北京
北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
我目前在石景山的海特花園看房，據(jù)說這里的產(chǎn)權(quán)非常復(fù)雜，不光有商品房，還有央產(chǎn)房和上市公房，甚至還有經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房，另外產(chǎn)權(quán)屬性還有私人產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的，為什么會(huì)這么復(fù)雜？
這些產(chǎn)權(quán)中尤其是經(jīng)濟(jì)適用房和私人產(chǎn)權(quán)的能買嗎？經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量會(huì)不會(huì)很差，私人產(chǎn)權(quán)的是多少年產(chǎn)權(quán)？
章哥：
1、這種產(chǎn)權(quán)混雜的小區(qū)在北京有的是，以90年代開發(fā)的居多，最多的能有十多種產(chǎn)權(quán)形式共存的呢，時(shí)代特色而已。
2、商品房其實(shí)是個(gè)法律概念，所有能夠直接上市銷售的都叫商品房，除了住宅，也包括商鋪寫字樓車庫地下室什么的，或者說所有不限制買家資格，只要掏錢就能買的都叫商品房。
3、央產(chǎn)房也是公房，只不過原產(chǎn)權(quán)單位是中央或部委的在京單位（包括企業(yè)）而已。而公房一般指北京市單位的，手續(xù)有所不同，但本質(zhì)是一樣的。
90年代北京的很多樓盤都是被各單位團(tuán)購的，然后分給員工當(dāng)福利房，所以就有了央產(chǎn)房和公房。辦了手續(xù)之后就是已購公房或者叫房改房，都一個(gè)意思。只要上市出售，到買家手里的手續(xù)就是商品房了，可以隨便出售vs購買。
4、經(jīng)適房屬于保障房，2000年前后的時(shí)候因?yàn)橛幸欢螘r(shí)間房子不好賣，所以鼓勵(lì)開發(fā)商以經(jīng)適房的手續(xù)來降價(jià)銷售，然后可以減免房源的土地出讓金。這種房再次上市交易之后就也是商品房了，補(bǔ)繳土地出讓金是賣家的事兒，理論上跟買家沒關(guān)系。
5、回遷房就是當(dāng)?shù)氐幕剡w房唄，也包括其他地方拆遷過來的安置房，有一部分是按照經(jīng)適房辦的手續(xù)。
回遷房或安置房中，有些因?yàn)椴疬w的是“私房”，所以就得給人家對等的“永久產(chǎn)權(quán)”，所以就出現(xiàn)了“私產(chǎn)房”。這種房在拆遷戶手中是永久產(chǎn)權(quán)，不受70年的限制，但只要出售，到了買家手中就是商品房了，按照小區(qū)的土地年限恢復(fù)70年產(chǎn)權(quán)。
6、海特花園是京西第一個(gè)商品房小區(qū)，最晚應(yīng)該2003年前后就都開發(fā)完了，所以就算有經(jīng)適房，其質(zhì)量也是和商品房一樣的。包括其他的各種產(chǎn)權(quán)，都是同期開發(fā)同等品質(zhì)的。
回遷房我沒注意，但如果不是單獨(dú)的區(qū)域，比如好幾棟樓從一開始就是回遷房，那就也跟商品房一樣，只是手續(xù)不同而已。
7、簡單就這情況吧，北京樓市歷史上還有很多種產(chǎn)權(quán)呢，但對于買家來說沒必要了解，沒什么用。
僅供參考。
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