文/上海進深 魏薇

上海四批次土拍，如火如荼。

在地塊本身之外，拍地時間的變化也耐人尋味。

這一批次共推出5幅涉宅地塊，分布于浦東、虹口、閔行、青浦四區，其中4幅都有多家房企報名參拍。

這4幅地，被拆成了四個半天來拍，也就是一個半天只拍一塊地。

這個安排和過去幾年明顯不同。

此前上海土拍，通常是一個半天同時拍兩塊地。雖然兩塊地同步競價，但上海土地市場官網往往只直播其中一場，另一邊到底搶成什么樣，外界其實看不到。

而這一次，每個半天只安排一宗熱門地塊，就是為了確保每一場搶地大戰都能被完整直播。

上海已經很久沒有出現這么多房企同時搶地的場面了，舉牌、加價、落槌，每個角逐瞬間都有話題。

本輪土拍也是今年以來競爭最激烈的一批。上海土地市場，需要把久違的熱度傳遞出來。

其中，最受關注的兩宗地——虹口瑞虹地塊與浦東南碼頭地塊，分別被安排在周四上午和周五下午壓軸登場，意味已經非常明顯。

虹口瑞虹：12家房企混戰

今天上午率先出讓的虹口hk306-08地塊，直接把本輪土拍的火藥味拉滿。

地塊出讓面積約7115.32㎡，容積率2.5，建筑面積約1.78㎡，限高80米，起始價約14.23億元，起始樓面價約8萬元/㎡。

從目前劇透信息來看，該地塊是此批次土拍中參拍房企最多的。

地塊吸引了12家房企參拍，包括：上海城投、綠城、浙江龍盛、招商 海門海鴻及瑞城、中海、華潤、建發、中鐵置業、國貿、越秀、保利發展、金茂 清能。

參拍陣容相當豪華。既有深耕上海的央國企巨頭，也有擅長高端產品打造的民營房企，甚至還有試圖重返核心區的外來玩家。

土拍前半程，國貿、中鐵置業、越秀等房企爭相出價，浙江龍盛也積極舉牌；競拍后半程，是上海城投和金茂聯合體的戰場，現場越發安靜。

經過63輪競拍后，最終由上海城投拿下，成交樓板價約10.85萬/㎡，溢價率約35.6%，總價19.3億元。

可售樓板價超11萬/㎡，未來售價要賣到15萬 /㎡了。

這宗地本身條件也確實夠硬。

地塊原先為幼兒園及部分公共綠地用地，調整后轉為住宅。東側就是瑞虹新城一期，北側緊鄰金茂璞元，周邊瑞虹天地太陽宮、月亮灣等高端商業配套齊全。

三面環綠、兩面環水，未來19號線接入海倫路站后，將與既有的4號線、10號線形成三軌換乘。

開拍之前，虹口雙子星的熱度就非常高，很多房企提前進入備戰狀態。

一周時間內，包括中建東孚、中鐵置業、上海城投、保利發展在內的4家國央企密集發布6份招標公告。

兩幅地塊都規劃為抬板小區，開發條件友好，無風貌保護要求，無需配建保障房與租賃住房，無中小套型比例限制，地塊也沒有明顯短板，開發商有較大的開發空間。

青浦重固：保利底價再進安全區

青浦區QPS5-0001單元36a-02地塊起拍價1.6萬/㎡，總價5.4億元，由保利發展底價獲得。

對保利來說是一次非常典型的補倉。

過去幾年，保利在重固板塊連續落子。北側虹橋和頌·IN255曾連續拿下青浦區“三冠王”，5個月售罄；南側虹橋和頌·西岸去化也已超七成。

可以說，這里已經被保利驗證成了一塊“安全區”。 此次新拿下的地塊，正好位于兩個項目之間。

算上這次，保利已經在重固形成“2年3子”的布局。

在第四批次土拍名單公示后第二天，保利發展旗下上海保劭置業有限公司已對該地塊發布了招標公告，計劃總投資13億元，建安費4.1億元。

今年3月，地塊完成了一輪“減負”式調整。容積率由2.3下調至1.70，建筑限高由50米降至40米，并取消保障房和沿街商業配建要求。

調整方案還明確提出，要適當抬升36a-02地塊的地坪標高，并在沿河設置寬度不小于2米的公共綠地步行通道。

地塊直線距離在建的上海示范區線趙重公路站僅約400米。示范區線通車后，從這里2站可達虹橋前灣，3站直達虹橋樞紐。

目前示范區線12標趙重公路站主體建設已進入實質性施工階段，徐樂北路站至趙重公路站區間工程也已確定2028年底竣工。

對于保利來說，這是一筆確定性很強的投資。