最近大家有沒有發(fā)現(xiàn)，身邊聊房價(jià)的人又多了起來。我身邊不少人都在說，廈門樓市今年有點(diǎn)“魔幻”——有的地方跌得讓人心疼，有的地方卻還得排隊(duì)搶。我上周剛好陪朋友去思明區(qū)看房，中介小哥一句話把我驚著了：“這邊前年還能賣7萬，現(xiàn)在3.5萬您隨便挑?！?/p>

說實(shí)話，聽到這個(gè)數(shù)字，我第一反應(yīng)是：這市場是不是有點(diǎn)離譜了？

但再往下了解，又發(fā)現(xiàn)一個(gè)奇怪的現(xiàn)象——同樣是島內(nèi)，那些帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子，該搶還是搶，價(jià)格硬得像鐵板一塊。這到底是咋回事？今天咱們就掰扯掰扯。

從7萬到3.5萬，思明區(qū)的房價(jià)經(jīng)歷了什么？

先說說這個(gè)讓不少人“心碎”的降價(jià)。思明區(qū)作為廈門的老核心，前兩年房價(jià)沖得確實(shí)猛。我記得2021年左右，松柏、蓮花那一帶的老房子，隨便一套小兩居掛牌價(jià)都在6萬以上，裝修好點(diǎn)的直奔7萬。當(dāng)時(shí)我一個(gè)朋友咬牙上了車，現(xiàn)在說起來直搖頭。

今年情況確實(shí)變了。根據(jù)貝殼找房廈門站的數(shù)據(jù)，思明區(qū)部分“老破小”房源的實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)回落到3.5萬到4萬之間。這不是個(gè)例，我翻了翻幾個(gè)房產(chǎn)APP，不少房源的掛牌價(jià)都比高點(diǎn)跌了40%以上。

為啥跌這么狠？ 我分析有三點(diǎn)原因：

第一，前兩年漲得太虛。那時(shí)候市場情緒熱，很多老房子根本沒有支撐7萬單價(jià)的實(shí)際價(jià)值，純粹是被“島內(nèi)稀缺”四個(gè)字炒上去的?，F(xiàn)在潮水退了，誰在裸泳一目了然。

第二，新房供應(yīng)上來了。島內(nèi)這幾年供了不少地，五緣灣、湖邊水庫這些板塊的新盤品質(zhì)高、戶型好，分流了大量改善需求。誰還愿意花大價(jià)錢買個(gè)沒電梯的老房子？

第三，學(xué)區(qū)溢價(jià)在縮水。以前思明區(qū)的老房子貴，很大程度是因?yàn)閯澠！５@兩年教育均衡化推進(jìn)，加上出生人口下降，學(xué)區(qū)房的光環(huán)確實(shí)沒那么亮了。

不過話說回來，3.5萬的思明區(qū)，對(duì)于真正想在島內(nèi)安家的剛需來說，反而是個(gè)機(jī)會(huì)。我那個(gè)中介小哥說了句大實(shí)話：“以前7萬那是炒給投資客看的，現(xiàn)在3.5萬才是正常價(jià)?！?/p>

島內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，為啥還能搶？

這就說到更“離譜”的另一面了。就在同一個(gè)思明區(qū)，那些頭部小學(xué)對(duì)口的小區(qū)，價(jià)格依然堅(jiān)挺。比如實(shí)驗(yàn)小學(xué)、外國語附小周邊，5萬+的掛牌價(jià)很常見，而且看房的人沒少過。

我上周去看的一個(gè)小區(qū)，房齡快20年了，但中介說上個(gè)月成交了8套，均價(jià)5.2萬。我當(dāng)時(shí)就納悶：隔壁幾條街不是3.5萬嗎？怎么就隔了兩公里，差了快兩萬？

核心答案就兩個(gè)字：確定性。

現(xiàn)在的家長，尤其是80后、90后父母，在教育這件事上真舍得。我有個(gè)同事孩子今年上幼兒園，她已經(jīng)開始研究小學(xué)劃片了。她說的一句話我印象特別深：“房價(jià)跌了，大不了以后少賣點(diǎn)錢。但孩子上學(xué)就這幾年，錯(cuò)過就真錯(cuò)過了?！?/p>

這種心態(tài)，在優(yōu)質(zhì)教育資源集中的城市里特別普遍。廈門作為福建的教育高地，“一雙外”（廈門一中、雙十中學(xué)、外國語學(xué)校）的升學(xué)率擺在那里，家長為了孩子能擠進(jìn)去，愿意為學(xué)區(qū)房買單。

還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因：島內(nèi)的好學(xué)校就那么多，每年適齡入學(xué)兒童的數(shù)量雖然有所下降，但頭部學(xué)校的競爭依然激烈。供需關(guān)系決定了，這些房子的價(jià)格不會(huì)輕易崩。

當(dāng)然，我也得說句實(shí)在話：學(xué)區(qū)房的邏輯正在變。 隨著多校劃片、教師輪崗等政策的推進(jìn)，未來學(xué)區(qū)的確定性會(huì)逐漸稀釋?，F(xiàn)在花高價(jià)接盤的家長，要有心理準(zhǔn)備。

廈門樓市的“分化時(shí)代”已經(jīng)來了

聊到這兒，其實(shí)已經(jīng)能看出門道了——不是廈門樓市離譜，而是它正在進(jìn)入一個(gè)冰火兩重天的分化時(shí)代。

一邊是普通房子回歸居住屬性，價(jià)格擠泡沫。思明區(qū)那些沒有核心賣點(diǎn)的老房子，該跌就跌，這是市場理性的表現(xiàn)。另一邊是優(yōu)質(zhì)資源（好學(xué)區(qū)、好地段、好品質(zhì)）的房子，依然有人愿意為溢價(jià)買單。

這種分化，其實(shí)不是壞事。我甚至覺得這是樓市走向成熟的標(biāo)志。以前那種閉眼買都漲的時(shí)代結(jié)束了，現(xiàn)在買房得動(dòng)腦子，得算賬，得想清楚自己要什么。

對(duì)于普通購房者來說，這個(gè)市場反而更友好。剛需不用再焦慮“今天不買明天更貴”，可以踏踏實(shí)實(shí)挑個(gè)住著舒服的房子。改善型也有更多選擇，新房、次新房供應(yīng)充足，價(jià)格談判空間也大。

我身邊有個(gè)朋友就是今年上車的。他在軟件園上班，之前一直觀望，去年看中的一套思明區(qū)的房子從550萬降到420萬，他果斷拿下。用他的話說：“以前是被市場推著走，現(xiàn)在終于能自己挑挑揀揀了?！?/p>

幾點(diǎn)實(shí)在的建議

最后，給正在關(guān)注廈門樓市的讀者說幾句掏心窩子的話：

第一，別盯著“跌了多少”，要看“值不值得”。 一套房子從7萬跌到3.5萬，聽起來嚇人，但如果它本來就只值3.5萬，那現(xiàn)在的價(jià)格才是合理區(qū)間。買房不是炒股，不用天天盯漲跌，住著舒不舒服、通勤方不方便、配套跟不跟得上，這些才重要。

第二，學(xué)區(qū)房可以買，但別all in。 如果你是為了孩子上學(xué)，預(yù)算也夠，那買學(xué)區(qū)房沒問題。但別把家庭大部分資產(chǎn)都押在學(xué)區(qū)溢價(jià)上，政策一變，溢價(jià)可能說沒就沒。

第三，珍惜現(xiàn)在的買方市場。 現(xiàn)在的廈門樓市，對(duì)買房人來說是近幾年最友好的時(shí)候。房源多、價(jià)格可談、首付比例和利率也都在低位。如果是剛需，看到合適的完全可以出手。

好了，今天就跟大家聊到這兒。你對(duì)廈門現(xiàn)在的房價(jià)怎么看？是覺得還會(huì)繼續(xù)跌，還是覺得已經(jīng)到底了？歡迎在評(píng)論區(qū)說說你的想法，咱們一起交流。