文/上海進深 嚴明會

在國央企扎堆的競價現場，大華再次證明了自己的存在感。

經過136輪競價，大華最終擊敗保利、招商等一眾實力房企，以總價36.55億元、樓面價43623元/㎡、溢價率40.72%的代價，拿下閔行浦江地塊，刷新板塊住宅樓面價紀錄，成為四批次土拍最具話題性的交易之一。

對于浦江，大華并不陌生。

從大華·星樾到大華·星曜，大華已經在這里完成過市場驗證，對區域客戶結構、價格體系以及改善需求有著相對深入的理解。

兩個盤的熱銷，更給了大華繼續重倉浦江的底氣。

不過，這并不意味著這是一筆輕松的買賣。

地王壓力

從賬面數據看，這塊地確實具備一定優勢。

占地面積較大，約7.98萬㎡，限高18米，容積率僅1.05，是近十多年來浦江鎮出讓容積率最低的純住宅用地之一。

起拍樓板價約3.1萬/㎡，相比南側3公里左右的大華星樾42350元/㎡的成交樓板價還低出超過1萬元/㎡。

但是經歷激烈競價后，需匹配4000元／㎡的商品住宅裝修標準，配建1670㎡的計容公共服務設施，2%的高端人才住房配建比例。

這不僅增加了開發成本和運營復雜性，還壓縮了地塊的利潤空間。

在住宅以外，還需建設大約1710㎡的社區配套。扣除配套等不可售部分后，可售樓板價已經來到了4.75萬元/㎡左右。

拿地方是上海華楊房地產開發有限公司，由大華集團100%持有，實際控制人指向大華集團董事長金惠明。

同時，地塊也面臨一些現實問題。

雖然直線距離地鐵8號線不遠，但距離附近的蘆恒路站、沈杜公路站實際步行距離都在1.2公里以上。

臨近浦星公路、立躍路等主干道和地鐵8號線，部分房源會受臨交通噪音影響。

浦江鎮板塊動遷房占比較高，城市界面不如隔壁的浦錦街道。

低密“雙刃劍”

對于大華而言，這塊地真正的考驗，是其能否把低容積率真正轉化為市場愿意買單的產品溢價。

低容積率意味著項目會走低密改善路線。結合地塊指標、限高要求以及高溢價拿地下的貨值考慮，大概率將會是洋房 疊墅 聯排的產品組合。

這樣排布下來，整體會非常緊湊，可能出現樓間距偏近、庭院尺度偏小、對視等問題。

具體的產品形態分布和配比，等規劃圖公示出來后進深君再做進一步解析。

價格方面，洋房價格可能在7萬 ，疊墅8萬 ，聯排要賣到10萬 了。

但低密從來不是穩賺不賠的生意。

相比普通改善住宅，低密條件雖然能夠創造更高貨值，卻意味著客群范圍更窄，對產品力要求更高，加上供應套數較多，銷售周期也會更長。

更重要的是，浦江鎮及周邊本就不缺少低密住宅。

過去十多年里，區域已經積累了大量低密社區和別墅產品。未來大華項目面對的競爭，不僅來自周邊新盤，更來自成熟的二手低密市場。

例如，與項目僅一路之隔的上海桃花源，作為上海中式頂豪代表，總價區間已達3500萬元至1億元以上；此前入市的桂鴻院，容積率僅0.68，別墅均價約9.2萬元/㎡；寶華源墅最近一次新房銷售均價也達到8.5萬元/㎡。

在這樣的市場環境下，大華面臨的核心課題已經不再僅僅是做低密，而是如何做出與現有產品拉開代際差異的低密。

市場關注的重點，集中在戶型尺度、面寬設計、地下空間利用、庭院贈送、社區公共空間以及會所配置等方面。

如果產品只是停留在傳統疊墅、聯排的常規打法上，很難與周邊大量存量產品形成明顯區隔。

但如果能夠在產品創新上建立領先優勢，則有機會進一步打開浦江改善市場，甚至吸引部分浦東三林、前灘等區域的改善外溢客群。

大華星樾爭議

不過，對于大華而言，浦江新地塊面臨的挑戰并不只有產品本身。

在改善市場，客戶購買的不只是房子本身，還有開發商的品牌信譽和兌現能力。

而大華此前打造的星樾項目，至今仍未完全走出爭議。

2024年4月，大華拿下星樾所在地塊。

當時，上海土拍執行10%溢價率封頂后搖號規則，該地塊共吸引12家房企參拍，最終大華幸運地通過乒乓球搖號勝出。

事實證明，大華并沒有浪費這次機會。

項目聯動價6.9萬/㎡，洋房均價約6.5萬/㎡，疊墅均價約7.5萬/㎡。

2024年10月，大華星樾首開觸發積分57.68分，成為當年外環外第一個日光盤。兩個月內三開三罄，250套洋房全部清盤，成為當年外環外唯一三次觸發積分的項目。

從拿地到銷售，大華交出了一份幾乎無可挑剔的答卷。

進入2025年后，隨著項目建設推進，業主們陸續發現項目實際呈現與銷售階段宣傳存在差異，爭議焦點集中在入戶大堂及公共空間規劃上。

業主方面指出，購房時通過沙盤、宣傳資料和銷售人員的承諾，形成了對獨立入戶大堂等公共空間的具體預期，而后續出現了規劃調整、通道被封堵等情況，業主認為這屬于擅自改規，損害了自身合法權益。

今年5月10日，閔行區浦錦街道、大華星樾業主代表、開發企業召開三方溝通會，60名業主代表受300余戶業主授權參會，核心訴求是要求開發商兌現購房階段關于獨立入戶大堂的相關承諾。

圖源：大華星樾業主家園公眾號

另外，在2025年9月，大華星樾項目還因施工現場安全管理不到位、隱患整改不力，被上海市住建部門列入“四不兩直”安全檢查問題突出建筑工地清單。

對于開發商而言，其影響往往不止于單個項目。尤其是在改善市場，購房者越來越重視房企的兌現能力和品牌口碑。

當大華再次以高溢價拿下浦江新地塊時，市場關注的已經不僅是它會做出怎樣的產品。

在星樾風波之后，大華能否重新證明自己的兌現能力，并重新強化市場對于品牌的信任感，是其必須面對的問題。