陜西
作者：周軍律師.
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通常情況下，租賃合同履行中，只有守約方才能提出解除合同，違約方只能被動承擔責任、無權解約。
那么，符合哪些情形的，租賃合同的違約方也有權解除合同？
最高人民法院案例庫入選案例《某公司訴某酒店房屋租賃合同糾紛案》中明確：
如果違約方喪失了履行能力，繼續履行合同，將對其明顯不利，而守約方拒絕解除合同的，違約方起訴請求解除合同的，法院依法予以支持。但違約方解除合同，其本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。
案情概況
某公司（出租人）與某酒店（承租人）簽訂長期房屋租賃合同，約定用于酒店經營。合同履行數年后，酒店因行業虧損、經營嚴重困難，無力支付高額租金，構成長期違約。酒店多次與出租人協商解約無果后，主動起訴請求法院解除租賃合同。出租人反訴要求繼續履行合同、支付全部拖欠租金。一審駁回酒店訴求，二審改判：解除租賃合同，酒店承擔相應違約責任。
裁判觀點簡析
法院支持違約方酒店解約，核心理由有三：
1. 合同陷入僵局，繼續履行無意義：酒店已停止實際經營、無履行能力，強制繼續履行只會導致租金持續拖欠、房屋長期閑置，雙方損失不斷擴大；
2. 違約方非惡意違約：酒店因行業下行、經營虧損無力履約，并非故意有錢不付、惡意拖欠租金；
3. 守約方拒絕解約違背誠信：出租人明知合同無法實際履行，仍堅持繼續履行，拒不協商解約，違反誠實信用原則；
4. 解約不免除違約責任：解除合同后，酒店仍需支付拖欠租金、承擔違約金，保障出租人合法權益。
法律依據
《民法典》第580條第2款明確了合同僵局下的司法解除規則，為違約方解約提供了法律依據：
當事人一方不履行非金錢債務，有下列情形之一，致使不能實現合同目的的，法院可根據當事人請求終止合同權利義務，不影響違約責任承擔：
1. 法律上或事實上不能履行；
2. 債務標的不適于強制履行或履行費用過高；
3. 債權人在合理期限內未請求履行。
房屋租賃合同屬長期合同，極易陷入“履行不能、強制履行無意義”的僵局，符合該條適用場景。
實務指引
違約方解除合同應注意：
1.收集經營虧損、無履行能力證據（財務報表、停業證明、行業報告）；
2.先書面協商解約，留存協商記錄、出租人拒絕解約證明；
3.起訴時明確：請求解約+自愿承擔違約責任，降低法院抵觸。
周軍律師提醒：租賃合同違約方并非絕對無權解約，非惡意違約、合同陷入僵局、守約方拒絕解約違背誠信時，可請求法院解約。但解約不免除責任，違約方仍需賠償損失、承擔違約金。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
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