2026年5月12日，重慶市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)布國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓公告（公告號(hào):渝[2026]20號(hào)），決定以拍賣方式出讓位于南岸區(qū)F02單元03街區(qū)005/06地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并委托重慶市公共資源交易中心負(fù)責(zé)公開出讓交易環(huán)節(jié)的組織實(shí)施。

該宗地塊編號(hào)為ZX-20-01-09地塊（26008），土地用途為普通商品住房用地（二類），宗地面積44,358平方米（約66.5畝），起始價(jià)6.39億元。根據(jù)公告內(nèi)容，本次出讓的報(bào)名期限為2026年5月12日12時(shí)至2026年6月1日12時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)拍賣定于2026年6月1日15:00舉行。

地塊分析

（一）基本指標(biāo)

本宗地塊各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)如下表所示:

二）地塊稟賦分析

區(qū)位價(jià)值：地塊位于重慶主城南岸區(qū)南坪板塊，處于環(huán)線以內(nèi)，南坪商圈為重慶主城核心成熟地段，周邊交通便捷、生活配套完善。

教育配套：地塊西側(cè)緊鄰南坪長(zhǎng)江實(shí)驗(yàn)學(xué)校,周邊分布珊瑚實(shí)驗(yàn)小學(xué)等優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育配套。

周邊居住氛圍：地塊東側(cè)為城投天鄰水岸，北側(cè)為金輝城江城上，均為已建成或在建成熟住宅項(xiàng)目，整體居住氛圍濃厚。

競(jìng)買門檻嚴(yán)格：競(jìng)買人須具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)（含二級(jí)）以上資質(zhì)；同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買。購(gòu)地資金來源審查嚴(yán)格，競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等；購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

（一）南岸區(qū)整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

2025年1月至2026年5月南岸區(qū)商品住宅市場(chǎng)累計(jì)成交4,652套，成交面積56.90萬㎡，成交金額864,802.95萬元，成交均價(jià)15,198元/㎡，套均價(jià)186萬元/套，供求比0.74，呈現(xiàn)供小于求格局。

數(shù)據(jù)解讀：南岸區(qū)商品住宅月度成交均價(jià)多數(shù)月份在14,000-16,400元/㎡區(qū)間波動(dòng)，2026年1月達(dá)到峰值16,415元/㎡。成交套數(shù)方面，2025年5月成交483套為統(tǒng)計(jì)期內(nèi)高點(diǎn)，2026年2月成交115套為低點(diǎn)，月度成交呈現(xiàn)一定波動(dòng)性。

二）南坪板塊競(jìng)品分析

南坪板塊新房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的"高低分化"格局--龍湖江嶼海棠（17,910元/㎡）、卓越天元（15,980元/㎡）處于板塊高價(jià)區(qū)間；中建壹品南濱星光城（13,346元/㎡）處于中段；元時(shí)代（10,567元/㎡）、中梁海成南山云璟（9,186元/㎡）、和記黃埔御峰（8,253元/㎡）則低于10,000-11,000元/㎡。

從去化表現(xiàn)看，龍湖江嶼海棠2025年8月首開認(rèn)購(gòu)率76.00%，2025年11月回落至49.28%，2026年1月進(jìn)一步回落至17.65%；元時(shí)代兩次開盤認(rèn)購(gòu)率分別為0.93%和0.84%，反映板塊內(nèi)項(xiàng)目去化分化明顯。本地塊起拍樓面價(jià)約7,200元/㎡，未來售價(jià)定位需結(jié)合周邊在售競(jìng)品的實(shí)際成交價(jià)格綜合判斷。

三）板塊土地市場(chǎng)參考

2024年1月至2026年5月期間，南坪板塊部分成交土地情況如下:

數(shù)據(jù)顯示，本地塊7,200元/㎡的起拍樓面價(jià)較2025年3月昕暉地產(chǎn)摘得的同片區(qū)純住宅地塊（樓板價(jià)6,600元/㎡）高約600元/㎡。從近兩年板塊土地成交情況看，溢價(jià)率均為0%，市場(chǎng)以底價(jià)成交為主，反映出土地市場(chǎng)情緒偏理性。

未來機(jī)會(huì)分析

本地塊具備以下機(jī)會(huì)點(diǎn):

1. 核心區(qū)位稀缺性：地塊位于南坪商圈核心區(qū)域，環(huán)線以內(nèi)，是重慶主城成熟核心地段。

2. 教育資源加持：地塊西側(cè)緊鄰南坪長(zhǎng)江實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

3. 醫(yī)療資源輻射：南坪板塊3公里范圍內(nèi)匯聚重慶市第五人民醫(yī)院、重醫(yī)附二院江南醫(yī)院、南岸區(qū)人民醫(yī)院等三甲醫(yī)院資源。

4. 周邊商業(yè)生活成熟度：金輝城江城上周邊商業(yè)配套包括渝百家超市（誠(chéng)投天鄰水岸店）314米、開平生鮮326米、曉莉超市375米、普旺超市（銅元局店）419米、錢大媽（春上南濱店）445米、重客隆超市銅元局店（南銅路店）456米、永輝生活等，本地塊作為金輝城江城上南側(cè)地塊，共享同片區(qū)成熟商業(yè)配套。

5. 市場(chǎng)流動(dòng)性基礎(chǔ)：南岸區(qū)2025年1月至2026年5月累計(jì)成交4,652套，南坪板塊累計(jì)成交2,558套，市場(chǎng)具備一定流動(dòng)性基礎(chǔ)。

6. 競(jìng)品價(jià)格錨定：板塊內(nèi)龍湖江嶼海棠累計(jì)成交均價(jià)17,910元/㎡、卓越天元15,980元/㎡、中建壹品南濱星光城13,346元/㎡等近鄰競(jìng)品，為本地塊未來產(chǎn)品定位提供了價(jià)格參考。

風(fēng)險(xiǎn)提示

基于材料數(shù)據(jù)，本地塊亦面臨以下需關(guān)注的客觀因素:

?去化周期有所拉長(zhǎng)：南岸區(qū)2026年4月12個(gè)月去化周期23.3個(gè)月，較2025年1月的18.6個(gè)月有所拉長(zhǎng)；6個(gè)月去化周期28.1個(gè)月，3個(gè)月去化周期26.5個(gè)月。

?板塊去化分化明顯：元時(shí)代兩次開盤認(rèn)購(gòu)率均低于1%（0.93%、0.84%），龍湖江嶼海棠認(rèn)購(gòu)率從首開的76.00%逐步回落至17.65%，反映板塊內(nèi)不同項(xiàng)目去化表現(xiàn)差異較大。

?土地市場(chǎng)情緒偏理性：南坪板塊近兩年成交土地溢價(jià)率均為0%，市場(chǎng)以底價(jià)成交為主。

?競(jìng)買資格與資金要求嚴(yán)格：本次出讓對(duì)競(jìng)買人房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、購(gòu)地資金來源審查要求嚴(yán)格，對(duì)競(jìng)買人資金合規(guī)性提出較高要求。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、AI文章、行業(yè)SKills功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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