撰文 | 花姐

出品 |樓花網

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

招商蛇口有點瘋狂，在京四處撒網。

幾天前，它瞄上了通州區九棵樹6016地塊。手法和此前一樣——提前發出招標計劃，投資估算13.8億元。

這次，難道它又要上演狼來了的故事？

一個月來，招商蛇口放了多個招標的“煙霧彈”，包括亦莊瀛海地塊、豐臺萬泉寺地塊、朝陽東壩地塊和豐臺太平橋地塊。

有的是真敵不過，有的是一槍未放。

結果是，顆粒無收。

此番殺個回馬槍，跑回通州，它和中海地產扳手腕來了：一起拼搶中海玖樹滿和北面一路之隔的6016地塊。

它們曾是盟友，去年共同投資了朝棠攬閱。招商蛇口、中海地產和貝好家，分別持股51%、34%和15%。

截至目前，朝棠攬閱供應934套，網簽790套，成交均價5.695萬元/平米，成交金額41.45億元，地價覆蓋率178%。三位股東，大賺了一筆。

位于北京東面的通州，是招商蛇口的福地，包括璀璨時代、云璟攬閱，都取得不錯的收益。

對于中海地產而言，通州也給它帶來了好運。玖樹滿和于今年3月開盤，供應578套，網簽419套，成交均價5.12萬元/平米，成交金額19.76億元，地價覆蓋率160%。

沒有永遠的朋友，只有永遠的利益。

花姐預計，在通州最低密的6016地塊上，中海地產和招商蛇口必有一戰，勝負將在2026年6月23日下午見分曉。

一塊“誘人”的地塊

6016地塊的確很誘人。

它占地2.11公頃，規劃建面3.38萬平方米，容積率僅為1.6，起拍價8.447億元，樓面價2.5萬元/平米。

一年前，在6016地塊東南1公里之外的梨園6007地塊，一場土拍驚心動魄。

中鐵建地產鏖戰215輪，最終以7.755億元摘得，樓面價3.58萬元/㎡，溢價率21.94%。

那塊地，容積率為1.7，是當時通州最低密的宅地。

中鐵建地產將其開發成花語璟云后，被淹沒在通州樓市的浪濤中。

如今，6016地塊的容積率，又創了新低。

它原本和隔壁的中海玖樹滿和，是孿生兄弟。這，從兩塊地的土拍文件上可以看出來：

“若6016、6017地塊二級建設單位為同一主體，地下可通過 FZX-0302-UG01區域（街坊一路）進行連通，可連通部分的深度為-3.5米到-12米”。

無論是在2025年9月16日還是2026年4月27日，這兩塊地的“多規合一”意見函，都有同樣的表述。

現實情況是，6017地塊捷足先登，在2025年11月27日被中海地產拿下。

時隔半年，6016地塊拿出來交易，土拍節奏控制得恰到好處，玖樹滿和進入尾盤銷售階段。

與6017地塊相比，6016地塊的包袱重一些。

地上須配建社區綜合服務中心1000平米、地上配建300平米配電室，而6017地塊在地上主要配建600平米開閉站。

此外，有關地上設機動車停車位，6016地塊也會抄作業。

因為，在土拍文件中直接寫明，停車位設置參照《北京市居住公共服務設施規劃設計指標》（25號文），“在高大喬木樹冠覆范圍內，可設置電動自行車、地上機動車停車設施”。

容積率調低至1.6之謎

九棵樹6016地塊的1.6容積率，是調過規的。

早在2025年7月2日之前，6016地塊和6017地塊的容積率，都是2.4。后來，6017地塊上架時，降為2.2。

現在，6016地塊降得更猛——直接降了0.8，達到了三分之一。

在北京土拍市場，上架前降低容積率的地塊，至少有九宗，詳見下表。

最近的案例有兩個：

1、豐臺太平橋南0001地塊，容積率從2.4降為2.0，地上建面減少了1.44萬㎡；2、石景山黃莊村43號，容積率從2.55降至2.15，地上建筑規模減少約1.26萬㎡。

按照常理，容積率越高，賣地總價越高，那為啥還要降容積率呢？

它們一定有難言的苦衷。最大的問題是，容積率如果太高，不好排樓棟，出不了好產品。

這一點，花姐在豐臺太平橋南地塊上分析過——5月19日土拍、預計保利發展、招商蛇口與建發房產有一場大戰。（詳見《招商蛇口，死磕豐臺土拍》）。

回到九棵樹6016地塊，原因也大抵如此。

它最大的弱點，是建筑退線太多，主要來自兩個方面：

1、東側沿九棵樹中路，綠化退線20米，和中海玖樹滿和一樣；

2、南側主要受中海玖樹滿和1#、2#和3#的影響較大。花姐測算了一下，6016地塊從西到東的退距，分別約為38.94米、9米和34.46米。

這兩類退線疊加之后，6016地塊的實際容積率，將從1.6飆升到2.5左右。

如果6016地塊不調規，按照原來的2.4容積率上架，那它的實際容積率到了3.3，將會無人問津。

建筑限高上浮至63米

6016地塊調完規之后，它的實際容積率與中海玖樹滿和差異不大。

簡而言之，兩個地塊的產品，可以做到平權。

從表面上，6016地塊的建筑限高45米，不如玖樹滿和——45米（局部60米）。

但，土拍文件中給6016地塊留了一道口子：“在嚴格論證的基礎上，可參照《北京城市副中心建設工程建筑高度彈性管理技術要點》上浮”。

這份文件顯示，"地塊控高為45米的居住用地，建筑高度按照48米予以控制，局部可上浮至63米。"

從理論上，6016地塊建筑最高可建至21層。花姐預計，出于得房率考慮，它只會做到18F。

最后，花姐請大家競猜一下，有關6016地塊，中海地產和招商蛇口，誰拿下的幾率大呢？歡迎在評論區與花姐互動。