撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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中國金茂速度很快。

5月27日，它對外公示了東壩1105-01地塊的規劃方案。

距離拿地，只過去了27天。

上個月末，中國金茂以20.981億元近乎底價的代價，摘得東壩01地塊，折合樓面價4.11萬元/平。

在這個項目身上，中國金茂做足了功課。

拿地當天，它即組織了一場吹風會，對外透露了東壩01項目些許形態——戶型面積不會過小，金茂在京的第二個“滿系”作品，等等。

說實話，東壩01項目長得并不是很美：它的地形呈東西窄、南北長的不規則狀。

這會導致在樓棟排布方面，設計師要進行大量的取舍。

從硬條件上看，由中國金茂開發東壩01地塊，似乎也是最佳選擇。

在東五環，它是有客戶基礎的。東壩-1地塊南邊約5公里，便是金茂滿曜。

該盤去年6月份開盤，截至目前，供應719套，網簽482套，成交均價7.5萬元/平米，網簽金額45.86億元。

作為中國金茂在京的首個“滿系”作品，金茂滿曜開盤不到一年時間，67%的去化率，在整個朝陽區樓市，算是很亮眼的成績。

它能順銷，很重要的一點，是迎合了東五環改善需求的基礎上，價格恰好處在一個無人對標的空缺狀態。

現在，隨著金茂滿曜的銷售進入下半程，東壩01項目接棒，似乎也恰當其時。

從規劃圖中，東壩01項目的產品，在延續金茂滿曜的基礎上，做了迭代。

如果再結合樓面價，東壩01項目總價，若控制在800萬-1000萬區間，將比金茂滿曜更有優勢。

只是，在今年北京樓市整體普遍做小的背景下，東壩01項目繼續走改善路線，它還能復刻金茂滿曜的輝煌嗎？

退線后因地制宜

與金茂滿曜比，東壩01項目的體量，小了許多。

它用地面積2.555萬平米，地上建面5.14萬平米，容積率2.0，限高45米（局部60米）。

中國金茂在它身上，并沒有依地形進行樓棟排布，而是正南正北規劃了8棟12-17層住宅樓，共384戶。

由于地塊北邊的不規則狀，以及隔壁瑞輝嘉苑垃圾站的存在，東壩01項目北邊的1#、2#退線很大，最遠達到了約67米，最小約23米。

中國金茂因地制宜，將東壩01項目的核心園林及會所區域，規劃到了小區的最北邊。

1#東單元和2#西單元，規劃了兩處架空層，層高4.35米，面積300平。

緊挨著兩處架空層的北邊，是東壩01項目的下沉庭院，上來是一處配套樓，以及次人行出入口；在配套樓的左邊，是另一處較小的下沉庭院。

無論璞逸豐宜還是金茂滿曜，都有一座氣派的大門。

到了東壩01項目身上，中國金茂并沒有區別對待。它的主大門位于小區的西邊，在3#和5#之間，南北分布，總長度約33米。

在大門的北邊，是社區綜合服務用房，南邊底下則是消防通道。

和金茂滿曜一樣，東壩01項目也規劃了地上停車位，共46個，全部集中在1-4#的中間。

如果交房后這些地上停車位變為綠地，東壩01項目的總車位將為422個，與戶數之間的比例為1.1:1，略顯吃緊。

東壩01項目還規劃了一處室外活動場地；小區的東北和東南角，各有一處電動自行車位。

113平至150平三款戶型

朝陽區的新項目，規劃圖中不標記樓間距或其他相關數據，似乎成了常態。

此前，中建智地太陽宮項目就是如此；更早之前，包括金茂滿曜、朝觀天珺、中海朝陽ONE等，亦是如此。

東壩01項目，將這個傳統繼承了下來。

花姐通過其他數據，大概測算了東壩01項目的戶型段位。

主要有三款：113平米、138平米，以及150平米，另有少量頂退戶型。

它們具體的分布比例為：

1、113平。分布在3#、6-8#，共176套，占比45.83%；

2、138平。分布在1#、2#、5#，共154套，占比40.1%；

3、150平。分布在4#，共48套，占比12.5%；

4、頂退戶型。分布在4#13層、5#12層，共6套，占比1.56%。

它戶型的層高分兩種：113平單層層高為3米；138平米和150平米，單層層高為3.1米。

贈送尺度隨主流

從規劃圖上看，東壩01項目的主要贈送手段，能確定的分兩種：南向內嵌陽臺，北向設備平臺。

其中113平和150平的陽臺，進深約1.5米，并沒有做到南向通面贈送；138平則為南向通體，進深約1.2米。

設備平臺113平和頂退戶型，北邊贈送一處；其余戶型贈送兩處，進深約1.2米。

整體看，東壩01項目的贈送尺度，較金茂滿曜是縮水的。主要差距在陽臺上，后者所有戶型，南向通面內嵌陽臺，進深約1.5米。

這就是當下朝陽區樓市的現狀。新的項目想要超越金茂滿曜，幾無可能。

不過，東壩01項目的每款戶型的北邊，疑似有一處裝飾架構贈送。

這在朝陽區有先例，懋源騴橒臺的戶型中，北向贈送了裝飾架構。

當然，即便東壩01項目沒有裝飾架構贈送，在整個東壩板塊，它的贈送尺度仍是頂流。

花姐根據規劃圖，對它的三款主力戶型內部做了分解，并與金茂滿曜戶型進行了對比。

1、113平，南向三面寬三室兩廳兩衛。內部整體格局與金茂滿曜116平相似，除了贈送尺度外，南向次臥更加規整。

該戶型的總贈送面積約18.6平米，實際得房率約在91%至94%之間。

2、138平，南向三面寬四室兩廳兩衛。整體格局與金茂滿曜133平相仿，經典的四葉草戶型。

它的整體贈送面積約16.7平米，實際得房率約在87%至90%之間。

3、150平，南向四面寬四室兩廳三衛。金茂滿曜148平的迭代版，最大的變化是，主臥所在的靜區進深更長了，約11米。

另外，東壩01項目150平南向次臥，可規劃出衛生間，較金茂滿曜148平，是一大進步。

150平的整體贈送面積約29.1平米，實際得房率約在94%左右。

整體看，東壩01項目在產品端，基本復制了金茂滿曜。

區別在于，在控總價的邏輯下，每款戶型套內的功能改善與迭代，將是東壩01項目最顯著的特點。