

后來(lái)隨著建發(fā)的節(jié)奏放緩，幾次進(jìn)行到三聲報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，整體氣氛更焦灼了。

倒是保利，自始至終沒(méi)在遲疑的。

用這種“非我莫屬”的氣勢(shì)向?qū)κ质海鋵?shí)打的也是一場(chǎng)心理戰(zhàn)。

作為頭號(hào)意向買家，保利在上周就已對(duì)太平橋地塊發(fā)出了施工和監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃，給到的投資估算達(dá)8億元。

財(cái)務(wù)底線與市場(chǎng)門檻

近一個(gè)月連續(xù)兩宗二三環(huán)地塊出讓，這讓冷清的豐臺(tái)樓市，成了焦點(diǎn)。

但是換個(gè)角度來(lái)看，太平橋地塊這個(gè)15.4%的溢價(jià)率，究竟是頭部房企對(duì)北京樓市回暖的“信心票”，還是為了維持生存規(guī)模、不得不進(jìn)行的“焦慮性補(bǔ)倉(cāng)”？

在行業(yè)依然充滿不確定性的當(dāng)下，太平橋地塊的房?jī)r(jià)能否站上10萬(wàn) ？

事實(shí)上這個(gè)價(jià)格已經(jīng)被不少人吐槽脫離市場(chǎng)基本面了，再往上做加法，需要相當(dāng)驚艷的產(chǎn)品力，也非常考驗(yàn)操盤手的營(yíng)銷能力，去說(shuō)服市場(chǎng)接受與海淀、西城差不多的房?jī)r(jià)。

但是，如果賣不到10萬(wàn)，從財(cái)務(wù)角度來(lái)講，甚至都達(dá)不到“合理線”。6.7萬(wàn)的樓面價(jià)，又能給保利留出多少利潤(rùn)空間？

火熱的土拍現(xiàn)場(chǎng)之外，是冷靜到有點(diǎn)冷漠的市場(chǎng)。希望保利對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的信心，也能如現(xiàn)場(chǎng)拿地時(shí)一般堅(jiān)定。

目前，西南二三環(huán)主要在售的樓盤有三個(gè)：

中海麗金府、中海麗澤叁號(hào)院和嘉棠璟樾，它們的去化率，都在20%-30%左右。

根據(jù)這幾個(gè)在售樓盤的表現(xiàn)，盲猜一下，太平橋01地塊的房?jī)r(jià)，在9萬(wàn)元/平米左右；

萬(wàn)泉寺07地塊，售價(jià)在10.5萬(wàn)元/平米左右。

地塊信息

太平橋0001地塊于4月16日正式掛牌。

交易起始價(jià)36億元，折合樓面價(jià)4.99萬(wàn)/㎡。

用地規(guī)模3.6萬(wàn)㎡，地上建面約7.21萬(wàn)㎡，容積率2.0，限高80米。

它的地形很有特點(diǎn)：

東南和西南側(cè)，分別長(zhǎng)了一只腳；

南面中間被精圖雅苑小區(qū)挖去了一塊，西邊是兩座酒店。

容積率調(diào)降

地塊形狀不規(guī)則，周邊環(huán)境又比較復(fù)雜，退線要求會(huì)很多。

大概是基于這兩點(diǎn)，該地塊進(jìn)行了一次調(diào)規(guī)。

在今年首輪供地清單中亮相時(shí)，太平橋0001地塊規(guī)劃的地上建面是8.65萬(wàn)㎡，容積率約2.4；

進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，地上建面減少了1.44萬(wàn)㎡，容積率降至2.0。

容積率調(diào)降后，給設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)提供了很大騰挪空間，樓棟排布的策略也可以從填滿轉(zhuǎn)變?yōu)閾駜?yōu)。

兩大難題待解

即便調(diào)規(guī)之后，樓棟排起來(lái)也沒(méi)那么容易。

首先是兩個(gè)配建包袱：

1、須配建9000平米養(yǎng)老設(shè)施和800平米社區(qū)管理處；

2、須配建80個(gè)地下公共停車場(chǎng)，停車位是立體的、普通自走式停車位，交通還得相對(duì)獨(dú)立，便于管理。

這兩個(gè)包袱有點(diǎn)重，不僅會(huì)耗費(fèi)將近3000萬(wàn)的建安成本，還會(huì)將整個(gè)地塊的容積率，拉高到2.3左右。

最大的問(wèn)題，還在于建筑退線：

1、南面是現(xiàn)狀威爾夏大道小區(qū)，有兩棟高21層的住宅樓；

2、北面是太平橋中里小區(qū)，有三棟6層洋房；

3、最難受的是，被0001地塊半包圍的精圖雅苑小區(qū)，為15層住宅樓。

這些因素疊加在一起，讓0001地塊樓棟排列的難度，加大了很多。

幸好，西北角是學(xué)校的操場(chǎng)，給出了一點(diǎn)發(fā)揮的空間。

區(qū)域競(jìng)品

太平橋地塊位置是比較核心的，有做豪宅的潛質(zhì)。

位于二環(huán)至三環(huán)之間。距北京西站1.2公里，西面離三環(huán)0.7公里，離地鐵9號(hào)線六里橋東站約530米。

周邊有新年華購(gòu)物中心、北京世紀(jì)壇醫(yī)院、蓮花池公園等生活配套設(shè)施。

上月底，同在太平橋街道的萬(wàn)泉寺0007地塊已完成出讓，華潤(rùn)置地以57.71億元底價(jià)摘得，是北京今年到為止總價(jià)最高的地塊。

地上建面約9.87萬(wàn)㎡，折合樓面價(jià)5.85萬(wàn)元/㎡。

兩宗地塊直線距離3公里，萬(wàn)泉寺位置更接近二環(huán)，太平橋地塊靠近西三環(huán)。

豐臺(tái)土拍今年也是把壓箱底的好地都拿出來(lái)了。

緊跟著萬(wàn)泉寺B和太平橋001之后，蒲黃榆地塊也將在近期拍出。同樣是在二環(huán)邊上，位置更加核心，到天安門直線也就5公里左右。據(jù)悉已有包括大華、保利、招商、廈門國(guó)貿(mào)、綠城、北京建工等多家房企在密切關(guān)注這塊地。

此外，豐臺(tái)橋南地塊也已排進(jìn)拍賣日程表，位置較上述幾塊地差了一些，勝在低密，1.1的容積率，即使去掉配建也不超過(guò)1.6，一個(gè)小精品盤還是值得期待的。缺點(diǎn)是體量太小。