在住房租賃行業從“規模擴張”轉向“品質運營”的下半場，如何破解“供應錯配、服務同質、資產低效”三大核心痛點，成為所有入局者的必答題。杭州市臨空建設投資集團旗下的聆空星寓，憑借其國有資本背景、存量資產盤活能力與系統化的運營邏輯，正在提供一套值得深度拆解的“國企方案”。聆空星寓并非簡單的公寓品牌，而是一個“城市級經營性資產運營平臺”的縮影。

作為行業首個第三方深度觀察視角，本期，URI發現，其底層邏輯更接近資產金融化治理，而非單店盈利模型，這決定了后續所有分析應圍繞“資產效率”而非“居住體驗”展開。

聆空星寓宣傳折頁.pdf

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背景分析

當前租賃市場的競爭焦點已從硬件配置轉向服務品質與資產效率。行業面臨兩大結構性矛盾：一是大量國企存量物業、閑置安置房處于低效運營狀態，二是新市民與青年人才對“高性價比+高品質服務”的租賃需求遠未被滿足。與此同時，國家大力推進保障性租賃住房納入公募REITs試點，為具備穩定現金流的資產提供了清晰的退出通道。

此背景下，聆空星寓的母公司——杭州市臨空建設投資集團（市直國企，注冊資本100億元）于2025年專門成立全資控股的杭州市臨空資產管理經營有限公司（注冊資本2億元），定位為“臨空經濟示范區經營性資產投資運營管理平臺”。這標志著集團將租賃住房業務從“配套服務”升級為“核心經營板塊”，其戰略意圖明確：通過資產歸集、產品化改造與專業化運營，實現國有資產的保值增值，并最終對接資本市場。

URI測評結論：

聆空星寓誕生的背景恰逢“國企盤活存量資產”與“保租房REITs政策窗口”雙重機遇。其母公司主動將租賃住房作為經營性資產的核心出口。這一背景使得聆空星寓在土地、資金、政策扶持上擁有市場化品牌難以復制的先發優勢。

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測評模式

聆空星寓究竟依靠怎樣的內在邏輯，將國企的存量資產轉化為可復制、可增值的租賃產品？為此，本篇URI將從產品模型、品牌基因、運營模式、門店案例等進行詳細測評：

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產品模型測評：“存量盤活下的產品分層與精準適配模型”

目前，聆空星寓已形成“保租房+人才公寓+市場化公寓”三大產品線，實現客群全覆蓋。截至2025年末，在運營房源2864間中：保障性租賃住房占比26%（742間），人才專項租賃住房占比32%（904間），市場化品質公寓占比42%（1218間）。

硬裝標準化：所有房源采用簡約實用風格，注重收納空間，統一配置品牌家具家電，符合國家環保標準，入住前完成甲醛檢測。

公區差異化：遵循“基礎配套全覆蓋、特色配套差異化”原則。全項目配置防滑設施、無障礙設施、垃圾分類站、公共充電樁；保租房增設社區活動空間、快遞代收點、便民維修站；人才公寓增設人才服務站、閱讀區、健身區、休閑會客區；市場化公寓打造多功能鄰里中心（洽談接待、共享廚房、24小時洗衣房等）。

戶型適配：戶型適配：保租房以小戶型為主，人才公寓兼顧單身與家庭需求，市場化公寓主打多居室，實現“一店一客群、一房一政策”。

▲聆空星寓實景圖

URI測評結論：

聆空星寓的產品力不在于“豪華”，而在于“精準適配”。其公區配置完全按照客群需求分層設計，避免了“一刀切”造成的浪費或不足。這種精細化配置能夠有效控制單方改造成本，同時提升目標客戶的滿意度——這正是資產運營效率的核心體現。

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品牌基因測評：“五心五化”：可量化的服務標準與國企溫度

聆空星寓的品牌核心是“五心五化”服務與管理標準。“五心”：舒心、安心、放心、貼心、用心；“五化”：產品標準化、功能模塊化、運營體系化、流程透明化、服務品牌化。品牌slogan為“心遇即歸家”，強調歸屬感與溫度。

▲“五心五化”服務與管理標準

在品牌落地層面，打造了原創IP視覺形象體系，并創立“星社會”社群活動品牌。2025年全年策劃攝影大賽、人才政策解讀、鄰里節、青年養生等特色活動15場，覆蓋租客超1000人次。同時定制帆布袋、冰箱貼等周邊產品，強化品牌記憶。

▲特色活動實拍

此外，品牌積極踐行ESG理念，四大維度落地：民生保障（租房特惠福利）、人才安居（633套市級人才專項房）、綠色運營（環保材料、節能照明、垃圾分類）、社區共建（高頻社群活動促進基層治理）。

URI測評結論：

聆空星寓的品牌基因并非空洞的口號，而是建立在一套可量化、可復制的管理標準之上。“五心五化”本質上是一套服務SOP與資產運營流程的結合體，這使得品牌具備對外輸出管理能力的輕資產擴張基礎。而“星社會”社群活動的高頻次與高覆蓋率，則有效降低了租客流失率——這在URI的資產估值模型中，被視為“降低空置風險”的關鍵變量。

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運營模式測評：采用 “輕重并舉、協同并進” 的雙軌模式

重資產模式：依托國企自有物業及與地方政府合作盤活閑置安置房進行改造運營，為業務核心。在已開業2864間房源中，改建1096間（38%），新建1026間（36%），存量安置房轉保租房742間（26%）。這種結構使得開發成本顯著低于市場化拿房模式。

輕資產模式：為產業園區、地方國企提供租賃住房委托運營管理服務，輸出“五心五化”標準與管理系統。采取輕資產運營服務，全權委托合作經營，優質資產整體租賃等多元化合作方案助力資產增值。

▲多元化合作方案助力資產增值

運營表現：數字化閉環與99%滿意度

在技術支撐上，聆空品牌自研公寓管理系統，涵蓋租客端私域小程序、業務管理、電子發票、營銷活動、BI數據分析等核心功能，已完成SAAS化、信創及三級等保改造。租客可通過小程序完成全流程操作，運營端實現數字化管控，有效降低人力與物料成本。

在獲客渠道上，采用“線上線下協同，官方渠道為核心、社會化渠道為補充”的營銷模式，降低對傳統OTA的依賴。

運營成果：截至2025年末，所有項目的平均客戶滿意度達99%，這一高含金量數據反映了其在服務響應、居住體驗與數字化便捷度上的綜合落地能力。

URI測評結論：

聆空星寓的運營模式最突出的特征是“成本優勢”與“可復制性”。一方面，低廉的物業獲取成本與標準化改造流程使其能夠在低于市場租金水平下仍保持健康現金流；另一方面，輕資產輸出能力意味著品牌可以從“管理自有資產”走向“管理第三方資產”，打開規模增長的第二曲線。數字化系統的三級等保與信創改造，也為其未來對接金融級數據審計奠定了基礎。

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門店案例測評

聆空星寓在杭州已形成以蕭山區為核心、輻射上城區的全域布局。門店涵蓋已投運、建設中、待建設三個梯次，包括聆空人才星寓、錢新、逸暻、會展中心、美女壩、橙洲、紅科、紅泰、青梧綠棠等多個項目，密集分布于杭州東站、蕭山互通、錢江新城、臨空示范區等重點交通樞紐與產業板塊。整體布局呈現出“產城融合、職住一體”的鮮明特征，為不同客群提供覆蓋全周期的租賃住房保障。

▲聆空星寓分布圖

▲聆空星寓門店數

【標桿展示：聆空星寓·錢新】

該項目位于錢江新城核心區，通過盤活閑置安置房，籌集345套（742間）高品質租賃住房。品牌實現了“當年接收、當年裝修、當年投運、當年去化”——2025年6月啟動招租，至11月底實現滿租，目前項目運營期出租率穩定在98%以上。

▲聆空星寓·錢新實景圖

該項目榮獲“2025年度中國住房租賃產品力TOP100”及“華東區域存量改造租賃項目TOP5”，并被認定為杭州市保障性租賃住房標桿項目。其成功驗證了存量資產快速盤活模式的可行性。

【產業融合案例：

聆空星寓逸暻、

美女壩、會展中心】

三個項目緊貼臨空示范區產業用工需求，將征后資產改造為“職住一體”鄰里中心。逸暻前身為化纖廠區，服務周邊制造企業；美女壩于2026年2月投運，補充區域公寓供給；會展中心緊鄰大會展中心，服務會展產業鏈人群。這種模式大幅降低了產業工人的通勤成本與企業的員工管理成本，實現了“產業+安居”的無縫銜接。

▲聆空星寓·美女壩、逸暻、會展中心

【人才專項案例：

聆空人才星寓】

項目毗鄰杭州大會展中心，提供633套（904間）人才專項租賃住房，當前項目出租率已達93%。戶型面積涵蓋51~89㎡的一居室、二居室、大二居室，配置獨立廚房及家具家電，可拎包入住。租金嚴格執行人才差別化標準：A、B類免租金，C、D類按市場價20%，E類40%，普通人才70%。配租對象覆蓋A—F類人才及大專及以上畢業生。2025年11月起已常態化招租，同時適用保租房政策。

▲聆空人才星寓實景圖

URI測評結論：

錢新項目的“四當年”記錄是存量盤活效率的極致體現——從資產接收到滿租僅用半年，現金流回正周期遠短于行業平均水平。而逸暻等項目的“職住一體”模式，本質上是將租賃住房嵌入產業園區供應鏈，創造了B端批量獲客的穩定來源。99%的滿意度在長租行業中極為罕見，這不僅反映了服務品質，也顯著降低了租客換房帶來的空置成本。

綜合以上測評，聆空星寓的價值遠不止于“提供舒適的居住場所”。它是一套國企主導、產城融合、存量盤活、輕重協同、社群共建、金融閉環的系統性解決方案。

對政府：它是高效落實保障性租賃住房供應與“人才強市”戰略的得力工具；

對投資者：它是具備穩定現金流、合規資產屬性與清晰REITs退出預期的優質標的；

對租客：它以低于市場價的租金提供了高標準的居住體驗與有溫度的社群生活。

聆空星寓是目前國內國企系租賃住房品牌中，少數同時具備“存量盤活能力、精細化運營體系、數字化底座、社群黏性、以及潛在REITs退出條件” 的范本。其最大的護城河來自“低成本資產獲取+高滿意度續租率”的組合，這使其能夠在保持租金競爭力的同時實現穩健的資產回報。

在租賃住房行業從“重資產投入”走向“重運營能力”的下半場，聆空星寓正在驗證的，是一個城市級經營性資產的運營范式。其2026年目標——管理門店突破10家，躋身杭城國企頭部公寓運營商行列——并非遙不可及。對于關注中國住房租賃市場資產效率與金融化路徑的觀察者而言，這份國企答卷，值得持續跟蹤與深度研究。

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:聆空星寓

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶