最近大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，身邊聊房子的人突然又多了起來(lái)？

我身邊不少人都在說(shuō)，現(xiàn)在不是賣(mài)房的好時(shí)候，可奇怪的是，那些真正掛出房子的人，反而不著急了。上周我跟一個(gè)中介朋友吃飯，他給我看了一組數(shù)據(jù)，說(shuō)實(shí)話(huà)，我第一反應(yīng)是：這數(shù)據(jù)是不是搞錯(cuò)了？

黃浦區(qū)南京東路板塊，有個(gè)小區(qū)去年還能賣(mài)到21.5萬(wàn)一平，現(xiàn)在掛牌價(jià)直接掉到了13.9萬(wàn)。一套一百平的房子，賬面資產(chǎn)蒸發(fā)將近七八百萬(wàn)。擱以前，業(yè)主群里早炸鍋了。可現(xiàn)實(shí)是——大部分人很淡定。

這不對(duì)勁吧？

從“搶著賣(mài)”到“不想賣(mài)”，心態(tài)是怎么翻篇的？

先說(shuō)說(shuō)這套房在哪兒。南京東路，上海真正的市中心，往外走幾步就是人民廣場(chǎng)，往東溜達(dá)能到外灘。說(shuō)白了，這是上海的“臉面”地段。

過(guò)去幾年，這種核心地段的房子一直是“硬通貨”。業(yè)主們的心態(tài)也很統(tǒng)一：行情好我不急，行情不好我更不急。反正地在這兒擺著，總不能長(zhǎng)出腳跑了吧？

但這次降價(jià)幅度確實(shí)不小。21.5萬(wàn)到13.9萬(wàn)，跌了將近四成。按道理說(shuō)，這種級(jí)別的回調(diào)，市場(chǎng)上應(yīng)該出現(xiàn)恐慌性?huà)伿鄄艑?duì)。可我翻了好幾個(gè)二手房平臺(tái)的掛牌記錄，發(fā)現(xiàn)這個(gè)板塊的掛牌量并沒(méi)有明顯增加。

有個(gè)業(yè)主跟我聊天時(shí)說(shuō)得很實(shí)在：“現(xiàn)在賣(mài)房干嘛？錢(qián)拿出來(lái)也不知道放哪兒。股票？基金？存銀行利息才多少？與其這樣，不如放著。”

這話(huà)聽(tīng)著簡(jiǎn)單，其實(shí)說(shuō)出了很多人的真實(shí)想法。房子不只是一個(gè)居住空間，更是一個(gè)“蓄水池”。當(dāng)大家對(duì)其他投資渠道都沒(méi)信心的時(shí)候，哪怕房?jī)r(jià)跌了，很多人也不會(huì)輕易把水抽干。

上海樓市的“韌性”到底從哪兒來(lái)？

說(shuō)實(shí)話(huà)，外地朋友可能不太理解這種心態(tài)。在他們看來(lái)，房?jī)r(jià)跌了就該趕緊止損。但上海不一樣，尤其是核心區(qū)。

我給大家說(shuō)個(gè)數(shù)據(jù)。2024年上海二手房成交總量超過(guò)21萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字在全國(guó)重點(diǎn)城市里排在前列。說(shuō)明什么？說(shuō)明市場(chǎng)沒(méi)有凍住，交易還在正常進(jìn)行。只是價(jià)格邏輯變了。

以前買(mǎi)房，大家想的是“三年翻倍、五年翻三倍”。現(xiàn)在呢？更多人開(kāi)始算“租金回報(bào)率”和“持有成本”這筆賬。

南京東路這套房，13.9萬(wàn)一平，聽(tīng)起來(lái)還是貴。但你要知道，這個(gè)地段的租金一直沒(méi)有大幅下滑。一套七八十平的兩居室，月租金輕松過(guò)萬(wàn)。算下來(lái)，租金回報(bào)率反而比前兩年高了不少。

有中介跟我講，現(xiàn)在真正在核心區(qū)買(mǎi)房的人，分兩類(lèi)：一類(lèi)是真剛需，上海本地改善換房，賣(mài)了遠(yuǎn)郊的換到市中心；另一類(lèi)就是長(zhǎng)期持有者，看中的不是短期漲跌，而是十年后這個(gè)位置的價(jià)值。

說(shuō)白了，上海樓市的邏輯正在從“投機(jī)”轉(zhuǎn)向“持有”。這個(gè)過(guò)程肯定會(huì)有陣痛，但比起某些城市“腰斬之后再腰斬”的慘狀，上海已經(jīng)算體面了。

從房?jī)r(jià)說(shuō)到物價(jià)，這屆老百姓的賬本里寫(xiě)了什么

聊完房子，咱們?cè)僬f(shuō)點(diǎn)實(shí)在的。這幾個(gè)月，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：大件消費(fèi)大家在猶豫，但小錢(qián)花得挺痛快。

先說(shuō)漲的。上個(gè)月我去菜市場(chǎng)，豬肉比年初漲了差不多兩成。賣(mài)肉的大姐說(shuō)是飼料貴了，也不知道真假，反正排骨是奔著四十塊一斤去了。雞蛋也在漲，但漲幅不大，一斤貴了五六毛。

再說(shuō)跌的。大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，現(xiàn)在出去吃飯比去年便宜了？很多商場(chǎng)里的餐廳，以前人均一百五的，現(xiàn)在各種團(tuán)購(gòu)下來(lái)一百出頭就能搞定。我問(wèn)過(guò)一個(gè)開(kāi)餐廳的朋友，他說(shuō)沒(méi)辦法，客流量少了，不降價(jià)連房租都撐不住。

出行這塊也挺明顯。上海地鐵早晚高峰還是擠，但非高峰時(shí)段空了不少。我一個(gè)做財(cái)務(wù)的朋友，公司去年開(kāi)始實(shí)行彈性工作制，一周只要去公司兩天。她說(shuō)現(xiàn)在打車(chē)也不心疼了，因?yàn)橐郧耙惶焱ㄇ谫M(fèi)三十多，現(xiàn)在一周才花六十。

消費(fèi)趨勢(shì)的變化，說(shuō)到底還是大家對(duì)未來(lái)的預(yù)期變了。以前敢貸款買(mǎi)包、分期換手機(jī)，現(xiàn)在很多人開(kāi)始算“這東西到底值不值”。

年輕人不買(mǎi)房了，然后呢？

我身邊三十歲上下的朋友，最近聊得最多的話(huà)題不是買(mǎi)房，而是“要不要把房貸提前還了”。

有個(gè)在互聯(lián)網(wǎng)公司做運(yùn)營(yíng)的朋友，三年前在青浦買(mǎi)了套三百萬(wàn)的房子，當(dāng)時(shí)貸款利率5.2%。現(xiàn)在看著存款利率一降再降，她直接把手里的二十多萬(wàn)存款全拿去還了房貸。

“利息差太大了，存銀行一年才一個(gè)多點(diǎn)，房貸要四個(gè)多點(diǎn)。與其讓銀行賺差價(jià)，不如我自己還了。”她說(shuō)這話(huà)的時(shí)候特別平靜。

這其實(shí)代表了當(dāng)下很多年輕人的選擇：降杠桿、減負(fù)債、攢現(xiàn)金。

以前大家覺(jué)得“不買(mǎi)房就是不上進(jìn)”，現(xiàn)在這個(gè)觀念松動(dòng)了。我認(rèn)識(shí)一對(duì)剛結(jié)婚的小夫妻，婚房是租的，在靜安區(qū)租了個(gè)老公房，月租七千。女方跟我說(shuō)：“我們現(xiàn)在一個(gè)月能攢下一萬(wàn)多，要是買(mǎi)房了，光利息就比租金高。等過(guò)幾年再說(shuō)吧。”

這種想法放在五年前會(huì)被罵“不懂事”，但現(xiàn)在越來(lái)越多人覺(jué)得——挺理性的。

說(shuō)到底，房?jī)r(jià)穩(wěn)了，人心才能穩(wěn)

上海這輪調(diào)整，說(shuō)實(shí)話(huà)還沒(méi)完全結(jié)束。但從南京東路這個(gè)案例能看出來(lái)，市場(chǎng)正在找一個(gè)新平衡點(diǎn)。

21.5萬(wàn)到13.9萬(wàn)，這個(gè)價(jià)差確實(shí)夸張。但換個(gè)角度想，前兩年沖進(jìn)去接盤(pán)的人確實(shí)被套住了，可那些在13.9萬(wàn)這個(gè)位置愿意賣(mài)房的人，也不是因?yàn)閾尾蛔×耍强赡苡衅渌Y金需求。

這就回到了最核心的問(wèn)題：上海的房子到底值不值這個(gè)錢(qián)？

我的看法是，單從居住屬性來(lái)說(shuō)，不值。但從資源聚集度、城市能級(jí)、長(zhǎng)期發(fā)展空間來(lái)看，核心地段依然有支撐。別的不說(shuō)，就光說(shuō)教育資源、醫(yī)療配套、就業(yè)機(jī)會(huì)，全國(guó)能跟上海比的也就那么一兩個(gè)城市。

當(dāng)然，現(xiàn)在不是閉眼買(mǎi)房的時(shí)候了。地段、戶(hù)型、樓層、物業(yè)，每一個(gè)細(xì)節(jié)都可能影響未來(lái)的流動(dòng)性。以前那種“隨便買(mǎi)都能賺”的好日子，確實(shí)過(guò)去了。

但話(huà)說(shuō)回來(lái)，這不也挺好嗎？房子回歸居住本質(zhì)，大家不用天天盯著房?jī)r(jià)漲跌焦慮。該上班上班，該生活生活，日子照樣過(guò)。

最后想問(wèn)問(wèn)大家：如果你手頭正好有這筆錢(qián)，13.9萬(wàn)一平的南京東路，你會(huì)買(mǎi)嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法，也說(shuō)說(shuō)你所在城市的房?jī)r(jià)最近怎么樣了。咱們下期接著聊。